中古住宅の瑕疵

質問

こちらは売主ですが、買主から下記のような状況でクレームがありますのでアドバイスいただけますか？

売買した時期：1999年9月
売買したときの築年数：築14年
契約特記事項：瑕疵期間２ヶ月
クレーム：2004年6月
・雨漏りが発生し、屋根を見ると改修箇所有り
→改修箇所は、1990年位に台風で屋根（コロニアル）の一部のはがれがあったので改修した。その時には雨漏りは発生せず。
・今回の売主からのクレームは、その改修の事実を売買の時に聞いていなかった。隠して販売したのではないか？従って、民法の「発見してから1年間、その箇所から不
具合が発生したら売主負担で改修」という内容によりこちらに負担を求めてきています。
・こちらは、瑕疵期間2ヶ月を経過しており、10年以上前の改修の事は忘れており、ましては雨漏りは一度もなかったので、今回のクレームは中古住宅の売買において築年数から考えて非常識な要求と考えています。ましてや、隠していたまで言われると感情的に対応する気にもなりません。裁判してくれとも言いたくなります。基本的な考え方としてどうでしょうか？ちなみに仲介した大手の不動産会社は当事者同士で やってくれという事で契約条項の説明にも来ませんが・・。よろしくお願いします。

回答No.2

ma-san101 · ベストアンサー

民法の「発見してから1年間、その箇所から不具合が発生したら売主負担で改修」
という言われ方すると変だなァと思いつつもビックリしますねェ。

でも落ち着いて考えると瑕疵はキズのことで、売買時点で「屋根に剥れがあり雨漏りしていればキズがある」ことですが、キズは治っているので瑕疵にならないと思います。

また、買主は「改修の事実を隠していた」ということを問題にしているようですが、14年住んでいれば不具合に限らず、修理や手直しを色々とされたかと思いますが、全てを話すことは現実問題不可能です。
修理が不完全であれば瑕疵でしょうが、売買５年後のクレームとは４年間は何も無かったので、売買時点では修理は完了していたことになると思います。

買主はどこかで中途半端な法律知識を聞きかじったんでしょうね。
通常、買主から直接売主にクレームということは少ないと思います。買主もまず仲介会社に相談すると思います。買主は仲介会社の人に相手にされないので直接売主に連絡してきたのではと思います。

また、仲介会社の「当事者同士でやってくれ」という対応は、買主に請求は無理と説明しても納得せず、もしかすると「民法で脅して修理代をふんだれ」くらいのことを言われ対応しきれなくなったのではと思います。

実際、裁判になれば仲介業者として調査や説明の義務があり、仲介業者が費用負担の場合もありえるにもかかわらず、このような対応になったのは、明らかに買主の主張が認められないので、「裁判でも何でもやってくれ」ということでは...

でも、だからといってクレームが直接くるの困るので、仲介会社を見方にしてクレームが直接こないようにしましょう。訴えられても問題ないと思いますのでご安心ください。

お礼

ご回答ありがとうございました。買主として全てを話す事は不可能である事や仲介会社の立場など改めてご指摘いただいたことは大変参考になりました。ちなみに裁判でも何でもやってくれという言葉は私が思った事でしたので、文章が悪くてすみません。

回答No.1

mitunai

仲介業者が間に入ってくれないとはどういうことでしょうか、今回のことがあるから業者に入ってもらって、高い手数料を支払っているのでしょう。

　そうですね。今の話だけでしたら瑕疵責任は全く無いでしょう。売るときに違法建築であることを知っていたとか、修理しないといけない状況であったとかでもないのですから。
　相手側も買うときにはそのままの状態で買うわけです。
　それに５年も経過しています。今更ではないでしょうか。時効にもならないのでしょうかね。
　責任の２ヶ月もですし、相当期間経っているので、その間に悪くなったと考えるのが一般的ではないでしょうか。
　当時、発見できなかったのは相手でもありますしね。

お礼

早速のご回答有難うございました。販売時点での状態の判断と経過期間があまりにも長いという事が私も感じていた所でしたので、賛同いただいてあり難く思います。
ただ、仲介業者が「仲裁」してくれるとは私は考えておらず、彼らはあくまで仲介者として持っている情報、即ち契約時の約款、特約についての公平な説明や過去の事例の紹介をする事が「誠意」だと思っています。