建物の敷地部分への越境

質問

先日、中古の戸建てを購入しました。
購入に際していただいた図面上では、問題がないように見えたのですが、どうやら一部私道部分に建物が越境しているようです。

現状、固定資産税などはかかっていないようですが、こうなると固定資産税はかかってくるのでしょうか。
参考）
http://shido.iinaa.net/zeikin.html

また、瑕疵担保責任の免責という契約で購入したのですが、これを理由に減築費用の請求、もしくは売買契約の破棄などは可能でしょうか。
すでに決済は完了し、所有権移転登記の申請をしている状態です。

回答No.5

oyazi2008 · ベストアンサー

補足いただきましたので回答します。
まず建物登記図面と実際に計測しての寸法差ですが、4センチなら、壁の外面から図ったのではありませんか？
登記や建築で用いる寸法は壁の中心線からのものです。そうであれば若干長くなってしまいますよ。4センチだとちょうど壁厚の半分弱ぐらいですから。上記の計測方法の違いは大丈夫ですか？

建築基準法上の道路でなく、見た目が通路でその通路で建築確認を取得したなら、その通路も確認上の敷地に参入されていますから、例え通路に建物がはみ出していても、問題とはなりません。基準法上の道路でない場合は、そうして接道条件を満たすしかありません。あくまで通路の所有も同一所有者の場合になりますが。

また接道が無く再建築不可でそのような説明を受けて購入されている場合、今回は売主へ瑕疵の請求をするのはむずかしいです。相続で売主自体が知らなかった事実だと思われますから、免責となるでしょう。
仲介業者も境界などが確認出来て安易に越境しているとわからない限り、越境への説明責任を問うこともむずかしいでしょう。
大事なことは、登記図面との4センチ程度の誤差ではなく、現況で境界線を犯しているか否かで、それが安易にわかるのかどうか？です。

また固定資産税が課税された時から建物形状は変わっていないでしょうから、評価額に影響することはありません。

お礼

ご回答ありがとうございます。参考にさせていただきます。

補足

建物登記図面と実測の違いについては仰るとおり、
壁の中心線ではなく、壁の外面から測ったものでした。

> 大事なことは、登記図面との4センチ程度の誤差ではなく、
> 現況で境界線を犯しているか否かで、それが安易にわかるのかどうか？です。

これに関しては、境界の確定がされており境界標が設定されているので、目視で容易に分かるものでした。

> また固定資産税が課税された時から建物形状は変わっていないでしょうから、
> 評価額に影響することはありません。

そうなのですね。ありがとうございます。

回答No.4

tk-kubota

建物だけを買ったのですか ?
建物の敷地も買ったのではないですか ?
それで、その敷地までの道路も私道として買ったのですか ?
そうであるなら、私道に越境していても瑕疵にはならないです。
他人所有の私道だとしても、市町村の道路位置指定の認定がある私道ですと、越境はあり得ないです。
市町村の検査でわかりますから。
他人所有の私道だとして、道路位置指定の認定がない私道だとすれば、その所有者から越境部分に付き所有権の侵害だとして損害賠償請求か又は撤去の請求があるかもしれません。
そうだとすれば瑕疵に該当します。
しかし、その瑕疵は建物全体ではなく軽微なので契約解除はできず、代金の一部につき返済を求めることはできます。
私道との関係を再度確認し、納得できる回答を求めて下さい。

お礼

ご回答ありがとうございます。参考にさせていただきます。

補足

tk-kubota様
ご回答ありがとうございます。

建物と土地、それに私道については持分があるのでそれを含めて購入いたしました。
現状は、位置指定道路などにはなっていない、「通路」です。

回答No.3

oyazi2008

不動産業者です。
＞どうやら一部私道部分に建物が越境しているようです。
この表記をもう少し詳細に補足していただければ、良いのですが・・・・・・現状がよくわかりません。

○道路の種類　　2項道路？　セットバックは？済み？　未整備？

○建築確認申請図面はありますか？　　その図面と現況が相違しているのですか？　もしくは登記申請図面ですか？　いつ建てられた建物ですか？

○一部増築されていたとして、それは今回の売主が行ったのですか？売主はそこに住んでいる方ですか？

○取引は業者が仲介したのですか？

○決済にあたり、売主は住宅ローン等の残りがあり決済時に残債を支払っていましたか？

○今回の購入で質問者さんは、住宅ローンを利用しましたか？　現金ですか？

上記に回答していただければ、推測になりますが回答できると思いますし、他の専門家（建築士の方）なども回答しやすいと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。参考にさせていただきます。

補足

oyazi2008様
ご回答をいただきましてありがとうございます。
ご指定の情報について、下記いたします。

○道路の種類：現状は、通路であり建築基準法状の道路などではないです。

○建築確認申請図面はありますか？：確認申請図面はないですが、登記されている建物図面の各階平面図よりも出っ張りの部分が、図面と実測して来た比較で分かる箇所で、縦4cmほど違いがあるようです。
築は、40年以上前ですが、上記の建物図面は、H.16年に登記されたもののようです。

○一部増築されていたとして、それは今回の売主が行ったのですか？売主はそこに住んでいる方ですか？

売主の方は、相続された方なのでご本人ではないようです。

○取引は業者が仲介したのですか？

不動産会社に仲介していただきました。

○決済にあたり、売主は住宅ローン等の残りがあり決済時に残債を支払っていましたか？

抵当権の設定はされていませんでした。

○今回の購入で質問者さんは、住宅ローンを利用しましたか？　現金ですか？

現金です。

以上、どうぞ宜しくお願い致します。

回答No.2

inon

<建物が越境しているようです>ではなく実際に越境している事が事実なら、重要事項説明に書かれているはずですが、書かれていないなら、これは法的に問題があるでしょう。
既に登記をしているのですから、売買契約の破棄では無く、買い戻しの請求が出来るのでは無いですか。
法的な問題は複雑なので一度弁護士事務所にて相談してみてください。

お礼

inon様、ご回答ありがとうございます。
重要事項説明書を読み返したら書かれていました。
当然説明を受けていたとおもうのですが、このことだと認識していませんでした。

回答No.1

onbase koubou（@onbase）

固定資産税は不動産所有者に課せられる税金なので私道に建物がかかっていたとしても私道の固定資産税が建物所有者に課せられことはありません。ただし、私道が公衆用道路として非課税になっていた場合で、建物があることによって公衆用道路ではなく宅地等として評価されることになれば宅地として課税されることはありますが、「建物の一部がかかる」の程度にもよりますので質問文だけでは判断がつきません。

減築費用・契約破棄等については知識が乏しいので回答は控えさせていただきます。

お礼

ご回答ありがとうございます。参考にさせていただきます。

補足

onbase様、ご回答をいただきましてありがとうございます。
建物に関しては、玄関部分で18cmほど私道の部分に出ています。
また、更に42.5cmほどの足乗せ場があり、庇もだいたいそれぐらいの長さが有るようです。
ですので、合わせると合計で60.5cmほど通路側にでている感じです。