契約不履行について

質問

仲介業者を介してマンションの売買契約を結びました。私は買い主側です。

しかし契約履行前に売主側が破産し、物件は差し押さえられ、契約履行がなされないことになりました。

売主は破産しているので売主から違約金を取ることは現実的ではない状況です。

しかし、よくよく聞くと、仲介業者は破産すること前提で売買を進めていたことがわかりました。

つまり、売主側に違約金の支払い能力がないことを知った上でその説明をせず、一方買い主である私が契約を履行しないときにはしっかり違約金を取る内容で契約をさせたのです。それどころか契約時に、「現在ローンの延滞等がありますが半分以上は返しているため売買金さえ入れば綺麗な状態にして引き渡す見込みがあって仲介しています」と安心させる説明をしていました。

売買契約履行のために仕事が忙しい中、銀行に出向いたり、財形を解約したり散々振り回された挙げ句に売主側の契約不履行で違約金が回収できず、しかも売主に違約金の支払能力がないことを知った上でアンフェアな契約をさせた仲介業者にどうしても納得がいかないのですが、泣き寝入りしかないのでしょうか？アイディアがあったら是非ご教示いただきたく存じます。よろしくお願いいたします。

回答No.1

ウジェーヌ ドラクロワ（@radiostarokwave） · ベストアンサー

こういうけしからん不動産屋に関する苦情は↓に連絡。業者のある都道府県の担当課に相談。宅建免許が国交省であれば、国交省に連絡、相談。

都道府県宅地建物取引業
免許事務担当課名
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/1_6_bf_000019.html

お礼

相談窓口があるんですね！ありがとうございます。相談してみます！

回答No.2

poolisher

ＮＯ１の回答にあるように都道府県庁の不動産業監督課に相談してみるべき
だと思いますが。

質問文から推測すると、その物件は任意売却物件（差押え・競売直前物件）
だと思いますが、そういうリスク物件の取引が違法という訳ではありません。
どの程度契約前にあなたに説明したかがひとつのポイントです。
ですから、経緯についてはできるだけ正確に整理しておくべきでしょう。

それから、差押え・競売に決まったとしても、その後任意売却が成立して
競売を取り下げるということもない訳ではありません。
悪徳不動産業者ならどうにもならないかも知れませんが、任意売却物件に
手慣れた業者なら、あなたがまだ取得意思を持っているのであれば債権者
（ローン金融機関）と交渉してくれるかも知れません。

業者の言い分をちょっと聞いてみたい気がします。

お礼

そうそれです！任意売却物件というのを契約不履行の連絡後に聞かされたんです。

取得意思はあることを念を押しましたがどうも３番抵当の承諾が降りなかったということで不履行になってしまったそうです。仲介屋も弁護士と相談しながら３番抵当社に交渉はしたみたいでその上で不履行の連絡が来たわけですから多分もう無理なんじゃないかと思います・・・＞＜。

その３番抵当社が承諾しなかったこと自体も意味がわからないんですが、契約では特約条項に「本契約は抵当債券者の承諾の下契約締結されます」とあり、なのに３番抵当で承諾が降りなかったのは、契約の記載が嘘なのか、３番抵当社が承諾を取り消したのかいずれにしても矛盾しているんです。

そして、「他の債権者により契約締結時に設定されている以外の抵当権、差押、仮差押が設定され、本契約第９条の履行が困難となった場合、～～売主は無条件にて解除できるものとします。」とあり、契約締結時に設定されている第３抵当は無条件で解約できる条件にはならないのに、特約を設定しているから違約金の対象にはならないと仲介業者は説明してきました。これも嘘だと思うんです。

ただ、いくら言ったところで違約金を取れるはずの売主が破産しているわけで、売主からの徴収は難しいのです。しかしそれを知っていて何の説明もなく契約させる仲介屋に責任を問うことはできないのか、何かアイディアがほしいところなのです。

とりあえずは北海道なので北海道建設部住宅局に相談してみます。ありがとうございます。

ちなみに業者は北海道では名の通ったCMにも出ているＪ社です。