賃貸物件の管理手数料についてお教え下さい。

質問

小規模な大家をしています。
不動産管理会社の賃貸物件の管理手数料についてですが、
対象物件（アパート）では4％との事ですが、
驚いたのは「空室にも管理手数料を支払って貰うのが当社標準」との事でした。
何を基準に４％をかけるのかというと募集中の家賃額面にかけるのだそうです。
そういった話を初めて聞いたので驚きました。

（該当物件は中古ですが特筆すべき手間のかかる項目はないです。
ただ、水道代については使用メータから按分請求の作業をやってもらっています。）
募集家賃を下げると手数料も下がりますが意味がないような気がしています。

こういった話は世間一般的に存在している話なのでしょうか？
各企業がどんなルールを発信するかは自由かもしれませんが、
慣習的要素があるものなのか否かについて
アドバイス願います。

宜しくお願い致します。

回答No.1

shion0851 · ベストアンサー

不動産会社勤務です。

空室期間の管理料については、その会社の規定であると同時に、空室期間の管理の内容にもよります。

空室期間中は何もしないで良いなら、管理料は発生しません。（入居者募集については別でしょうが）
その場合は、極端な話、空室に不審者が住み着いていても管理会社はノータッチです。
道義上、オーナーさんに連絡くらいはしますが。

管理料を頂いていた場合、ポストチラシの撤去や室内の害虫やクモの巣取りや流し台・トイレ・洗濯機置き場の水周りや雨漏りや漏水などのケアも管理料の対象です。
トイレ・流し・洗濯機置き場は定期的に水を流さないと、下水のにおいが上がってきて部屋にこびりつくので、入居者募集どころではなくなります。
本件では水道の按分作業もあるのなら、これも管理料の対象になるでしょう。（状況次第で、これは貸室管理ではなく建物管理のようにも感じますが）
これらの内容で賃料の４％が高いか安いかの判断になると思います。
高ければ管理会社を変えるし、高くないと判断すれば、管理料分はしっかりと働いてもらいましょう。（何もしない業者もいるので）

ただし、不況の昨今、空室なのに管理料を支払うオーナーさんの負担も少なくないので、管理作業を軽減する代わりに管理料をゼロか小額で済ませる事もあります。
これもひとつのサービスオプションです。

ご参考までに。

お礼

アドバイス頂き有難うございます。
空室の室内の管理はして貰っていません。
見学希望者があった時のみの入室がベースです。

建物の管理も水道以外は皆無で、空室の定期管理・外構管理は
自分でやっています。

空室分の管理料を払いたくないということではなく
幾分値引きしてもらえたらと考えたりしています。

空室分のパーセンテージのダウンについて交渉してみようかと
思いますが、自分はこれで中を取ったイメージの譲歩と考えていても
業者さんは頑固一徹受け入れにくいものなのでしょうか？？

回答No.2

shion0851

＃１です。

お礼文より

＞空室の室内の管理はして貰っていません。
見学希望者があった時のみの入室がベースです。

この内容で管理料を取っている場合、通常は、入居者が決まった場合の報酬（宣伝費や手数料等）は取れないですね。
もし両方請求をしてくる業者なら、打ち合わせをするか、取引を考えた方が良いかも知れません。

（↓このあたりは余談として読みながして頂いても大丈夫です）
本件の「管理料」は正確に言うと、「賃貸業務代行」の報酬です。
大家さんが行う家賃の徴収や入居者との折衝を業者が代行するのが主ですので、空室＝賃貸契約が存在しない状態では管理料は発生しません。

「見学希望者があった時のみの入室」というのは、仲介業者という立場で行っていれば宅建業なので、大家さんの代行として行う「賃貸業務代行」には当たりません。

＞空室分の管理料を払いたくないということではなく幾分値引きしてもらえたらと考えたりしています。

これは当然のお考えだと思います。
質問文等の内容であれば、空室なのに賃料の４％は高いです。
ただし、成約時の報酬が全くないのであれば、逆に良心的かも知れません。
成約の報酬が賃料1ヶ月分（＝100％）だった場合は、25ヶ月以上空室でなければ4％の場合より高くつく事に。
あくまで計算上の話ですが。

＞空室分のパーセンテージのダウンについて交渉してみようかと思いますが、自分はこれで中を取ったイメージの譲歩と考えていても業者さんは頑固一徹受け入れにくいものなのでしょうか？？

会社規程で一律で決まっていると、ある一つの物件（部屋）だけ率を下げるのは、社内処理として煩雑になるので受け入れが難しい場合もあります。
そういう意味では「頑固一徹」かも知れません、営業マンは雇われの身ですし。

ただ、管理料が入居中でも空室でも同額だと、空室の方が手間がかからないので管理会社は急いで入居者を決めようとしないかもしれません。（少しでも変な人と思われるお客は門前払いしたり）
尻に火をつけて入居者探しをさせる意味で、パーセンテージのダウンを交渉しても良いのではないでしょうか。
あっさりと下げてくる事もありますし。（業者側からは値下げを提示しないので）

ご参考までに。

お礼

とても貴重な情報を頂き有難うございます。
その後の交渉でいくらか譲歩して貰える方向に進むことができました。
お教え頂きました事感謝いたします。

今後ともよろしくお願い致します。