売主の契約の履行の着手、とはいつから？

質問

土地付建物売買契約書（ローン付）を交わした場合、売主（業者）の「契約の履行の着手」とはどの時点を差すのでしょうか？
不動産業者がローン申込み代行をする形なのですが、その場合はローンの申し込みを以て「契約の履行の着手」なのでしょうか？
それとも、申し込みのための準備を始めた時から？

また、売り主の業者が主張する履行の着手と、第３者（相談機関、法律機関）が判断する履行の着手というのは異なることもあるのですか？

回答No.2

alias3 · ベストアンサー

#1です。
ご質問文をきちんと把握できていず、すみません。
建売住宅の購入だったのですね。

＞解約を申し出たら「こちらも書類の準備をしたりしているし、手付けだけでどうこうなる時期じゃない」と言われたのです。

＞公庫に申請するための住宅の評価書（有償）などを手配してもらっているのでそれが履行の着手に当たるのだろうか

住宅の評価書の発行については、売買決定に関わらず可能な行為です。
例えば、購入検討の段階で本当に公庫基準を満たしている物件なのかを証明して欲しいと言えば買う買わないが決まっていない段階で証明書を発行しますから。

が、書類によっては履行の着手にあたるものもあります。
例えば、土地及び建物の所有権移転の仮登記申請書がこれにあたります。

既にこれが申請済みですと、残念ながら過去の判例で言いますと履行の着手と取られる可能性が非常に高いでしょう。
申請書類を単に準備している段階であれば、まだ履行されていることにはならないという主張も通る可能性はあります。

もし、履行の着手が認められなかった場合は、買主（ご質問者様）は手付金を放棄することによって（手付流し）、売主は手付金を倍返し（手付倍返し）することにより契約の解除が出来ることができます。
通常、この『手付解除』は契約書に必ず記載されるはずなのですが、それすらもない契約を締結してしまったご質問者様にも落ち度はあります（このあたりは重説で必ず確認すべきポイントです）。

手付解除が認められない場合は、今回のケースで行くと買主都合の契約違反となる可能性が非常に高くなります。
契約違反をしたからといって即時契約解除できるわけではなく相当の期間を置かなければなりません。（例えば、相手に対して内容証明郵便で「本状到着後何日以内に履行しない場合は契約を解除します。」といった具合）
契約違反の場合、違反をした側に対しその相手側は損害賠償の請求が出来ます。
青天井になるのを避けるためにあらかじめ売買代金の20％に定めています。
損害額が賠償額を上回っても下回っても請求できる金額は代金の20％です。

老婆心で契約違反のことまで書き連ねましたが、公庫の住宅評価書だけの話でしたら、証明書発行の実費と手付流しで済むかと思います。

補足

素早い回答ありがとうございます。
引き続き質問すみません。

評価書の件に関しましては安心しました。
が、仮登記申請書についてですが、これは申請済かどうか買主側で分かるものなんでしょうか？

それから、手付解除のことなんですが、巧妙なんです。
重説には記載されています。そして契約書には、直接的には表現されず、「この契約書に定めのない事項については、関係法規ならび慣習に従い誠意をもって協議のうえ善処するものとする。」とあります。
売主が業者ですから、無条件で解約手付となるんですよね？（業法３９条）
でなければ、業法違反のはずですよね。
業法違反にはならないが買主には非常に分かりにくい、イヤな書き方です。

回答No.4

noname#65504

履行の着手は定義からして、必ずこうだというのはないような状態ですので、状況による判断が変わることがあるようですが、一般のローンの申し込みというのは、売り手側ではなく買い主側のする行為だとお思います。
一般に履行の着手については、明確に定義されていないのですが、相手側が着手している場合に対して使われる物で、自分の側が着手していても手付け解約は可能といわれています。
ローンの申し込みは買い主側の行為ですので、履行の着手済みではないと思います。

また、下のサイトなどによると、一般にローンの申し込み自体は「買い主側」の履行の着手としては見なされていないようですので、ローンの申し込みについては「買い主側」の行為としても履行の着手をしたということではならないと思います。
なお、一般に準備は着手と異なると考えるようです。

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20020718A/?FM=cukj&GS=kaikae

回答No.3

alias3

＞仮登記申請書についてですが、これは申請済かどうか買主側で分かるものなんでしょうか？

物件の所在地を管轄している法務局に行き、土地・建物の登記簿謄本を閲覧してください。
表紙をめくると所有権移転の履歴が記載されていて、最後が現在の所有者となっているはずです。このページに所有権移転仮登記の記載がされているはずです。
最近では殆どの地域がDB管理していると思いますので所有者移転の仮登記が申請されていれば、即日中にデータが反映されているはずです。

＞重説には記載されています。そして契約書には、直接的には表現されず、「この契約書に定めのない事項については、関係法規ならび慣習に従い誠意をもって協議のうえ善処するものとする。」とあります。

重説に書いてあれば一安心ですね。
万が一、当事者同士で話し合いがつかず紛争となり第3者に入ってもらうことになれば重要な証拠となりますので。

冷静且つ穏やかに業者と対応するよう心掛けてください。
いよいよとなった場合、新しくスレッドを立ててご質問されたほうがよろしいかと思います。
これ以上は本来のご質問の主旨とは違う性質になると思いますので。

お礼

何度もありがとうございました。

ローン手続きのことばかり考えていて、仮登記については知らなかったので、教えていただいて助かりました。正月休み明けに法務局に行ってみます。

回答No.1

alias3

契約解除をお考えなのですか？

「履行の着手」とは，通常は「客観的に外部から認識できる形で履行行為の一部をおこない、又は、履行の提供をするために必要な前提行為をした場合を指します。　

具体的に判例で認められた履行の着手として売主については、新築の場合、業者の建材の加工が始まった段階、業者が建材を注文した段階、建材を加工するために、大工を雇い入れた段階などがあります。
いずれにしても、建築に向けて一番最初に為した行為を指します。ちなみに中古物件の場合ですと所有権移転の仮登記申請、売却を前提とした分筆登記申請等でしょうか。
買主側については売買代全の提供とともに目的物の引渡し求めたときや中間金や残金を支払ったときなどがあります。
ですので、融資申込時点ではなく、融資実行時が契約の履行の着手となるかと思います。

但し、「履行の着手」には明確な基準がなく、それぞれの事例で解釈が分かれますのでご注意いただきたいのですが、少なくとも、買主側がローン申込やその準備をしている段階とは取れませんね。

＞売り主の業者が主張する履行の着手と、第３者（相談機関、法律機関）が判断する履行の着手というのは異なることもあるのですか？

売主が余程おかしなことを言わない限り、基本的には売主側の主張が認められることになるかと思います。
契約書に履行の着手が具体的に明示されていれば無論、それが優先されます。

補足

回答ありがとうございます。

はい、契約解除を考えています。ちなみに購入を考えていますのは、既存住宅です。

そこで、解約を申し出たら「こちらも書類の準備をしたりしているし、手付けだけでどうこうなる時期じゃない」と言われたのです。
まだ銀行に書類は出していないんです。ただ、公庫に申請するための住宅の評価書（有償）などを手配してもらっているのでそれが履行の着手に当たるのだろうか・・・と思った次第です。

契約書には履行の着手時期や行為は明記されていません。
（それどころか手付解約についてすら明記されていません。ひどいですよね）

今の時点では「履行に着手した」とは言えないと思っていいんでしょうか？
それとも実損（住宅の評価書）が発生したら「着手した」と主張されても認めざるを得ないんでしょうか。