賃貸アパート 更新料は拒否できますか？

質問

現在 埼玉で 積水和不動産 MASTが展開する アパートに住んでます。
入居者募集や更新手続きなどは その最寄駅前にある従業員５人ほどの 地場の不動産会社がしているもので、そこで契約、入居して現在住んでます。

新築募集で2002年から その地場にある不動産会社に２年毎ごとの一ヶ月分の更新料を 支払い　これまで６回ほど一回あたり賃料ひと月である75,000円の更新料を払ってきましたが、正直 同じ文面の紙切れ数枚の契約書の日にちを書き換えるだけで、75,000円も支払うのは、1日７千円ほどの日給アルバイトで生計立ててる自分にはとてもしんどいです。

そこでお聞きしたいのは この同じ文面の紙切れ数枚の契約書の日にちを書き換えるだけで、毎回75,000円も取られてる更新料を支払わずとも更新は可能かということです。
駅から徒歩14分、２階建て総戸数６世帯の1階部屋に住んでますが、端の部屋には空き室もあり、いつも次の入居者が決まるまで、2～4ヶ月ほどかかるので それほど人気の高い物件ではないと思いますし、現在築12年です。

先々月も更新料が一括では払えず2ヶ月に分けてもらい支払いましたが、おかげで今月は家賃そのものがまだ支払えずにいます。

回答No.13

HDMaiste

以前、都内最大と言える店舗数を持った賃貸管理会社である エイブルと いわゆるアパマン業者と言われる 渋谷、新宿、池袋のようなターミナル駅の業者数社と 質問者さんがおっしゃるような、地場の駅前不動産屋にも それぞれ数年ずつ勤めていた経験からお答えしますと ・・

まず地場不動産屋も含め、積水のようなアパート建設のデベロッパーと付き合い、そこのアパートの入居者募集をして管理する場合は 入居希望者より受け取る仲介手数料と 今回の焦点である 2年毎の更新手数料がその管理不動産会社の利益となります。
だから正直言えば初回や、退去時の空室を埋める募集時と比べ、単なる事務手続きだけで家賃ひと月分の手数料を稼げる更新手続きというのは ぶっちゃけ かなりおいしく、毎月の会社の売り上げには欠かせないものでした。

だから正直言うと更新手続きに来店して僅か10分足らずの事務手続きだけで7万円とか15万円も黙って置いてく入居者を顔には出しませんが心の中では、気の毒に思ったり、バカじゃねえのコイツと思ったりもしてました。
(ご免なさい・・ｍ(_ _)ｍ)

前置きが過ぎましたが、設問の答えとしては このような更新料の支払い拒否の客に対応できるように更新料の支払いを必ずしなくてはならぬよう契約書でガチガチに縛ってありますから、後は民事調停なり、裁判なりで 裁判官に判断してもらうしかないでしょうね。
契約に書かれてると言っても どちらかが一方的に利益あるように取り決めたものや 時流の流れにそぐわなくなりつつあるものなどは裁判官の判断で契約が無効と判断する場合も多くの訴訟で見受けられるようです。

そこで問題は更新料を免除される判決で更新料自体を節約できたとしても裁判で支払う弁護士料など考えると割りに合うか？と言う事です。
今後、数年で引っ越すなら止めておいた方が無難　もし生涯の宿とするならやってみる価値もあるかもしれません。

回答No.12

noname#217200

『つまりはこの不動産屋のやり方が気にいらないのです。』って？　トビ主さんは買った物の原価がいくらで店の実入りがいくらで輸送費がいくらかも気にして、それが『気にいらない』と品物の料金を払わない？
　それより『今月は家賃そのものがまだ支払えずにいます。 』の方が問題だろ。こりゃ食い逃げに等しい。
　要は、お金がなくて更新料を払っていけないってことだろ？　それなら、『次の入居者が決まるまで、2～4ヶ月ほどかかるので それほど人気の高い物件ではないと思います』なんだから、そう脅せばよい。大家か不動産屋が『退去届』をもってすっ飛んでくるか、『更新料なし』にするか、一か八か。

