建設省の地上権

質問

建売の一戸建ての購入を検討しています。

家の真下に河川の分水路があり、
分水路のある空間に、
建設省の地上権が設定されていることが
わかりました。

売主、仲介は、”建設省に貸してあげて
いるというだけで何の問題もない”という
話でしたが、「地上権」という言葉を調べる限り、
「地上権は地主の承諾なく、譲渡・転売でき、
自由に抵当に入れることもできる
地主に不利益な権利」…とあります。

このような物件を購入するリスクについて
ご教示ください。

回答No.5

noname#17334

>登記簿には「地上権」とあり、
>海面１０メートルから海面下１０メートルまでとあります。

登記簿に「目的となる工作物」の記載があって、このように
地下の範囲が決まっている「地上権」を「建物・工作物を地上に作ること
を目的とした「地上権」（いわゆる借地権の一つです）とは区別して
「区分地上権」と呼びます。

海面というのは、東京の場合　東京湾標準潮位　ＴＰ
もしくは荒川標準潮位　ＡＰ
をさします。
いわゆる海抜ゼロメートルポイントのことです。

敷地の平面上の地価水路（トンネル状のもの）の位置は
図示されている通りですが、その深さは
敷地の地盤面のレベルがＴＰ　＋３０メートルとすれば
敷地の地表面から２０ｍ下がった位置から図って
さらに２０ｍの深度のところまで（つまり地上から４０ｍの
深さまで）です。

＞地下空間だけでなく、地下空間にあわせて、
＞地上にも設定されているとよめるのですが、
＞（物件があるのは高台のため、海抜３０メートル）

海抜３０ｍというのは、東京ならＴＰから３０ｍ高い位置に
あるということです。地下工作物は、地上のベンチマークを
基準にした場合、地上の起伏が変わる場合に不確定になって
しまうのであえて、ＴＰ（東京湾標準潮位＝海面）をレベルの
基準にしています。

＞その場合、担保に入れたり、自由にその地上権を売買
＞することができるのでしょうか？

「区分地上権」の及ぶ範囲はあくまで地下２０ｍから４０ｍの
範囲ということです。
これを転売することも可能ですが、買うとしても国土交通省が
管理を県に委譲したような場合です。
一級河川の放水路などは条例で国の管轄と決められていたりします
から、水路が廃止になって、ワインカーヴとかで再利用しようとか
地下鉄はしらせようとか光ケーブルを敷設しようとか
災害備蓄倉庫にしようとか
まぁそういう話になったら、区分地上権を買う企業とか出てくるかも
しれません。そのときは、いちおう「賃貸料」を値上げするとか
いえばいいのでしょう。
まぁ、ほとんど考えにくいです。

いずれにしろ地下２０ｍといえば、普通の住宅で地下７階の
レベル、ビルで言っても地下５階です。そこまで使って家
たてる人でない限り影響はないでしょう。

遠い将来、周辺の区画整理があって大きなマンションでも立つ場合
地盤が弱い場合、地下２０ｍを超えて杭基礎を打つケースも出てくる
かもしれませんが、その場合でも水路をはずす設計をすると思います。

お礼

ご丁寧な回答をありがとうございました。
いろいろ検討を続けているため、
お礼が遅くなりすみませんでした。

回答No.4

noname#17334

これは、「地上権」ではなく「区分地上権」だと思われます。
都内でも民家の敷地の下を地下鉄や、通信洞道、共同坑などが走っている
場合はよくあります。
おもに、他人の敷地の下を公共事業で「地下分水路」を通す場合など
工事は、シールド工法などトンネル工事の方法で行うので地上掘削はない
ものの、地面の底を使わせてもらうための「借地」のような契約が必要に
なるのです。
地主は、地中の使用を認めるかわりに、そこをほじくりだして壊すような
ことは（普通しませんが、でかいビルの杭を打つなどの可能性はあります）
できなくなります。

