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財産分与についての質問
- 財産分与に詳しい方、教えてください。母が亡くなり、現金などの遺産はないのですが、田舎に山林や畑を所有してることが分かりました。母は独身で、子供は三人います。私が三才くらいの時に離婚した際に長女は父親の所、次女（私）は母が引き取り、後に未婚で長男の弟を産みました。私と弟は母と一緒に暮らしてきたのですが、長女とは長い間連絡を取っていない為、亡くなったことも知らせていません。どこにいるのか分からないのです。
- 実の父親の住所だけは分かるので、そこから父親に連絡を取ってみれば居場所が分かるかもしれません。ただ、母の所有してる畑などは実質、価値があるようなものではないらしく、ただ持ってるだけって感じになるでしょう。毎年の固定資産税は一万以内でそんなに負担ではないから、相続して大事にしてってあげようかなと思っています。それを三人で分けるのか、放棄するのか、本来は話し合いの場を設けないといけないのでしょうが、今どこにいるのか分からない姉を探しだし、価値があるわけでもない土地を分けるのかどうか話し合わなきゃいけないのが憂鬱すぎて…このまま放置したらどうなりますか？
- 亡くなった人が所有していた固定資産税を払うものは、その後誰かが相続するのか放棄するのか必ず決めないといけないのですか？放棄するなら３ヶ月以内に家庭裁判所に行かないといけないのは知ってますが、その間に何も行動を起こさないでいると誰も放棄しない状況になりますよね？その状態のまま、何もしないでいたら、何か問題が起こりますか？話が決まる前の代表者、税金の連絡は私にくるようになっています。母も言ってましたが、田舎の畑なので、売ろうと思っても買い手もつかないくらいの価値らしいです。そのくらいの財産で、小さい時に離れてそのまま会っていない姉を探し出して話し合うのは気が重くて…。とはいえ母の子供ということでは、私と父親・母親が同じなので、亡くなったことは知らせるべきだとは思います。母は、病気になった時も「知らせなくていい」って言ってたけど…。私は、どうしても、姉に連絡を取り、話し合わなきゃいけないですか？このまま放置すると、その土地はどうなってしまうのでしょうか？
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No.2です。 お礼コメント有難うございます。 コメント読んで補足しておきます。 やっぱり家（空き家）もあったんですね。田舎の田畑だけで固定資産税が 約１万円って高いなぁと思っていたんですよ。 これ聞いて、うちとそっくりな状況ですので、もう少し書いておきます。 空き家になってもう１０年くらいは経っていると思いますけど、 まず居住実績のない空き家を売却する際は、時間も経過しているので 売れても20％（だったかな？）譲渡所得税っていうのがかかります。 つまり空き家を維持していく経費はこれからもどんどん掛ってきますし、 売っても20％は国税で取られます。 その損失を回収しようと高い売値をつけても買い手は出ない。 これ悪循環に陥ります。もし可能なら自治体の移住者向けの「空き家物件情報」 か何かに登録して、売出し中という意思表示はしてください。 （ずっと持ち続ける、別荘にする、とかなら話は別ですが） また取り壊しする余裕もないとのことで壊さないと思いますが、 もし壊してしまったら、固定資産税が一気に上がります。 土地の上に住宅が立っているから「都市計画税」1/3軽減、「固定資産税」1/6軽減 （ともにMAXで）という特例措置であわせて全体の固定資産税が 約１万円になっているんです。 （ちょうどうちも家と土地で税金１万円ほどなんです） ですから取り壊しして地面だけにしちゃうと、おそらく５～6万に税金ハネ上がる と思います。 ですので、最低限でいいですから家が壊れないように、また出来るだけ （安値でもいいから）買ってもらえるようメンテナンスはしておくことです。 時間があれば自治体まで行って、相談してみることです。 自治体が空き家古民家を買い取るなんてことは、まあありませんけど 出入りの不動産業者を紹介してくれたり、そういうことはやっていると 思います（うちは関西のとある北部地方の自治体で移住者向けに HP上で物件紹介しています。仲介の不動産業者もついてくれています） それでも過疎地域はいくら古民家ブームとはいえ売却はとても難しいです。 私も今これが頭痛のタネでして、税金的な安さはあるものの壊せば一気に 加算されるし、かといって維持管理に大金出せない・・・。 地域周辺にも空き家が目立ってきているし、そことの競合もあるし。。 売れそうな物件なら、田畑よりも先に家と地面の処理を済ませることです。 あとあとボディブローのように効いてきますから。空き家って持てば持つほど 損です。 そのためには、まず兄弟姉妹間の相続名義変更をきっちり済ませた上で、 家の処理（売却するには、あなたの名義にするしかないと思いますので）に 進んだ方がいいです。 以上、何度も申し訳ないですが、相続の法律的なことよりも 先に着手した方が良い内容だと思ったので書かせていただきました。
