媒介契約書の不履行

質問

媒介契約書の不履行

　売主から、売り土地の売却依頼を受けました。
　媒介契約書の締結を希望しましたが、なかなか、渋って、締結に応じません。
　締結に応じないのであれば、募集活動に入れないと説得して、最初の
専属専任媒介契約書の締結に
　応じました。この中に、満額の仲介手数料を支払うとの特約が付されています。

　その後三ヶ月以上経過しましたが、更新には、応じないので、広告活動も、積極的にしていません。

　売主には、手紙で、媒介契約書に応じないのは、仲介手数料を支払いたくないのでしょう。
　と説明しました。

　手紙には、一切返事無く、出会った時に、こちらから、手紙のこと媒介手数料のことを話題にすると成約できたら、手数料は、業者に支払う用意があると説明しました。

　それから、案内にも、つとめ、不動産流通機構にも、登録していました。

　今回、他の業者から、買主が見つかり、他の業者と共同仲介することになりました。

　契約するからと媒介契約書の締結を迫りましたが、応じません。

　私は、契約するのに必要な、固定資産税を入手するのに、媒介契約書が無いと入手できない。これができないと契約できないと説明して、売買契約書の一週間前に、媒介契約書の締結に至りました。

　売買契約日の前日に、売買契約書の雛形を見たいと言うので売主に会いに行きました。

　ここで、初めて、媒介手数料54万円を40万円にを減額して欲しい。
　嫌なら、契約に応じない。

と言ってきたのです。媒介手数料の減額請求。
　契約違反だと説明してもまったく、応じません。
　それなら、契約しないの一点張りです。

　契約できないのであれば、媒介手数料がゼロになるのでは無いかの危惧から、結局、妥協させられたのです。

　後で、不動産無料相談所に聞くと
　媒介契約書の不履行だから、満額の手数料は、もらえないかも知れないが、ゼロには、ならないと説明を受けました。

　当日は、そこまで、頭が、回らなかったのです。

　これなら、
媒介契約書の不履行だから、満額の手数料は、もらえないかも知れないが、ゼロには、ならない金額と

　手数料の減額に応じる金額と
　同じになって、結局、減額に応じることと同じになります。

　これなら、前日に媒介手数料の減額請求をするのが、売主にとってもっとも、賢明ということになります。

　最初から、売主が、減額の話していれば、当社は、あるいは、応じたかも、知れませんが、前日に、信義を裏切る行為に腹立たしいです。

　このような場合、どのようにして、説得すれば、すれば、よいのでしょうか?

　また、媒介契約の不履行になった場合、一部の仲介手数料のほかに損害賠償金などの名義で、追加請求ができるものでしょうか?

　このような悪質な売主、ずるい売主は、どこにもいて、仲介業者を困らしています。

　たとえ、ひとつだけでも、お知りのことがありましたら、教授方よろしくお願いします。

　敬具

回答No.3

titelist1 · ベストアンサー

専属専任媒介契約の更新に応じない時点で契約は解消されているのではありませんか。その時点で双方が手を引くべきであったと思います。
それから、売買契約書を見せる前に媒介手数料支払の契約をするのが普通です。買主の名前を見せた時点で媒介者の仕事は終っているのです。売主も買主もそれを知ったら手数料を払いたくないので、直接取引をしたくなります。

お礼

titelist1 さん、そして、みなさん、こんにちは、レスありがとうございます。

>専属専任媒介契約の更新に応じない時点で契約は解消されているのではありませんか。

　専属媒介契約書の有効期間中なので、専属専任媒介契約は、有効です。過去の専属専任媒介契約期間は、切れているが、今回新たに専属専任媒介契約したと考えていただければ、結構です。

>それから、売買契約書を見せる前に媒介手数料支払の契約をするのが普通です。

　売買契約書を見せる前に専属専任媒介契約書を交付しており、専属専任媒介契約書の中で媒介手数料支払の条項が含まれております。売買契約書を見せる前に媒介手数料支払の契約をしていると解釈してよろしいのでは、無いでしょうか？

>買主の名前を見せた時点で媒介者の仕事は終っているのです。売主も買主もそれを知ったら手数料を払いたくないので、直接取引をしたくなります。

　買主の名前を知ったから、直接取引したくなったのではなく、直接取引は、しないが、媒介手数料のみを減額しろと請求してきたのです。

　よろしく教授方お願いします。

　敬具

回答No.2

titelist1

専任媒介契約が切れてしまっているのにレインズに曝しておくのはお人好しです。その結果、他の不動産屋が客付けをしてきても、売主は貴方との媒介契約が無効になっているので、売主の言いなりです。売主が値引きをしてきても当然のことで、悪質ではありません。仲介手数料の3％＋6万円は上限を決めているだけで、その額が保証されているわけではありません。

お礼

titelist1 さん、そして、みなさん、こんにちは、回答ありがとうございます。
>
> 専任媒介契約が切れてしまっている

　わけでなく、契約前に、専属専任媒介契約書を交付しているので、契約中なのです。

> 売主が値引きをしてきても当然

　専属専任期間内に契約するのですから、売主と業者が、お互いに約束を守るのが、ルールでは、無いでしょうか?

　期限内に成約できるのですから、売主は、約束の報酬を払うべきでは、無いでしょうか?

　たとえ、ひとつだけでも、お知りのことがありましたら、教授方よろしくお願いします。

敬具

回答No.1

ゆのじ（@u-jk49）

専任期間内に何とかするのがプロの仕事。約束の期間内に為すべきことを実行できなかったのに、手数料を得たいとは、一体、どういう感性なのか分からない。自らの営業力の無さを反省し、恥を知るべき。三ヶ月間、貴方を信じてお任せしていた売主が気の毒過ぎる。貴方との付き合いにより、無駄に数ヶ月を浪費した責任を取るべき。逆に、迷惑料を支払うべき。こういう馬鹿な事が罷り通るのが業界ルールだとしたら、その業界は腐っている。

お礼

u-jk49 さん、そして、みなさん、こんにちは、回答ありがとうございます。

> 専任期間内に何とかするのがプロの仕事。約束の期間内に為すべきことを実行できなかったのに、

　専任期間内に契約するのですから、売主と業者が、お互いに約束を守るのが、ルールでは、無いでしょうか?

　期限内に成約できるのですから、売主は、約束の報酬を払うべきでは、無いでしょうか?

　たとえ、ひとつだけでも、お知りのことがありましたら、教授方よろしくお願いします。

敬具