区分地上権とは、工作物を所有するため、地下又は空間に上下の範囲を定めて設定された地上権をいい
ます。
　地下に設定されるケースがほとんどですが、空間に設定されるケースでは最近立体道路などがあります。
　一般の方が区分地上権を購入するというのはまず考えられませんが、区分地上権の特徴は
(1)工作物所有が目的でなければならない点と、
(2)地表にその権利の及ぶ範囲が届いていてはいけない
ということです。
もし地表に届いていたらそれは区分地上権ではなく、地上権（普通の借地権の一種）になってしまうからです。

地上権なのか区分地上権なのかで全く状況は異なります。

お礼

ご丁寧な回答ありがとうございます。
もし、おわかりでしたら追加で教えていただきたく
お願いします。

登記簿には「地上権」とあり、
海面１０メートルから海面下１０メートルまでとあります。地下空間だけでなく、地下空間にあわせて、
地上にも設定されているとよめるのですが、
（物件があるのは高台のため、海抜３０メートル）
この場合、物件の位置する、ありていに言えば
「家の床」部分にもいわゆる地上権があるということでしょうか？
その場合、担保に入れたり、自由にその地上権を売買
することができるのでしょうか？

ご教示いただけましたら幸いです。

回答No.3

m_inoue

問題ないでしょう

その部分が自分の物で無いと思って買われれば良いのですから。

将来その部分で何らかの権利が発生したら「棚ぼた」の気持ちで買えば良いでしょう。

回答No.2

noname#64608

＜地上権が土地価格に与える影響＞
地上権が設定されているとき、宅地の評価額はある程度低下します。リンク先は参考にはなると思います。

リンク：区分地上権の目的となっている宅地の評価
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/shitsugi/zaisan/04/10.htm

＜手続が要求される可能性＞
断言できませんが、地上権者が変動等したときに、登記協力が求められることがあるかもしれません。

地主（地上権設定者）は地上権者から地上権の登記を求められたとき、登記に協力する義務があります（登記の共同申請）。

＜分水路の存在が家に与える影響＞
最近局地的な集中豪雨が増えています。
分水路の構造などにもよりますが、場合によっては大雨の際に、分水路から水があふれ、家が水浸しになる（内水氾濫など）おそれがあります。特に、地下室がある家の場合は、地下室にいるときに避難が遅れることが多いので、大雨時には十分注意しなければなりません。

○水路は現存しているか？
ところで、分水路についてですが、これは現在も存在し、利用されていることは確実なのでしょうか？廃止された分水路の地上権だけが残っている可能性もなくはないと思います。これについては国土交通省に聞かないと分からないかもしれません。
もし今は存在していない分水路なのであれば国土交通省と協議の上、地上権の整理ができると思われます。

＜地下構造物の安全性、管理状況＞
非常に僅かなリスクであるものの、地下構造物が脆弱なために問題が起きることがあります。

また水路ということですので、汚い水質で、色々な生物がいる可能性があります。以前、東京にいたときに近くにあった水路の影響か色々の虫が下水から出てきて、いつも家の中がハエなどでいっぱいになって悩まされていたことがあります。

回答No.1

hokenyaboo

＞家の真下に河川の分水路があり、

あげ足を取るわけではありませが、分水路の上に家が建っているのでしょうか？

状況がよく解りませんが、話しを戻し・・・

高圧線の下の土地（真下だけでは横幅数メートル）に電力会社の「地上権」が設定してあります。

全ての土地を所有する訳にもいかないので、権利を持つのです。

建設省も何らかの理由があり設定しているのだと思います。
例えば、分水路を管理するためにその両側の土地に地上権を設定し第三者がいじくれないようにしているとかだと
思います。

＞このような物件を購入するリスクについて

無いに越した事はありませんが、別段あっても困ることではないのでは。
しいて挙げれば、他の人に貸せないことや仕様できない事ですか。