中古住宅の瑕疵担保責任

質問

築25年の木造二階建て住宅および土地を昨年11月に購入しました。売主が不動産会社のため、2年の瑕疵担保責任が付いています。契約書の文面は「甲（売主）は、本物件の隠れた瑕疵については、引渡しの日から２年間に限り乙（買主）に対してその担保責任を負うものとします」というもので、細かい取り決めは契約時にはしていません。
予想はしていましたが築古物件のため、諸々の不具合が出てきました。色々交渉していますが、売主の対応も場合によってさまざまです。次のうち、売主に合理的に請求できるもの、できないもの、その理由を教えてください。全部の項目でなくても構いません。なお、いくつかは仮定の質問となります。
（1）雨漏り（屋根裏のみ。部屋までは漏れてこない）。（2）敷地内の水道漏水。（3）ガス給湯器の故障（修理で使えるようになったがモーターの異音が大きく、近所迷惑となるため、交換を選択）。（4）配電盤の分枝ブレーカーの故障。（5）インターホンの故障。（6）備え付け照明の不点灯（電球ではなく、器具自体の故障）。（7）TVアンテナの故障（外観上はきちんとアンテナがあるが、TVが映らない）。（8）浴室箇所の土台の腐朽。（9）基礎コンクリートのヒビ割れ。（10）付いていた照明の球切れ。（11）パッキン交換や増し締め等で直る軽微な水道・トイレのトラブル（業者を呼んだため費用が発生したもの）。
以上のうち、売主に対応してもらった（対応中）ものは（1）（2）（4）（5）、対応を拒否されたのが（7）（11）、売主・買主折半で対応したのが（3）、売主に報告せず自分で対応したものが（10）、放置してあるものが（6）、仮定の質問が（8）（9）です。

回答No.1

noname#19073 · ベストアンサー

瑕疵担保責任の適用範囲というご質問でなかなか難しいお話ですね。

基本的には住宅の基本的な構造に関わる部分や雨漏り、又は給排水設備等について責任範囲だと思います。又、その住宅を居宅として使うことを目的に契約・購入したわけですから、その目的が達せられるかどうか、住宅が備えていなければならない部分かという観点で考えながら私見も多分に交えて書きます。

1.部屋まで漏れなくても本来漏れない箇所に漏れていれば立派な雨漏りです。これは範囲でしょう。
2.給排水に関わる部分はこれも範囲でしょう。
3.修理は範囲だと思いますが、交換となると範囲外だと思います。
4.これも生活に不可欠な電気設備と考えれば範囲でしょう。
5.これは微妙な感じですが・・冒頭の観点ではこれは範囲外の気がします。
6.これも微妙ですね・・新品の照明を接続しても点灯しないなら別ですが、器具自体の問題であれば範囲外だと思います。
7.これも微妙ですが・・テレビは見なければいけないものではありませんので範囲外だと思います。
8.水漏れその他、使用上欠陥が無ければ範囲外だと思います。築25年も経てば老朽化は自然なことです。
9.これは微妙です・・基礎自体が建物の構造上大事な部分ではありますが、その状況で住むことに大きな問題があるのかどうかがポイントだと思います。直ちに問題が無いのであれば範囲外だと思います。
10.設備でも電球などの消耗品部分は範囲外です。
11.10同様に消耗品に該当すると思います。

以上

お礼

「住宅の基本的な構造に関わる部分や雨漏り、又は給排水設備等について責任範囲」という観点で考えると、だいぶ分かりやすくなりました。5.のインターホンは、売主はサービスのつもりで直してくれたのかもしれません。8.の土台の腐朽は（仮定の話ですが）、建物の構造上大事な部分に該当するのではないかと思いました。

ご丁寧にご回答いただきありがとうございました。

回答No.2

noname#65504

先の回答とだいたい同じになると思いますが、

瑕疵担保内容としては宅建業法で定められた制限通りのもののように思えます。

さて瑕疵といっても何でも菓子になるわけではありませんので、消耗品のようなものは瑕疵に含まれないこともあります。また契約の段階で説明があったものは隠れた瑕疵ではなく傷物として価格に反映されているので

（1）雨漏り（屋根裏のみ。部屋までは漏れてこない）。
→これについては契約の段階で説明がなかったら（以下ではこの文は省略します）瑕疵になります。

（2）敷地内の水道漏水。
→これも基本的な設備なので瑕疵となります。

（3）ガス給湯器の故障（修理で使えるようになったがモーターの異音が大きく、近所迷惑となるため、交換を選択）
→これについては重要事項説明記載事項です。その中で「建物の設備の整備状況」という項目がありそこに有りとなっていて特記で状況が説明していなければ、瑕疵になると思いますし、無しになっていれば元々あったものでも瑕疵にはならないと思います。
但し、音の問題で交換したということについては、ちょっと別問題なので、交換については適用外だと思います。

（4）配電盤の分枝ブレーカーの故障。
→故障の原因によると思います。消耗品の交換の場合は、瑕疵ではないとされることもあると思います。

（5）インターホンの故障
→生活上重要な設備ではなく、これは微妙です。また簡単に動作確認ができるものですので、購入者の見逃し責任もあるような気もします。

（6）備え付け照明の不点灯（電球ではなく、器具自体の故障）。
→賃貸などでは照明は個人で購入することもあるので、基本的には範囲外のような気がします。

（7）TVアンテナの故障（外観上はきちんとアンテナがあるが、TVが映らない）
→テレビ自体は生活必需品ではなく、個人で購入するようなものなのでアンテナ自体は適用外ではないでしょうか？
なお、壁に埋め込まれたアンテナ線の断線などの故障の場合は適用されるのではないかと思います。

（8）浴室箇所の土台の腐朽。
→これは浴室を支えているだけの土台なのか、建物全体に関係している土台なのかで判断が変わってくると思います。

（9）基礎コンクリートのヒビ割れ。
→コンクリートのひび割れは新築でも通常発生するものなので、構造上重大な影響を与えるほど大きなものが（通常ひどければ気づきますので）、目につかないような位置にあった場合以外、原則適用外だと思います。
但し中古住宅の性能保証制度を利用している場合は、検査漏れするような調整を受けられる可能性があります。

（10）付いていた照明の球切れ。
→単なる消耗品なので適用外

（11）パッキン交換や増し締め等で直る軽微な水道・トイレのトラブル（業者を呼んだため費用が発生したもの）。
→パッキンによるものなら消耗品なので適用外

お礼

ご回答ありがとうございました。TVアンテナの件は、アンテナ自体の故障か、壁内のアンテナ線の断線か、調査しないと分からないため（そして調査にも費用がかかるため）、結局ケーブルTVを入れました。