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マンション管理士とはこのようなレベルですか

2015/05/11 11:51

管理組合の理事です。第２回理事会の時O氏が理事長の横に座っていました。説明を求めたところ理事長が独断でマンション管理士O氏と顧問契約を締結していたことが明らかになりました。私は理事長が勝手に顧問を決めることはできない、理事会決議を経ていないのだから契約は無効であり顧問料月額７万円の支払いを直ちに停止べきと理事会で発言しました。マン管士は理事長が署名した契約だから有効である、よって対価を得ることに問題はないといいました。管理会社NP社はこのことを承知で組合会計から支払いを行っていました。私は毎月開催される理事会でマン管士選任の決議、それをしない限り支払い停止とすべきと指摘していました。半年後このマン管士は突然辞任してしまいました。マン管士とは理事長や理事が区分所有法や管理規約に反する行動をとろうとしたとき適切な助言をするのが基本的役割だと思っています。マンション管理士にはいろいろの方がいると聞いておりますがO氏はマン管士として容認されるべきレベルなのでしょうか。この事実を知っている管理会社が支払いを続けたことも理解できません。

大黒太郎（@daikoku99）
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ゆのじ（@u-jk49）
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2015/05/12 14:52 回答No.2

マンション管理士とは、「管理業務主任者」と並んで、たいていの管理会社フロントマン(担当者)が保持している資格で、毎年、一回資格取得の為の試験がある。少々、難易度は高く、入社3年以内に管理業務主任者資格を取得しないと解雇されるという規定の会社もある。主任資格を取れば、毎年の重要事項説明が出来る。資格の無いフロントマンは、上席社員に同行を求めないといけない。主任資格の無い者は、管理業務の重要事項説明が出来ないことになっている。主任者と同様、マンション管理士にレベルがあるのではなく、資格取得試験に合格した人という定義が正しい。で、この資格を持っているからと言って、信用してはいけない。全く、現場を承知していない、ド素人と考えなくてはいけない。月額相場は、5万円。この事案は、理事長と管理会社が絡んだ公金横領の「犯罪」であるという理解が必要。まず、割高な月額7万円とは、年間84万円の支出ですから、これはもう、理事会決定ではいけない。貴方は、理事会決議があれば良いと思っているようだが、これだけ高額になれば、もう間違いでしょうね。勝手に100万円近い金を理事長が独断で動かして良いはずが無い。しかし、無償での顧問ならば、理事長権限でも可能。理事長権限の一部委嘱は、管理規約でも認められている。が、顧問料が必要ならば、総会に上程して、顧問就任案と、その予算案を「承認」して貰わないといけない。そんな多額な金額を「組合会計(管理組合自主会計口座)」から自由に出し入れして良いはずがない。「予備費」からの支出としても、そこから出るのは突発的な支出であるべき。事前に分かっていて継続的な顧問料支払いが予備費ではいけない。これだけ好い加減な口座だと、何か、他にも、いっぱい、使途不明金がありそうな気がする。しかも、「組合会計」の通帳は会計担当理事が持って居るはずなので、会計担当が納得していない金は出ない。出たとしていたら会計担当理事もグル。あるいは、理事長印も、銀行通帳も、理事長が持っているとすれば、それは、絶対にやってはいけないこと。＞マン管士とは理事長や理事が区分所有法や管理規約に反する行動をとろうとしたとき適切な助言をするのが基本的役割だと思っています。完全に間違っています。マンション管理士とは、「管理会社の監視役」です。役員の監視役である筈が無い。雇い主の理事役員を監視してどうするのかということですね。理事長などに適切な助言するのは、管理会社の仕事。「管理業務仕様書」を吟味すれば、「補助業務」として、そういう仕事内容が明記されている。そういう助言をマン管士に丸投げしていたとすれば、それは管理会社との管理業務契約書内に明記されている「善管義務違反」「誠実義務違反」。つまりね、時として、管理会社は、修繕工事発注案件などで、自社への利益誘導(修繕工事の元請となり下請け業者から多額な協力金、営業費を徴収)をしますので、それに対処できないといけない。そこで、マン管士が必要になる。だから、通常の管理会社は、監視役のマン管士を入れない。拒否する。そう言う当たり前の理解が必要なのに、管理会社が承知でその支払いまでしたということですから、理事会で「理事長解任」とともに「管理会社変更」決議をして、新管理会社の選択に入るべき。臨時総会を開催して理事会で選定(相見積とプレゼン)した新管理会社の承認を得ましょう。臨時総会開催案内では、総会で「予算承認」されていない支払を行っていたことを問題にしましょう。実際は半年で半額になったとしても、100万円近い金額の支払いを事前に承知していて、それを許した管理会社の責任は大きいが、とりあえず、マンション管理士への支払い返還を理事長に求めないと、次回総会の第一号議案、「管理組合業務報告と決算報告」が通らない。意味不明の支払いを一般の組合員は認めないと思う。あるいは、全く無関心な組合員の集まりであることを承知してのことなら、何も言うことは無い。また、管理会社もグルで、管理会社お抱えの「御用マンション管理士」であり、そもそも、区分所有者(組合員)リストさえも持っていない管理組合(理事会)ならば、「管理会社変更案件」を含む臨時総会の開催自体が難しい。外部居住者(賃貸物件としている人)への総会案内さえ出せない。穏便に済ませるとしても、まあ「突発的な危機管理が必要な場合を除き、30万円以上の支出は、必ず、総会での予算承認が必要」という規定を設けるべきだと思いました。これを今回の問題を受けての、暗黙の了解事項とするか、それとも、「理事会運営細則(案)」を次回の総会に上程、承認を得るか。管理規約の本則ならば特別議案だが「細則」なら出席者の過半数の賛成で良い普通決議。「理事会運営細則」とともに、出来れば、輪番制にしても成り手の無い役員を確保する意味で「理事会役員選任細則」の同時制定が望ましい。

兼元謙任（@kanekaneto）
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2015/05/11 12:33 回答No.1

理事長の権限はそのマンションの理事会の規則に規定されているのではないかと思います。ここで、助言をもとめる管理士の規定がどのようになっているかを確認されてはいかがでしょうか・・・その後、これに違反しているようであれば、解任動議を提案するのも手かと思います。「理事長に選任されたら」 http://www.saikancenter.org/column/%E7%90%86%E4%BA%8B%E9%95%B7%E3%81%AB%E9%81%B8%E4%BB%BB%E3%81%95%E3%82%8C%E3%81%9F%E3%82%89/ また、マンション管理士が学ばなければならない法律としては (1)　マンションの管理に関する法令及び実務に関すること建物の区分所有等に関する法律、被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法、マンションの建替えの円滑化等に関する法律、民法（取引、契約等マンション管理に関するもの）、不動産登記法、マンション標準管理規約、マンション標準管理委託契約書、マンションの管理に関するその他の法律（建築基準法、都市計画法、消防法、住宅の品質確保の促進等に関する法律等）等 (2)　管理組合の運営の円滑化に関すること管理組合の組織と運営（集会の運営等）、管理組合の業務と役割（役員、理事会の役割等）、管理組合の苦情対応と対策、管理組合の訴訟と判例、管理組合の会計　等 (3)マンションの建物及び附属施設の構造及び設備に関することマンションの構造・設備、長期修繕計画、建物・設備の診断、大規模修繕等 (4)マンションの管理の適正化の推進に関する法律に関することマンションの管理の適正化の推進に関する法律、マンション管理適正化指針等がありますので、このそれぞれの法律や、判例をしらべると、今回の事例にあたいするもの、また、その対処方をみつけることができると思います。参考になれば幸いです。