協定道路の質権設定の目的、メリットとリスク

質問

先日、家を建てるために土地を購入しました。
その土地と隣接する他の3区画は道路に面していないため、その土地と他の3区画それぞれが土地の権利を持つ形で、一部の土地を協定道路として整備しています。
（協定道路の土地を4分割してそれぞれが土地の権利を持っています）

残り3区画は建売業者が購入して建売を建てはじめているのですが、売り主より、
「協定道路部分について質権の設定を交わしたいと建売業者が言ってきている」
という連絡がありました。

売り主からは以下の様な話をもらっています。
・質権を設定するのは協定道路部分のみで、土地全体ではない
・協定道路部分でトラブルが起きないことが目的

不勉強で質権というものがそもそもよくわかっていないのですが、
協定道路部分に質権を設定するということは具体的にどういうことなんでしょうか？
うちのメリット、一方で追うリスクはなにかあるのでしょうか？

ご教示お願い致します。

回答No.2

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　文章を読んでも道路の位置関係がわかりませんので、単純に「協定道路部分について質権の設定する」ことの可否を書きます。

　質権というのは、簡単にいうと、「借りたお金を返すまで、質権者がその土地を占有し、債務者がカネを返さないと、質権者が所有者から所有権を取り上げる」という、担保物件です。

　ま、抵当権のようなもの。

　占有とは、これまた簡単に言うと、「所持すること」「使うこと」です。

　カネを返すまで、質権者が占有して所有者は使えない（所有者に使わせることも可能）のが質権。カネを返すまで、所有者が占有して所有者が使える（売ることも可能）なのが抵当権。簡単に言うと、ですが。

　質問者さんは、なにか売主か建て売り業者からお金を借りているのですか？

　お金を借りてもいないのにそんなもの設定して、質問者さんにとっては一つもいいことありません。

　ヘタをすると、所有権を取り上げられます。取り上げられれば、さらにへたをすると、そこの通行料・使用料を取られます。デメリット、それもすさまじいデメリットばかり。

　まあ、トラブル防止なら、全関係者で「地役権を設定する」くらいにとどめることをお勧めします。