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ルーフバルコニーの撤去を求めたが拒絶されました
- マンション管理組合の理事をしております。1971年建築の100世帯の分譲マンションです。
- ルーフバルコニーの設置により建蔽率違反や消防法違反が発生していますが、これまで黙認されてきました。
- 管理組合から口頭でルーフバルコニーの撤去を求められていますが、書面での確認はしていません。
質問者が選んだベストアンサー
マンションのバルコニー(ベランダ)に物置を設置した人に、物置撤去を命じた判例があります（平成3年11月19日 判時1420－82東京地判）。 裁判まで持ち込めば「判例があるので勝てる事案」です。 ＞ベランダが共用部であるとの通達も「40年前には無かったルールだ」と聞かされた 「ルール」など関係ありません。司法（裁判所）が「ベランダは共用部である」と過去の判例で示しているので、ぶっちゃけ「ルールなんて知ったこっちゃねえ」が通ります。 ＞その結果、「そんな横暴は通る筈がない」と言うような返答。 通るかどうかは「裁判所が判断してくれる」でしょう。 なお、所有者に「所有権」がある「分譲マンション」であっても「管理組合（マンションにおける町内会に相当するもの）の総会の決議」があれば、特定の入居者に「退去勧告」を出す事が出来ます。つまり「貴方はこのマンションの住人に相応しくないので、出て行って下さい」が可能です。 管理組合で採決して決めた「ベランダ使用に際しての禁止事項」とかに「サンルーフや物置や洗濯機など、緊急時の避難の妨げになる物の設置の禁止」と書いてあれば「再三の注意に従わない」と言う理由で、総会決議で強制撤去や退去勧告も可能です（「再三の注意」とは「文書による、度重なる注意」を言います。「口頭で」だと裁判所は「再三の注意をしたとは認めない」ですが「文書による注意」だと、裁判所が認めてくれます）
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- chie65536（@chie65535）
- ベストアンサー率44% (8802/19961)
マンションオーナーしてます。 質問文には、色々と判らない事があります。 ＞そのうち2/3の世帯がルーフバルコニーを設置。 「ルーフバルコニー」とは以下のように「下の階の屋根の部分をバルコニーにした物」です。 ＿＿＿＿ ←屋上 [ 最上階 ]＿＿＿ ←ルーフバルコニー [ 下の階 ]＿＿＿ ←ルーフバルコニー [ 下の階 ] [ 下の階 ] バルコニーやベランダに、何かの構造物を設置した物は、ルーフバルコニーとは言いません。 ＞実質、建蔽率違反、消防法違反などが ＞発生してますが既存不適格と言う事で黙認されてきました。 その状態は「既存不適格」とは言いません。 既存不適格とは「建築当時は合法であったが、建築後に規制や法律が厳しくなり、違法状態になってしまった物」を言います。 つまり「物件は建てた当時のまま何も変えてないが、建てた後に法律の方が変わってしまって、結果的に違法状態になっているもの」を言います。 今回の場合は「違法になるのを承知で増設した、違法な増設」であるので、既存不適格とは異なります。単に「違法状態を黙認しただけ」です。 ＞(1)「構造上ルーフバルコニーの撤去が出来ない」と言うのは法律的にまかり通るのか？ まかり通りません。 外壁、ベランダ部分は「共有のロビー、共有のエレベーター、共有の廊下」と同じく「共有部分」です。 この部分に「個人的に何かを設置することそのものが不法行為」であり、共有部分を管理する管理組合は、この部分に設置された「いかなる物」も、強制的に撤去する事が可能で、撤去費用を「設置した区分所有者」または「現在の区分所有者」に請求する事が出来ます。 ＞(2)[撤去不能]または[撤去可能]の診断および証明書などは取れるのか？ そのような診断も証明書も不要です。 内容証明郵便などで「共有部分を何年何月何日までに原状回復せよ。しない場合は強制的に撤去し、撤去費用を請求する」と告知すれば良いです。 で、期日までに撤去が実施されない場合は、管理組合側で「強制撤去」して、撤去費用を請求して下さい。 外壁に穴が開く、隣の家の壁に穴が開く場合は、その「修繕費用」や「補修費用」も請求できます。 「外壁やベランダ部分が、区分所有者の持ち物だ」と言う認識は間違いです。 共有の玄関ロビーや共有の廊下などに、洗濯機などの個人の持ち物が置いてあったら撤去をお願いする筈です。撤去してくれなかったら強制的に撤去をする筈です。 それと同じで「ベランダに勝手に増設した物」は、撤去させる事や、強制的に撤去する事が可能です。 ＞(3)訴えるとしたら方法は？ 内容証明郵便などで期日までに撤去を勧告。勧告に従わない場合は強制撤去して撤去費用の請求。請求に応じない場合は民事訴訟して費用を裁判で請求。
お礼
