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管理物件のリフォームについて
私は今年の春に新卒でとある会社に入社し、今はその会社の不動産管理部門で勉強しています。 そこで今大家様とトラブルになっているのですが、自分がかかわっている案件ではないものの、 他の管理会社ではどうなのかが気になってしまい、投稿させて頂きました。 トラブルの内容ですが、退去後のリフォームで、うちの見積もりが高いからと大家様が勝手に別の業者でリフォームを行ったというものです。確かに、管理会社が行うリフォームは一度管理会社を通している分、手数料で高くはなります。当然自分で手配する方が安いに決まっています。 しかし、そのリフォームの手数料はどの管理会社でも大きな収入源であると思うのです。 また、多少分かりにくくはありますが、契約書の約定にもリフォームの手配も管理業務の 一つであると明記しています。 その大家様はほかの管理会社は他社でリフォームを行うことをダメとは言わないのに うちはなぜだめなのか、考え方が古いとおっしゃるのですが、果たしてそうなのでしょうか？ どこの管理会社も収入源であるリフォーム工事を大家様が他社で行うことにいいよいいよと 言うのでしょうか。 自分としてはそんな管理会社はそう多くはないと思います。
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- inon
- ベストアンサー率20% (773/3794)
＜契約書の約定にもリフォームの手配も管理業務の 一つであると明記しています。＞ この解釈が間違い。リフォームの手配も私の方でやりますよ。というだけで、リフォームの手配は私のところの業者で独占ですよなんてどこにも書いていないでしょう。大家にバックマージンでも入らない限り、そんな契約誰も結びませんよ。貴方の会社の法務の方と一度相談してみてください。明快な答えが返ってくるでしょう。
- chigaitakanoha
- ベストアンサー率47% (211/443)
大家やってます。 大家と管理会社との間の契約に「リフォーム手配」が含まれているならば、大家側としては見積金額に対して交渉の余地はあっても他社に頼むのは契約違反ですよね。 考え方が古い新しいではなく、「契約」というものは守られるべきモノなのだと大家さんに伝えてみては？その辺の意識が低いのではないでしょうか。 契約自体が守れないようですと、借り主との間の賃貸契約でもトラブルが起こりがちです。 一歩引いて見て、その辺を大家さんに教えるというか指導して行く、もしくは面倒なので規約自体切る、どちらかでしょう。 私も大家なり立ての頃は右も左もわからず、世の中のお金の流れや常識、払うべきモノ惜しむべきモノの基準がずれてたりしてして色々試行錯誤しました。疑心暗鬼になってあちこちに合い見積もり取ったりもしましたね。。。 自分でも勉強しましたが、関わった業者さんなどに教わった部分も多いですよ。 ただリフォーム金額だけの部分で見ると、確かに管理会社が間に入る＝手数料発生→高くなる、という理屈になりますが、そもそも数軒しか物件を持っていない大家が業者に頼むのと、会社組織で多くの物件を管理している管理会社が業者に頼むのでは、もともとのリフォーム代金自体違いませんか？ 例えば、年間5軒のリフォーム 対 500軒 だったら、ベースの金額自体が変わってくるはずです。 商売ってそういう仕組みですよね？10個買ったら1個タダ！みたいな。 ですから、いち大家が「自分で頼んだ方が安い」なんてことにはあまりならないと思うのですが。 その辺を、大家に対してもリフォーム業者に対してもバランスよく対処していかないとなかなか難しいのではないでしょうか。 私が今、募集から管理全般を頼んでいる業者さんは、ルームクリーニングでもリフォームでも適正価格で出してきます。 以前自分で走り回って管理していた時よりも安く、もしくはとんとん位でやってくれますので、自分の労力を引いて考えれば逆に安くあがってます。もちろん内容もちゃんとしてて。 あとは信頼関係も大切。お互いに節度を持って、自分ばかり得しようなんて考えないことでしょう。