回答No.11

takuranke

＃２です

自分の都合のよい部分のみピックアップしても無意味。

更新料に関しての判例では、
最高裁第三小法廷判決　平・23・７・15において
「契約の当事者が、更新料について、支払う旨の明確な合意をし、かつ、その合意の内容、特に借主が貸主に支払う更新料の額が具体的な取引において、客観的に見て暴利的でないなどの合理性がある場合には、その特約は消費者契約法第10条の規定に反しない。」との判事がありました。

つまり、契約更新時に更新料を支払う約定がなされて、その額が具体的でなおかつ暴利でなければ、更新料の特約は有効ということです。

また、暴利とみなされるような更新料であれば無効とされるということです。

サイトにも記載がありますがきちんと読んで理解していますか？

ちなみにこの裁判の原告は大家で請求されたのは借主。
契約期間１年、月額賃料３万8000円、更新料を賃料の２か月分とする賃貸借契約を締結。
契約の更新につき、
(1)借主は、期間満了の60日前までに申し出ることにより、本件賃貸借契約の更新をすることができる
(2)借主は、本件賃貸借契約を更新するときは、これが法定更新であるか、合意更新であるかにかかわりなく、１年経過するごとに、大家に対し、更新料として賃料の２か月分を支払わなければならない、
(3)大家は、借主の入居期間にかかわりなく、更新料の返還、精算等には応じない旨の条項がある。
 借主は、大家との間で、３回にわたり本件賃貸借契約をそれぞれ１年間更新する旨の合意をし、その都度、更新料として７万6000円を支払った。
借主は、平成18年に更新された本件賃貸借契約の期間満了後である平成19年４月１日以降も本件建物の使用を継続したが、その際、借主は、大家に対し、更新料の支払をしていない。

このことで大家が提訴。
原審は、上記事実関係の下で、更新料条項及び定額補修分担金に関する特約は消費者契約法10条により無効であるとして借主の言い分がとおり、大家の請求は棄却されましたが、最高裁で覆りました。

なので更新料が家賃の１か月分は暴利とは見られません。
たしか東京簡裁でも１か月分は暴利とはいえないとして認めた判決があった記憶があります。

お礼

上の補足の借主が更新料を受け取るようは
貸主が更新料を受け取るの間違いでしたすみません。

補足

ご回答ありがとうございます。
takuranke様のご解説だと借主が更新料を受け取るようで、それでしたなら まあ仕方がないなと諦めはつきます。
しかし窓口である 駅前不動産会社の様子では、更新手数料は飽く迄も募集をかけてる そこの駅前不動産会社の利権として、徴収してるようで、家主のところにはいってないようです。
つまりはこの不動産屋のやり方が気にいらないのです。

回答No.10

detekoiya

紙切れ一枚とか不動産業界が気に食わないのでしょうけど

そういう契約をしたならそれは守ろうよ。

日給アルバイトで生活が苦しいとか

不動産屋や大家さんのせいじゃないんだからさ・・・

「更新料なしにしてくれなきゃ出て行きます」

「はい、どうぞどうぞ」

シャレにもならないでしょ(笑)

回答No.9

titelist1

更新料は大家には入らないのです。不動産屋が手に入れるお金です。ＭＡＳＴのような賃貸アパートは大家から一括借り上げ方式でしょうから、余分に儲けた分はＭＡＳＴの収入です。そのようなアパートからは早く出ることです。

私は戸建てやマンションの賃貸をしていますが、少額の更新料しか取らない不動産屋に任せています。10000万円＋消費税と良心的です。毎回、同じ書類の日付を変えて印刷するだけですので当然です。そのようにした方が借家人も喜んで住んでもらえるからです。

更新の契約は必要なので、更新を拒否することは借家人もできないでしょう。1ヶ月の更新料は家賃を安く見せかけるための手口でもあるので、ＭＡＳＴのような不動産屋では常套手段なのです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
そのような不動産会社が時流の流れの良心的なものだと思いました。

