協定道路とは

質問

土地を探し始めて半年経ちます。正直素人には難しいです。
概ね良いのだけれど、ちょっとネックがあるなぁと思う土地は、すぐには売れず値下がりしたりして「値下がりしたし買い時か？でも売れ残っているのってやっぱりあまりいい物件ではない？」などと迷っているうちに売れてしまい、後からちょっと悔やんだりしています（夫婦そろって優柔不断です）。

今、また迷っている土地があります。その辺の相場より価格も安いし。ただ、ちょっと気になるのは協定道路部分が20平米あることです。隣の元地主さんの駐車場の都合らしいのです（現在、土地の所有者はデベロッパー）。
もし、元地主さんが現在の家を建て替えれば駐車場はそこに作る必要もなく（元地主さんの家は角地で別の所に駐車場を作れる）、協定道路にする必要もなくなると思うのです。

もし元地主さんの次の世代になったり、元地主さんが更地にして土地を売るときには協定道路の協定を解除してもらえるものなのでしょうか？

○協定道路部分を所有するメリット
・協定道路部分を建ぺい率容積率に組み込める
○デメリット
・共有で使っているのに固定資産税は我が家が払う
・ゆったりした駐車場のスペースを確保したいが、協定道路部分は自由に使えないので、駐車場スペース確保の為に家の形がいびつになりそう。

回答No.3

walkingdic · ベストアンサー

>4.2メートルの公道があり、その延長線上に協定道路（幅4.2メートル、長さ約5.5メートル）があります。
>左に検討している土地（協定道路に約5.5メートル接している）、右に元地主さんの駐車場の入り口があります。

ということはもし協定道路がなくなると、御質問者の土地は４．２ｍの公道にそのまま接続するけど元地主さんの土地が道路に接することの出来ない土地になるわけですね。
ちなみに協定道路の先は行き止まりで、影響あるのはその元地主さんの土地だけなんですよね？

その場合は協定道路を廃止するには単に元地主さんが承諾すれば可能なようですね。

通常協定道路（正確には協定通路と言った方がよい）は建築基準法による建物を建築する敷地の接道条件を満たさないときに、それを満たすようにするために作ります。

ご質問の場合元地主さんの建物は別に協定道路は必要ないので、ご質問者の土地に家を建てるときに協定道路にしたのだと思います。
単に公道に接した敷地とすると、もちろん元地主さんが駐車場を使えなくなるので何らかの法的に道路としての形にしたかったのでしょう。で、通常はこれは位置指定道路にします。
そうすると、位置指定道路にしてしまえば道路の廃止は簡単に出来ないし元地主さんの承諾が必要になり、また道路は非課税になるメリットもあるのですけど、そうすると今度はそれを建ぺい率などに入れることが出来ません。
そこで単なる通路にしたいという思惑があって、協定通路という形にしたのでしょう。

この場合には敷地の固定資産税が取られてしまうのはいたし方ありませんね。その代わり建築の規制がその分ゆるくなるのですから。

まあ平たく言えば土地の貸し出しですよね。無償の。
多分元地主さんが売るときにつけた条件なんでしょうね。その分土地価格は安かったはずです。

で、将来的に廃止できるのかという話ですけど、元地主さんの意向次第ですね。こればかりは。

お礼

ご回答ありがとうございました。
また、お礼が大変遅れまして失礼いたしました。

回答No.2

noname#20895

ちょっと説明がわかりにくいのですが・・・あなたがお買いになる敷地に建築するための道路とは関係ない話、として進めますね。
その「協定道路」部分というのは、元地主さんの家の駐車場の進入のために空けておく、ということでしょうか？そのためだけであれば、それは単に空けておいてくれというだけのことで、法律的に縛られたことではないと思うのですが。それに関する協定書？があるということですかね？そしてその土地を買うならそれを継承しなければならないのでしょうか？
以上のような私の想像通りであれば、土地を使わせてあげている立場ですから、その部分の賃貸料をもらってもいいくらいですよね。少なくとも固定資産税分は負担してもらうとか。

お礼

ご回答ありがとうございました。
また、お礼が遅れまして失礼いたしました。

>その「協定道路」部分というのは、元地主さんの家の駐車場の進入のために空けておく、ということでしょうか？

そういうことになります。

>そのためだけであれば、それは単に空けておいてくれというだけのことで、法律的に縛られたことではないと思うのですが。それに関する協定書？があるということですかね？そしてその土地を買うならそれを継承しなければなら>ないのでしょうか？

不動産業者の方のご説明だとそういうことになります。昔は私道など、例えば代が変わって息子同士の世代になると、いきなり使わせないとかトラブルが起こるので、きちんと協定をきめているとのことでした。

>以上のような私の想像通りであれば、土地を使わせてあげている立場ですから、その部分の賃貸料をもらってもいいくらいですよね。少なくとも固定資産税分は負担してもらうとか。

私も土地を所有していて、固定資産税も払わされるのに自由に使えないことに納得いかないのですが・・・。確かにその協定道路部分がないと希望の建ぺい率・容積率は確保できません。だから、土地の広さとしては共有道路部分は絶対に一緒に購入したいのです。

もう少し様子をみて、もし業者に質問する機会があったらトライしてみます。一度、その土地のことで問合せをしたら、毎日のように電話がかかってきてゲンナリしてしまって。
書き込みしていただいて、ありがとうございました。

回答No.1

walkingdic

>隣の元地主さんの駐車場の都合らしいのです（現在、土地の所有者はデベロッパー）。
この意味がわかりせんが、、、（通常協定道路－＞協定通路－＞建築基準法第４３条第１項ただし書を適用する場合に作る）

>協定道路にする必要もなくなると思うのです。
これは本当にそうなんでしょうかね。

どうも話を聞く限りちょっと断言できません。御質問者の方は関係しないのですか？
御質問者の敷地が４ｍ以上の道路にきちんと２ｍ以上敷地が接していますか？

実は道路関係というのが一番土地で厄介であり、かつ複雑で素人が理解しにくいものなのです。
図面や資料がないとなかなか適切な回答は難しいので、このご質問はそのまま取り扱っている不動産業者に詳しく聞いた方がよいと思いますよ。
あるいは建築士の人ですね。

協定の廃止ですけど、それは関係する人全員の承諾とともに、建物などがその道路の廃止によって不適格とならないのであれば可能であると思いますが、簡単にそれが出来るとは考えない方が賢明です。

お礼

ご回答ありがとうございました。
また、お礼が遅れまして失礼いたしました。

上手く説明できなくてすみません。
4.2メートルの公道があり、その延長線上に協定道路（幅4.2メートル、長さ約5.5メートル）があります。
左に検討している土地（協定道路に約5.5メートル接している）、右に大家さんの駐車場の入り口があります。

割といい土地だと思うのですが、売れないのは協定道路が原因なのかな？と気になりました。