回答有難うございます。 私自身、素人で理解不十分な所あり。ルーフバルコニーではなく、サンルーフになるのかな？築40年以上経っている物で、サンルーフなどは流行りでガンガン作られた時期あり。その後でルール、指導等が騒がれ、何年も経ってから消防法違反の通達が来た。そんな訳で既存不適格。私自身は直接聞いたわけではなく、近所のママさんからそんな話を聞いた次第。 ベランダが共用部であるとの通達も「40年前には無かったルールだ」と聞かされた状態で、「規約もいつの間にか出来てた」なんて話まで出てる。こうなってくると言った言わないの世界。正直、住人説得が非常に難しい。 取り敢えずは消防署と交わした念書のコピーと依頼文「リフォーム時または売却時にはサンルーフの撤去をお願いします」って感じの物と、それに付随する同意書を全世帯に郵送した。その結果、「そんな横暴は通る筈がない」と言うような返答。つまり、サンルーフの撤去の同意を得られない。 管理組合側の問題も多々ある状況で強制撤去の話に持っていけない様な推察……となると、やはり民事訴訟かぁ。やるなら本当にかなりの覚悟が要りそうですね。。(〃_ _)σ∥
- trytobe
- ベストアンサー率36% (3457/9591)
消防庁からの勧告を、当該親族と不動産会社・施工業者のそれぞれに全部書面で伝えて、その中で解決してもらう。 その間に、管理組合からもマンションの掲示板に、その消防署の勧告内容を掲示して周知する。 それで文句が出たら、総会を開いて、そのときに消防庁を納得させられるような説明を「設置者から」提案してもらう。
お礼
回答有難うございます。消防署で交わした念書のコピーと依頼文「リフォームまたは売却時にルーフバルコニーを撤去して下さい」と言うような物と、それに付随する同意書を全世帯に郵送しました。その結果、「40年前には無かったルールを今更押し付けられても困る。そんな横暴は通らない。」などと反論が来てしまった。 しかし、今回の売買及びリフォームには40年前のルールは関係無いよなぁ。 ルーフバルコニーを設置してる世帯は、自分に火の粉が来る事を恐れて総会にすら出席しない。むしろ、工事をせずに済む方法を模索してる。理事の大半もルーフバルコニーがある為に乗り気じゃない。 でもまあ、「消防庁を納得させられる説明なり提案を出せ」って言うのが良さそうですね。行政が動くのかも分からないけど、消防庁なり役所なりを巻き込まないと収集つかなそうです。
- 中京区 桑原町（@l4330）
- ベストアンサー率22% (4373/19606)
疑問が多々........... 1)ルーフバルコニー撤去を理事会で決議したのか？ 2)全住民による決議も必要かと思うが、規約の確認はしたか 3)なぜ、決定事項を文書で住人に通知しないのか 文面からは、理事会での決議も無く、貴方が個人的に口頭でお願いしてるだけにしか見えない それならば、お願いその物が効力が無い
お礼
素早い回答を有難うございます。そして説明不十分ですみません。 私自身は理事とは言え下っ派。入居７年ですが、ご指摘の通り決議云々、 理事会での話題ですら聞いた事がない。今言える事は井戸端会議的に ご近所から聞いた話をまとめた物なので、噂であり真実かは怪しい。 規約に関して言うならば、[共用部に物を置かない事]って部分(?) これがルーフバルコニーの設置云々の話に繋がると説明を受けた。 とは言え、これも私自身が尋ねた上で解釈の説明。全体説明ではなく、 個人的な質問に対する説明に留まっている。 今回、クレームと言うか愚痴的に 「あの家はなぜ撤去しないのか？理事は認めてるの？」って聞かれた。 基本的には管理人が施工業者への確認業務を行った。 理事会に話は行っておらず、住人の愚痴と管理人の話と言う段階で止まってる。 書面云々の話は再三してきた事ですが、理事会は乗り気ではない。 「書面を書かせる事で形見の狭くなる住人が出てくる。イジメ等を回避するため、 ガッチリとしたルールを作らない方が良い」と説明を受けた。 正直、私自身腑に落ちない点が多々あり。しかし、突き詰めて行くと 膨大な質問になってしまいそうなので、今回は、上記質問のみに絞りました。 簡単に言うと法律に引っ掛かるのか、逃れる手段はあるのかって所です。
お礼
再度の書き込み有難うございます。 話し合いを試みようとすると、その度に反論されて迷走しまくり(--;) 「避難経路の話なら隣同士の話し合い。理事だの組合が騒ぐのはおかしい」って！ いやはや、パワーが凄い。法律だの消防法の話をしても無視。 「命令って言っても通知来るだけでしょ？実際、強制撤去とかしないだろ」って感じ。 理事会側も、[強制撤去]や[退去勧告]などはするつもりは無いらしい。 「そこまで言うなら放っておこう」って……。私一人で騒いでるだけって感じになってしまった。まあ、取り敢えずはひたすら文書を送り続ける。掲示板に「サンルーフの撤去依頼」って貼っておく。私に出来るのはそこまでっぽい。命令って形に出来ないのが苦しいが……。 長々とお付き合い有難うございます。色々と手段がある事は理解出来たので、水面下で準備を進めていきたいと思います。