回答No.8

gookaiin

＞ この同じ文面の紙切れ数枚の契約書の日にちを書き換えるだけで、毎回75,000円も取られてる更新料を支払わずとも更新は可能かということです。

もともとの契約で更新料のことが記載されているなら、大家は更新料の支払いなしの更新には応じないでしょう。

＞先々月も更新料が一括では払えず2ヶ月に分けてもらい支払いましたが、おかげで今月は家賃そのものがまだ支払えずにいます。

ということならば、大家から見れば、家賃をちゃんと支払ってもらえない賃借人と思われている可能性が高いです。この場合、大家ならば、『すぐに出て行ってほしい』と思っています。　更新料を減額する、というはなしではないでと思います。

補足

gookaiin様　そうなんです。
借主が更新料を受け取るようでしたならそのようなことにはならないのですが、窓口である 駅前不動産会社が、更新手数料を取り、家主のところにはいってなく毎月の家賃だけとカネの流れが分かれているので そのようなことになるのだとは　自分も分かっています。
つまりは この駅前の不動産屋のやり方が気にいらないのです。
ご回答ありがとうございます。

回答No.7

k205t

更新料がある事を知って契約を結んでいると思います。
それに名前と印鑑をしていると思います。法的に契約を結んだ事になります。

もし払わないのなら、出される恐れがあります。

さてこれからは逆です。契約更新の時に、家賃だけを振り込むと言うことです。
もちろん不動産屋から電話は来たり、手紙が来たりします。それらを無視をして半年以上経てば、契約は結ばれていると言う事になります。家賃だけは、絶対に遅れずに振り込むことです。
でも不動産屋から催促の請求が来ている以上、やはり払わなければなりません。まぁ請求が来て、１年間何も来なければ契約更新になりますけどね。でも何かしら壊れたりしたら、何もやってくれませんよ。エアコンが壊れても、直してくれません。無視されます。そして苦情を言っても無視をされますよ。何かしら不利になります。
更新料があることは知っているはずです。いろんな面で払った方が良いと思います。
もしどうしても更新料がばかばかしいのなら、更新料が無い物件に引っ越しをされた方が良いと思いますよ。

最後の方を読みましたが、それならもっと家賃を安い物件を探して下さい。

補足

ご回答ありがとうございます。
k205t様のご解説だと借主が更新料も受け取る前提ですが、それでしたなら まあ仕方がないなと諦めはつきます。
しかし窓口である 駅前不動産会社の様子では、更新手数料は飽く迄も募集をかけてる そこの駅前不動産会社の利権として、徴収してるようで、家主のところにはいってないようです。
つまりはこの不動産屋のやり方が気にいらないのです。

回答No.6

n_kamyi

そのサイトよく読んでます？
前提条件として「引越し覚悟」で交渉するんですよ。
大家さんから拒否されたら、引越しするという状況になりますよ。

そりゃ交渉がうまくいけば儲けものですけど、大家さんだっていろいろな人がいますし、当然、不動産会社だって判例は知ってるでしょうから、「それじゃ、訴訟しますか？」と言われたらどうします？

ダメ元、引越し覚悟じゃなきゃ怖くてできないですよ（笑）

補足

ご回答ありがとうございます。
いよいよの時にはそれで実践してみます。

回答No.5

pipianna

引っ越さない限りは拒否できませんよ。

補足

ご回答ありがとうございます。
下のようなものを読みまして質問しました。
http://biz-journal.jp/2014/10/post_6274.html

回答No.4

n_kamyi

最高裁では更新料条項は有効との判断ですので、払わなければいけないでしょう。
http://www.yomiuri.co.jp/otona/life/law/20111025-OYT8T01022.html

補足

ご回答ありがとうございます。
下のようなものを読みまして質問しました。
http://biz-journal.jp/2014/10/post_6274.html