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論点は、大きく以下の二つですよね。 １姉を探すこと（お母さんの死去の連絡と相続のことで） ２田舎の土地の相続をどう相続するか？ まず、１については人として身内として連絡することをおすすめします。 姉に知らせてあげようとかといった気持ちだけでなく、知ってもらわなきゃ ならない話です。お父さんのつてをたどって調べれば分かるでしょう？ ちょっと長くなります。 ２に関しては、まず山（登記上も「山」なんですよね？）は、ほったらかしでも いいです。喫緊に相続をどうするとか、誰の名義にするかとか急ぐ必要も ありません。放棄（時間経過すれば譲渡になります）するにせよ、価値のほとんど ない山はどうこうしようもありません。私も先祖のいた田舎の山を相続しましたけど、 放置です。田舎の森林組合も退会した（その地域に居住していないし、 無理強いは出来ないからと、退会は認めてもらいました。）し、 組合費ももう納める必要もないから、そのままの状態です。税金も取られませんしね。 おそらく全国的に山って同じ傾向だと思いますよ。 問題は畑です。登記上、地目が「畑」ならば基本的には農地法のからみで 農業従事許可者相手にしか売買出来ません。田んぼもそうです。 米作していない人に田んぼを売却する（無償譲渡も同じ）ことは、 現行の法律では不可能です。つまり手放したいと思っても、 おいそれと手放せない。「そんな土地や田んぼ相続したくない。放棄します」 が通用しないのです。 とりあえずの方法としては、人に「貸す」という方法があります。 過疎地域と想像しますが、地元のおばあさんなど居れば、家で食べる分くらいの 野菜作り用とかに貸してあげるというのも一つの手ではありますよ。 無償か有償か、成果物を少しいただくかなどは当事者間で決めればいいです。 裏技というか、畑に関しては地目変更して「雑地」に変えてもらう という方法もあります。もちろん変更費用はかかります（１０万くらいかな？）。 そうすれば、二束三文でも手放しやすくなります。問題は田んぼですね。 売れるなら早いうちに売った方がいいです。周りに田んぼがあって誰かが 米作しているのに、うちだけ草ぼうぼうとか良くありませんから。 買ってくれそうな人がいれば、ですが。私の場合、世話役の人が間に入ってくれて 田んぼは売買が成立しました。売却価格も高く売ろうなんて思わなければ、 米作地域なら欲しい人いますから。なお、売れたら確定申告はしてくださいね。 面積小さく額も大したことなければ税金も取られませんから。 田畑の売却も農業関係者でない人に売却する裏技があるみたいですが、 私は知りませんし、法に触れるようなことはやらない方が賢明です。 固定資産税さえ納めておけば、お咎めなんてありませんし。 ３か月以内なら農地であっても相続放棄出来るのかどうかは知りませんので、 司法書士とかネットの無料相談でありますから聞いてみてはどうでしょうか？ お母さんが亡くなって実質的な相続は発生しているが、遺産の名義をどうするかは きっちり話合うことが先決です。相続したくないから、最初から放棄前提で 処理してまうと判断を見誤りますよ。内容的には「山と田畑」とのことで、 山は放置しておいてもどおってことないですが、 田畑は放棄と売却が基本的には難しいため焦っても仕方ないです。 本来ならばお母さんの代で処理しておくべき内容だったからですね。 念のため書いておきますが、お母さん名義の土地なんですよね？ これが先代名義のまま、形だけお母さん（と、もし兄弟姉妹が居るなら）が 相続したってことなら、先代→お母さん→あなたふくめ相続者といった 変更処理になるので若干登記し直しに余分なお金がかかるかもしれません。 まあ、それはそれで仕方ないですね。 長々と書きましたけど、まずはお姉さんと連絡。 相続に関しては、内容を手紙にでも簡潔にまとめて書いて、 欲しいのか、欲しくないのか、の返答を貰えればいいです。 （まあ、金にならないものは要らないって言うでしょうね） 平行して、土地を手放してもいいならば売却（譲渡含む）の線で 地元の自治会長とか世話役みたいな人を頼って土地を手放したいけど、 どうしたらいいか？って聞いてみることです。それで引き受け先が決まった 段階で、姉の放棄（3か月以上経過するでしょうから実質的には「譲渡」となります） の念書、後のお二人への名義変更、そして新たな譲渡先の人への名義変更。 これを一発処理というかたちになると思います。 手続き的な事務処理に関しては司法書士に聞くのが一番です（私の説明だけでは 不備あると思いますので）。いろいろ決まるまでは放置になりますが、 先にも書いたように固定資産税さえ納めていれば問題ないし、名義変更も 出来てなくても何ともありません。ですが、草ぼうぼうとか周りに 迷惑の掛るままの放置は道義上問題なので、草刈りに行くとかの責任は生じますね。
- trytobe
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このタイミングでしか会うことも無く、以降は会う必要が無くなる、という意味でも、相続に詳しい弁護士や事務所に相談して、一気に全部済ますしかありません。そうすれば、その弁護士が慣れた手順で、必要な作業は全部済ませてくれますから。 相続人に長年連絡のとれない行方不明者がいる場合 - 遺産相続の困りごと解決ナビ http://isan-kaiketsu.com/trouble/case3 相続 行方知れず OR 行方不明 OR 音信不通 - Google 検索 https://www.google.co.jp/search?q=%E7%9B%B8%E7%B6%9A+%E8%A1%8C%E6%96%B9%E7%9F%A5%E3%82%8C%E3%81%9A+OR+%E8%A1%8C%E6%96%B9%E4%B8%8D%E6%98%8E+OR+%E9%9F%B3%E4%BF%A1%E4%B8%8D%E9%80%9A
お礼
金銭的に全く余裕がありません…弁護士や司法書士にお願いは難しいです。
お礼
詳しいご説明、ありがとうございますm(__)m そうですね、先ずは姉を探します。おおよその事が分かり、安心しました。山林は少しで、殆ど畑です。プラス、おばあちゃんが住んでいて空き家になってる家屋とその回り。空き家壊すのもお金なくてできません。