重要事項説明書にサインをしたら、契約成立？

質問

重要事項の説明を受けて、重要事項説明書にサインをしたら、契約成立になりますか？
契約書に双方押印してない限り賃貸契約は成立してませんか？

重要事項説明書にサインをしても、契約書にサインをしていないのなら、
ノーペナルティで契約を破棄することは可能ですか？

回答No.9

watch-lot · ベストアンサー

＃７です。
仲介業者が介在する場合の契約成立要件について補足しますが、この場合は相手方に仲介業者を通じて意思表示するだけのことです。
これをもって、貸し主と借り主との合意をとることになります。
ただし、仲介を通じての伝聞であることから間違いが生じないように文書を交えないと後々トラブルのもととなりますからご注意を。

いくら、仲介業者と借り主との間で合意できても、貸し主が合意してなかったら契約は成立しません。
つまりは、仲介業者があろうがなかろうが、借り主と貸し主との間で合意が必要なのです。
つまり、これが契約の成立要件となります。仲介業者はあくまでも当事者間の意思を取り持つのが役目でしかなく、それ以上のものではありません。

また、「面談をしない家主が、不動産業者さんを通して契約をして」という言質がでたなら、それは仲介ではなく、貸し主の代理ということになり、貸し主の代理人と借り主との間で合意するのもまた契約としては成り立ちます（もぢ代理権が無いのであれば、借り主はだれと合意すればいいのでしょうか？）。

なお、「契約の成立時期について契約書を交えたときにしよう」とするのも契約の合意内容であり、自由にきめていいです。

いずれにせよ、本件は契約書ができていないのですから、未だ契約に到っていないという主張ができる限りは「契約の破棄」ではなく、「未契約」との主張が通ってしまうでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。

回答No.8

sou-brs

＃６です。また、ご質問の回答を私的に利用することをお許しを。

＞宅建業法37条は業者の書面の交付義務を定めたものです。
＞つまり、本件であれば賃貸借契約に当たり、契約にかかる重要事項の説明書、契約書の
＞作成と取引主任者の記名押印義務を定めたものであり、つまりは書面を作成する義務の
＞ことであり、契約の成立要件とは全く別の話です。
＞宅建業法あるいは商法が民法の特別法であるとしても、そこに契約成立要件の定めがな
＞い限り、民法の規定が適用されます。

＞なお、意思表示はこれもまた民法の規定を読めばわかりますが、対面でなくても、例え
＞ば郵送でも電話でも可能です。
＞仲介だからといって、仲介者がなければ契約が成立しないと言うものではありません。

＃４さんは、契約成立時期を、「お互いの合意」で成立とする民法の規定を準用しましたが、通常のアパートやマンションの契約実態はどうでしょうか？。

入居希望者が、不動産業者に現地を案内され、入居希望を告げますし、不動産業者は、入居申込書やその他の書類をもって、貸主の判断を仰ぐ。オイオイ、入居希望者と貸主が直接対面し、「申込み」、「承諾」という行為をしていないじゃないか。

そこで、もし、入居希望者に対して、面談をしない家主が、「不動産業者さんを通して契約をして」という言質がでたなら、契約締結が契約の成立時期ではないか。

「契約の成立時期」（ホームページ）より

－－－－引用－－－－－
日本の法律（民法）では、契約の形式についてなにらの規定も設けられていません。つまり、契約の形式については特別な形式を備えることは必要とされていないのです。
（略）
もちろん、当事者間で、何らかの方式を備えたときに契約が成立すると定めること（例えば、契約書に双方が署名捺印したときに初めて契約が成立することとする、という合意をすることも自由です。
－－－－引用－－－－－

それが、今回の問題に繋がると、私は思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。

回答No.7

watch-lot

＃４です。　さらに補足しておきます。

宅建業法37条は業者の書面の交付義務を定めたものです。
つまり、本件であれば賃貸借契約に当たり、契約にかかる重要事項の説明書、契約書の作成と取引主任者の記名押印義務を定めたものであり、つまりは書面を作成する義務のことであり、契約の成立要件とは全く別の話です。

宅建業法あるいは商法が民法の特別法であるとしても、そこに契約成立要件の定めがない限り、民法の規定が適用されます。

なお、意思表示はこれもまた民法の規定を読めばわかりますが、対面でなくても、例えば郵送でも電話でも可能です。
仲介だからといって、仲介者がなければ契約が成立しないと言うものではありません。

ちなみに、私も宅建主任の資格はもっております。

お礼

ご回答ありがとうございます。

回答No.6

sou-brs

ご質問者のあなた様の板（ボード）を利用して、回答者２さんと、連絡することをお許しくださいませ。

＞宅建業者の仲介であろうと、売買契約の場合は双方の同意をもって契約が成立します。
売買の仲介でも、賃貸の仲介でも、借主希望者が、直接、家主（貸主）さんに会って口頭で言ったのですか？。その事実認定もできないのに、どうして、契約が成立しているという民法の規定に従うのでしょうか。