- toro1964
- ベストアンサー率35% (47/134)
業界人です。 賃貸管理業務部門に以前いました。 少し考え方に修正が必要です。 物件管理業務において、収入源を第一目的としてリフォーム工事を請け負うと考えてはいけません。収益となるのは二義的なものです。 管理業務の範囲でリフォーム工事を請け負うということは、あなたの会社が責任を負うという、「保証」の意味が大きいのです。工事後なにか不具合やトラブルがあったら、管理会社が全て窓口になるのです。 逆に、オーナーさんが直発注した工事に関しては、当然、管理会社としては責任は負えません。 その点をオーナーさんがご理解できるように管理契約締結の時に、キチンと営業の方が伝えていて、今回のケースで工事については管理会社の責任外になるということを、担当の方はお伝えしたのでしょうか。 日頃の担当者との信頼関係が非常に重要なのです。事務的にオーナーさんに契約上・・・と言っても反感を買うだけです。 ＞管理会社が行うリフォームは一度管理会社を通している分、手数料で高くはなります。当然自分で手配する方が安いに決まっています。 そんなことはありません。管理会社は毎月安定して業者に発注しますので、当然、個人のオーナーさんが依頼する数とは違いますので、安定した管理会社であれば管理会社フィーを乗せたとしても（あなた様の会社のマージンが高いと別ですが）、個人発注の業者価格と品質の面で充分に勝てるはずです。 発注するリフォーム業者さんの質、対応、価格を一度、責任者に見直させた方がいいかもしれません。 ＞どこの管理会社も収入源であるリフォーム工事を大家様が他社で行うことにいいよいいよと。 ＞言うのでしょうか。 それはないです。前述のように、物件管理をハード・ソフト面でしているわけですから、他業者発注の場合のオーナーさんへのリスクは説明します。（内装について新規入居者からクレームを受けても、オーナーさんの対応となること） その上で、納得されればオーナー発注でかまいませんが、工事業者の連絡先と工程はキチンと把握します。 物件管理業務においてまずは担当者が信頼を勝ち得ることが第一です。オーナーにも入居者にも。 頑張ってください。
- ゴルゴ 13（@golgo13--）
- ベストアンサー率26% (272/1042)
1さんと全く同意 どこの管理会社も収入源であるリフォーム工事を大家様が他社で行うことにいいよいいよと 言うのでしょうか。 自分としてはそんな管理会社はそう多くはないと思います。 ↑ まあ、うん、頑張れ。相見積りの際一番低い金額をたたき出しなさい
- ゴルゴ 13（@golgo13--）
- ベストアンサー率26% (272/1042)
、契約書の約定にもリフォームの手配も管理業務の 一つであると明記しています。 ↑ 具体的に約定かどのように書かれているのか、明示してくれないと判断のしようがないな
大家しています。 確かに大家と言う業種の人間には世情に疎い人は多いでしょう。そういう人は「人はタダでも動く」と思っているのです。尤も、そういう人はこのサイトで学んでいると借主さんにも多いようですが。(笑) ただ、そう思っているからこそ“おんぶにだっこ”で管理を業者さんに丸投げするのでしょう。私のようにそこが分かってしまうと高々一棟や二棟の物件を業者さんに丸投げなんてしません。自分（私の場合は私の会社)で管理するようになります。そうすると業者さんの方は入居時の手数料だけになっちゃいます。 質問者様のところの大家もおそらく「人はタダで動いてくれる」と思っている人種でしょう。だから質問者様の会社にも相手の知らないところで利益が落ちる。 そういう人間が『うちの見積もりが高い』と分かってしまった時にどう対応するかが業者さんの“腕”だと思います。そもそも相見積りを大家に取らせてしまったのが担当者の方のミスです。 まぁ、私なら次回以降の『見積り』が“口銭”を乗せても他社に負けないように計算機を叩きなおすでしょう。ガンガン言って契約自体を考え直されては元も子もありませんから。
