これって瑕疵の範囲？中古マンションを購入しましたが。

質問

これって瑕疵の範囲でしょうか？

現在、居住マンション内で話し合ってはいるのですが、意見を聞かせていただければ幸いです。

下記点は当マンションの状況です。

・元社宅の10年築のマンションを売主（宅建業者）が買い取り、仲介業者を通し、販売された物件（2004年5月）
・販売当初、目立たなかったことに加え、売主より説明などはなかった、1年たった現在、共用部分の階段の天井のコンクリートが数箇所、剥がれてきている。
・現状を管理会社に見てもらった所、コンクリートの侵食（水漏れ）が発生しており劣化が進んでいるとの事。
・雨水などがぽたぽた落ちているまでにはなっていない。

以上の条件で、売主に直してもらう事はできますでしょうか？
（下記パターンがあるかと思いますが如何でしょうか。）
(1)売主がマンションを買い取った時に天井の状況を確認しておらず放置。このまま劣化が進行すると大きな問題になりかねない為、
これを瑕疵と判断し売主に直してもらう事ができる。（瑕疵期間は2年間ある）
(2)または、その他の理由で売主に直してもらう事ができる。
(3)保険の適用もしくは何らかの方法を使い、直すことができる。
(4)現状有姿、経年劣化の理由または共用部分である事から売主に責任はなく、管理組合での自己負担で直す。

回答No.3

noname#65504 · ベストアンサー

>販売当初、目立たなかったことに加え、売主より説明などはなかった、

目立たなかったということは、売り主も気づいていなかったという可能性があります。それなら説明することもできませんね（先の回答にあるように説明済みなら隠れた瑕疵にならないので、その瑕疵の分価格に反映しており、承知で購入したことになり、請求できません）。

質問のケースは中古ですが、分譲マンションになった経緯が新築物件を売るケースに近くなるので、瑕疵担保期間内ですので、売り主が気づいていなくても、マンション全体の問題として、管理組合などにより瑕疵として請求は可能と思います。場所が共有部分なので、逆に個人で行うのはかなり無理があると思います（補修内容によっては構造的に重要な補修をするような場合、共有部分の変更になり、マンション所有者で管理組合集会を開いて３／４以上の賛成が必要となる可能性があります）。

但し、瑕疵担保責任には修理の義務はなく、損害賠償請求になりますので、売り主に修理を強制することはできません。売り主が修理しない場合は、自分たちで補修業者を捜して、その修理代を損害として請求することになります（こういう場合は裁判になるかもしれませんけど）。

なお、売り主が知っていたにもかかわらず説明しなかった場合は、悪質なので、瑕疵担保期間２年という条項は無効になり、その期間を過ぎても瑕疵担保請求できます。
知らなかったために説明しなかった場合に対して、この２年という期限は有効となります。

なお、この２年というのは宅建業法で民法の原則より不利になる条件は原則禁止で、例外的に引き渡しから２年以上の期間を設ける場合は、よいと言うことになっていますので、２年というのは最低限のことをしているだけです。

共有部分のコンクリートが剥離し誰かに損害・怪我を負わせた場合、その責任は第１にその部分（共有部分の）使用者すなわちそのマンションの住民全体にかかってきます。

そのような危険性もありますので、マンション全体と問題として入居者全員で相談して、早急に売り主と相談し、修理をどちらで行うかを話し合った方が方がよいと思います。

お礼

皆様に対してのお礼になり、申し訳ありません。
さまざまな考え方に触れることができ、大変参考になりました。これから、話し合いの場で参考にさせていただきます。ありがとうございました。

回答No.2

lemonbarm

瑕疵担保責任の範囲内だと思います。
但し、購入時の重要事項説明書を確認して下さい。今回問題となっている瑕疵が既に記載されてあれば、瑕疵を知って購入したことになり責任を問うことは出来なくなります。

あと、重要事項説明書にその物件の修繕記録などはありましたでしょうか。（極々、小さな修繕は除きます）こちらも修繕の有無について、記載義務がありますので併せて確認された方が良いでしょう。
他の方の契約書、重要事項説明書と見比べてチェックした方が良いと思います。

入居者で管理組合は結成されていますか？また管理会社に管理を委託されていますか？
管理会社と契約しているのであればそちらと相談されるといいと思います。（但し売主系列の管理会社でなければですが・・・）
また、通常は管理組合で保険に加入しているはずですのでそちらで補修が可能かどうかも確認されることをお勧めします。

回答No.1

eyutou

こんにちは。
問題としては美観、剥がれ落下した時に危険があるなど、瑕疵があると思われます。
瑕疵担保責任期間を２年に設定しているようですので、売主に対して、壁の補修と水漏れの防止をしてもらえると思います。
ありえないと思いますが、今回のようなケースを除くと規定してあれば責任は追及できませんが．．．
中古物件で２年もの瑕疵担保責任期間を設定しているこの業者は良心的なところかもしれませんね。
ご参考までに相談機関をお知らせします。
（財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター
http://www.chord.or.jp/shienc/senmon/senmon.htm
上記の団体はそういった住宅関係のトラブルについて相談窓口を設置（含む電話）し、無料でアドバイスしてくれます。

参考URL：

http://www.home-knowledge.com/kouza/ko02.html