宅地建物取引業法は、特別法であります。法的には、　特別法　＞　民法　という関係であります。私は、その前に商法が入り込んでくる（商事仲立）といっているにすぎないのです。

不動産業者としての貴方は、見込みがあります。でも、その前に、思想・信条をもつことを願います。元不動産業者として。

お礼

ご回答ありがとうございます。

回答No.5

watch-lot

＃４です。

売買契約と思い込んでいました。
賃貸契約でも同じことで、双方の同意で契約は成立します。

お礼

ご回答ありがとうございます。

回答No.4

watch-lot

＃２です。双務契約について補足しておきます。

宅建業者の仲介であろうと、売買契約の場合は双方の同意をもって契約が成立します。決して契約書の作成が条件ではありません。
これは民法555条で「売買は、当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。」とあり、双務契約として双方の意思表示（約する）ことをもって契約が成立（効力を生じる）します。

契約の成立要件においては、宅建業法は関係ありません。

お礼

ご回答ありがとうございます。

回答No.3

sou-brs

元不動産業者のものです。

＞重要事項の説明を受けて、重要事項説明書にサインをしたら、契約成立になりますか？
いいえなりません。少し固くなりますが、補足します。
　不動産業者が、仲介か代理（重要事項説明書の取引態様の項目に記載されております）で入っていると思われます。だから、宅地建物取引業法３５条に基づいて、契約締結前に、重要事項説明書を提示し、宅地建物取引主任者が、その資格証明書を提示してから説明しなければなりませんので。

＞契約書に双方押印してない限り賃貸契約は成立してませんか？
はい、その通りです。「お互いの合意で契約成立」という回答がありましたが、それは間違いです。スーパー等での買い物（物を提示し、レジで支払う）は、お互い合意していますから、売買契約は成立しておりますが、今回の不動産業者が仲介している（商事仲立、しょうじなかだち）のですから、宅地建物取引業法３７条では、不動産業者が契約書を２通作成し、貸主（又は売主）、借主（又は買主）が署名・押印して契約が成立します。

＞重要事項説明書にサインをしても、契約書にサインをしていないのなら、
ノーペナルティで契約を破棄することは可能ですか？

あなたに、請求すると思われる方々は、不動産業者と契約の相手方です。

まず、不動産業者についてですが、仲介や代理という立場であれば、報酬には、宅地建物取引業法が規定されております。成功報酬（上限規制）ですから、契約締結後でなければ、報酬請求権は発生しません。もし、重要事項説明書の作成代とかの請求をしてきた場合には、無視してよろしいですし、不動産業者がしつこいようなら、その不動産業者が所属している不動産の協会が、免許権者（主に都道府県）に相談することです。

契約の相手方についてですが、ご質問の内容がわからない（賃貸契約？、売買契約？）ことと経緯がわからないため、何とも言えません。契約に向けてあいてが特別な支出があれば、検討する必要があります。

（追伸）あなたが、重要事項説明書に署名・押印をして、契約締結をされなかった　ということは、稀のことです。それまでは、あなたや相手方、そして不動産業者が契約成立に向けて努力をしてきたのですから。あなたから、契約できない理由をしっかりと述べて、あいての努力に報いる必要があると思うのです。

お礼

ご回答ありがとうございます。

回答No.2

watch-lot

＞重要事項の説明を受けて、重要事項説明書にサインをしたら、契約成立になりますか？
●いいえ、契約はお互いの同意をもって成立します。契約書はそのための書類、いわば証拠です。
重要事項説明書へのサインというのは重要事項の説明を受けたという意味でしょう。

＞契約書に双方押印してない限り賃貸契約は成立してませんか？
●あくまでもお互いの同意をもって契約は成立です。しかし、契約書がなければそれを証明出来ません。

＞重要事項説明書にサインをしても、契約書にサインをしていないのなら、ノーペナルティで契約を破棄することは可能ですか？
●上の２つの回答でもうお分かりだと思いますが、契約を破棄するというのではなく、結んでいないという主張が通ることになります。

お礼

ご回答ありがとうございます。

回答No.1

noname#203300

大家しています。

　『重要事項説明書にサイン』しても『契約書』に署名・捺印しない限り契約は完了していません。

　ただ、『契約完了前ならノーペナルティーでキャンセル可能』とは言っても『重要事項説明書』にサインしてはその『重要事項説明書』は破棄するしかありませんからその作成にかかった“実費”は請求したいでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。