自ら売主の場合の契約

質問

売主が宅建業者で不動産を売り出している場合で、図面では「売主：手数料３％」などと書かれている場合があります。
これは、お客さん（買主）を見つけてきた宅建業者に売主が売買価格の３％を手数料（紹介料）として支払い、買主からは売買代金のみをいただくということと理解しています。この場合、買主をみつけた宅建業者も買主から手数料は徴収しないので、結果として仲介手数料は存在しないことになります。ただし、不動産取引につき重要事項説明は必要なので、契約書類（重説と契約書）にはそれぞれの宅建業者名が仲介業者として記載されることとなります。
上記のように理解していますがそれでよろしいでしょうか。

また、上記の場合、買主から仲介手数料は徴収しませんんが、契約書類に仲介業者として記載されるので、仲介業者としての責任は発生します。この場合、、買主との間に一般媒介契約書を結ばなくてよいか疑問です。（あるいは、仲介手数料0円として契約書を作るのか？）

回答No.2

turbotjc

誤解されてますね。

＞「売主：手数料３％」などと書かれている場合があります。
この場合の手数料は、売主が客付け業者に支払う仲介手数料のことです。この時、客付け業者は買主側にも3%の仲介手数料を請求可能です。いわゆる「両手仲介」と呼ばれるものです。従って図面に上記表現があるからといって、買主側の仲介手数料が当然に無料にはなりません。「無料にする」とうたう客付け業者はいるかもしれないですけどね。そこはその業者の経営判断になります。

また仲介業者の責任についてですが、ご質問のケースでは売主と仲介業者が共同で重要事項説明と契約書の作成を行い、ここにそれぞれ業者の記名押印が行われることで責任が生じることになります。媒介契約はどちらかと言えば、契約成立時に仲介手数料が生じることの根拠として扱われます。仲介料をゼロとするなら、そう記載した媒介契約書が作成されるのかもしれませんね。

回答No.1

兼元 謙任（@kanekaneto）

実家が賃貸をやっております。

宅建は持っておりません。

不動産会社の方とやり取りしておりましたが、概ねお書きになっているところで良いのではないかと思われます。

・買主さんは仲介手数料を支払わない。契約書類には、売主側の宅建業者と買主を見つけた宅建業者の両方が仲介業者として記載されると思います。

・売主さんは、売買価格の3%を手数料として売主側の宅建業者に支払うだけで良いと思います。買主は、売買代金のみを支払います。

>売主が宅建業者で不動産を売り出している場合で、図面に「売主：手数料３％」と書かれている場合の理解についてですが、おっしゃるとおりだと思います。

これは、売主が自社で仲介業務を行わずに、他の不動産会社に買主の紹介を依頼していて、売主は買主を紹介した不動産会社に売買価格の３％を手数料として支払い、買主は売主に売買代金のみを支払う。

このような取引態様を「売主負担型」というようです。
買主は仲介手数料を支払わないので、仲介手数料は存在しないと考えられますが、実際には売主が負担する手数料が売買価格に上乗せされている可能性がありるかもです。

買主との間に一般媒介契約書を結ばなくてよいかという疑問についてですが、これは不動産会社の判断によるかと思います。

一般媒介契約とは、買主が複数の不動産会社に仲介を依頼する契約です。買主から仲介手数料を受け取らない場合、一般媒介契約を結ばなくても法的に問題はないと思いますが、仲介業者としての責任は発生するので、買主との間に一般媒介契約書を結んで、仲介業務の範囲や内容、責任の有無や程度などを明確にしておいた方が良いかもです。

仲介手数料が0円であっても、一般媒介契約書には仲介手数料の項目がありますので、そこに0円と記載することになると思います。

不動産の売買は複雑ですので、やはり、専門家にご相談するのが良いかもです。

近くの（大手の）不動産屋さんにいき、お客さんのふりをして、「こんな場合はどうよ？」と質問事項を確認してみても良いかもです。

参考情報

“ 物件売却時にかかる仲介手数料っていくら？計算方法と注意点を紹介します“
https://www.homes.co.jp/cont/money/money_00129/

宅地建物取引業法：https://www.thr.mlit.go.jp/bumon/b06111/kenseibup/fudousan_t_s27ho176.htm

“不動産取引の重要事項説明”
https://www.homes.co.jp/cont/living/living_00622/

良い方向に進みますように！

参考になれば幸いです。