自宅を新築予定で土地を購入しました。

質問

自宅を新築予定で土地を購入しました。
契約時、土地には建物が建っていました。（古くからの住居と店舗）
更地渡しとなっており、
契約手付金として、仲介の不動産屋に100万納め、更地になるのを待っていたところ、
「更地にした土地から湧き水が出たので説明したい。」
と不動産屋から連絡がありました。
「湧き水が出るような土地！？」と、
不動産契約書をじっくり見たところ、売主（個人）の「瑕疵担保責任」の欄が「負担しない」に
なっており、大変不安に思っています。

私どもがうかつだったとは重々承知しているのですが、
不動産屋からの説明では「このあたりは山を切り崩して作られた古い土地で、
地盤もいいから、住宅を建てるにはいいですよ。」
などとはありましたが、こういう可能性については説明はありませんでした。
不動産契約書の内容についても、「素人さんには分からんよね～。」とさらっと読み合わせしただけでした。

排水工事は売主負担にできるのか？
排水工事が買主負担の場合、あまりに高額で予算オーバーなら、契約を解除できるのか？
解除の場合、100万は戻ってこないのか？土地を購入するしかないのか？
そもそも、湧き水が出る土地には新築を建てない方が良いのか？

これらについて教えていただきたいです。
こちらにも非があるので、ある程度の費用の負担（300万程度）なら仕方ないとは思いますが、
さすがに家を建てれない土地を購入することはできません。
お知恵をお願いいたします。

回答No.1

atelier21 · ベストアンサー

売主が湧き水の件知って居た場合or知らなかった場合？
（幾ら建物の下とは雖も何の兆候も無かったはずはない）
地盤調査等で粗方解る場合の不動産の注意義務は？
湧き水の現況と改善工法のありなしその工事費
その他幾つかの条件を調べないと何を如何するといえないのでは？

回答No.2

noname#184449

元業者営業です

結論から言いますと「非常に厳しい状況」と言えます。

全てはコレ
　　↓
瑕疵担保免責

この一文が入っている以上、売主には何も求める事ができません。

つまり

●排水工事は売主負担にできるのか？

できません。

●排水工事が買主負担の場合、あまりに高額で予算オーバーなら、契約を解除できるのか？

できますが、手付解除期日前なら手付放棄。後なら違約です。

●解除の場合、100万は戻ってこないのか？土地を購入するしかないのか？

上記のとおり。

●そもそも、湧き水が出る土地には新築を建てない方が良いのか？

良いか悪いかで言えば「良くは無い」でしょうね。当然。
ただし、ちゃんと地盤改良すれば建てられますよ。費用はかかりますが。

と、なります。

後は業者の「このあたりは山を切り崩して作られた古い土地で、地盤もいいから、住宅を建てるにはいいですよ。」

の言葉が宅建業法上の

●宅建業者は、契約の締結の誘引をするに際し、利益が生じることが確実であると誤解させる「断定的判断」を提供してはならない。

という部分に引っ掛かるかどうかですが、これはちょっと難しいですね。
仮に引っ掛かったとしてもそれを証明しなければならず、録音や、書面が残っていない限り「言った言わない」という話になってしまいます。

後はもう貴方次第です。

決して家が建てられないという事では無いので（現に建ってたんですから）費用をかけてもそこに家を建てるか、手付金は諦めて契約を解除するか。

一度、自治体にあります無料法律相談等での相談をお勧めします。現状での「客観的判断」を下してくれますから。

何れにせよ早い判断が求められます。
手付解除期日を過ぎると違約の対象になりますから。