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重要事項説明書に空欄箇所があるのにサインしてしまった
先日、賃貸物件を探しに不動産屋に行ったところ、建築中の新築物件を紹介されました。その部屋を仮止めするために、重要事項説明書にサインを求められました。しかし、内容は、不明の点が多く、部屋番号すら空欄の状態でしたが、サインをしてしまいました。その後、その物件を契約することにしたのですが、抵当権に関してもブランクのままだったので、それが気になっています。まだ、建築中のため、抵当権の確認は、マンションができあがってからになるかもしれないのですが、今後、正式に契約書を交し、残りの保証金等の金額を支払った後に、マンションが抵当に入っていることが分かった場合、解約することはできるのでしょうか。その場合、支払った保証金、家賃、仲介手数料等は返ってくるのでしょうか。（ちなみに空欄だらけの重要事項説明書は、宅地建物取引主任者ではない者が、単独で説明し、サインを求められました。）
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質問者が選んだベストアンサー
別に重要事項説明書ではなくても、内容が不明で納得もしていないのにサインをする行為を反省すべきです。 自分が、不安、疑問な点を箇条書きにしてあらためて不動産屋に聞きにいったらどうですか？ それでも納得出来ない時にあらためて専門家に相談されたらどうでしょう。 古い不動産屋に、今では通用しない昔からの慣習のような商売をしているところは以外と多いです。 そしてそういうところが必ずしもトラブルが多く発生しているわけではないところが迷うところですが、やはり法律に疎い不動産屋との付き合いは回避するのが賢明だと思います。 一度払った申込金は、宅建主任ではない者に重要事項の説明をさせた部分が業法違反にあたり、申込金を返還しない場合、当局へ届けると言えば良いのではないでしょうか？ いずれにしろ、納得もせず、サインをしたり、申し込み金を払うような軽はずみな行為は控えるべきです。
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９番です。 先の説明でわかりましたか？ ＞従ってまだ重要事項の説明が行われていないとの判断です。 偽物が説明したのだから本来の取引主任が説明するまでは、取引主任以外の人が何度説明しても、重要事項の説明はまだ、行っていないと言う事です。
お礼
ありがとうございました。 アドバイス、大変参考になりました。 あれから、業者に、申込金が返却されないのはやはり納得いかないこと、不安なところを確認してもらって納得してから、本契約すること、を伝えると、後日電話で、「裁判になるとこちらが負けるので、解約の場合申込金は返します。」と連絡がありました。その際、これで（業者が）家主と気まずくなる、今後私は、この家主の物件は借りれなくなりますよ。と言われました。業者曰く、宅建業法は関係なく、消費者法により申込金は返却しなければいけないそうです。（でも、宅建業法にも触れているので、また適当なことを言っているような感じがしたのですが、、、）今日、解約手続きに行って来ます。書類・お金のやり取りは慎重にしないといけないと、深く反省しました。今回改めて、法律の大切さを感じました。みなさんのアドバイスのおかげです。本当にありがとうございました。
重要事項について、業界では本音とたてまえがあります。 良くない事ですが。 他の方もたくさんの意見を述べています。 私が宅建の更新の講習会か、ずっと昔学校の講師かどちらかから聞いた事が今でも覚えていることがあります。 重要事項の説明は取引主任でなければ出来ません。 取引主任でない人が行ったのは、それを説明した事にはなりません。 従ってまだ重要事項の説明が行われていないとの判断です。 民法上で突っ込むとそうなりますよ。 ちょっと補足しました。
＃１，＃４です。他の回答者への補足を見ていてちょっと気になることがありますので追記します。 まだ契約前で、第三者に相談行くのならこの点も聞いておいた方がよいと思います。 ＞残りの申込金を支払いました。 契約にかかわる行為として、手付けの分割払いは禁止されています。 分割して払っているのならこれも業法違反だと思います。 （このときの領収書はどうしています。２つに分かれていれば証拠になると思うのですが） ＞翌日、分からない部分を確認し、気に入らなければお金は返す言われていたのですが、他の要素でやはり決めかねて親に相談して決めたい旨を言うと、部屋止めは今日までです。と言われ、 契約の締結の勧誘に関して正当な理由なく、契約を判断するために必要な時間を与えることを拒むことは国土交通省令で禁止されています。 部屋留めが今日までという理由が正当な理由がどうは判断が微妙ですが、なぜ今日までなのか、それはきちんと事前に説明があったのか不明です。よってこれにも抵触しそうです。 >既に支払った１０万円は手付金となり、解約しても、 返金できないと言われてしまいました。 また、契約の申し込みを撤回するに当たって、受領した預かり金の返還を拒むことも禁止された行為です。 そして、本来解約手付けは契約成立後に支払うものだったと私は記憶しています（実際は重要事項説明の後に払っていることが多いようですけど）。 よって、契約書にサインして契約が成立する前に支払ったお金が手付けに該当するのか、疑問です（これは私の知識では判断できませんので専門家に確認してみてください） 最後に、第三者なので気楽にいえることかもしれませんが、質問者自身かなりこの業者に不信感を持っていますし、質問者の文面から信用のおけない業者のように思えます。 マンションの管理もこの業者の場合は、将来別のトラブルに見舞われるかもしれません。 もし今１０万円返ってこなくても、将来にわたる危険回避の意味で、別な物件（業者）にするという判断もあると思います（でも、１０万円は大きいですね）
補足
度々、ありがとうございます。 申込証拠金の分割払いは禁止されているのですか。知りませんでした。領収書は２枚に分かれているので、分割払いの証拠はあると思います。ただ、大阪市の住宅トラブル専門の窓口へ電話で相談したところ、分割払いしたこと、１日返事を待ってもらうように言ったら拒否されたこと（理由は翌日の朝一で家主に返答することになっているから）、については何も言われませんでした。 業者側には、「既に預かったお金は、家主に渡しており、今更、キャンセルしたいと言っても、今までの経験から家主はお金を返してくれないと思う。正式に借りるという返事をしているんだから。返ってこなくてもいいというなら、家主にキャンセルすることを伝えるけど。」とのことで、法的根拠はあまり説明されませんでした。親とは、「仮に家主が返したとしても、これでは業者が取ってしまうこともありえるね。」と話していました。 業者に歩の悪い点も多数あるようなので、抵触している内容を確認した上で、もう一度、違法行為を協会や裁判所に訴える意志を示して、申込金の返却、物件の解約を申し出てみる価値はありそうですね。 もし１０万円が返って来なかったら、物件のことを納得するまで徹底的に調べてもらい、書面で残し、その上で、契約するかどうか十分検討したいと思います、、、いろいろありがとうございます。
- skywalker9
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法律上では、宅建主任者が主任者証を提示した上で、重要事項を説明することになっています。 しかし、この重要事項を一字一句全部読み上げ説明していたら、短くとも３０分は掛かってしまいます。 説明を受ける方も、意味不明の法律用語をだらだら説明されても迷惑というのが本音のようです。 従って、契約するかしないかの判断に関する重要な点をかいつまんで説明し、後はお客様からに質問にお答えするという形態を私はとっています。 もちろん、売買契約に関しては、お客様が嫌がろうが、一字一句きちんと説明するようにしていますが、賃貸契約は売買契約に比べ、金額も低く、お客様のリスクもそれ程高くないと考えるからです。自分の場合は重要事項説明書作成の段階で、問題点を全部洗い出し、場合によっては取扱いをやめるようにしています。従って、物件調査が充分でないものは、部下に調査資料を付き返し、お客様に何を聞かれても答えられるようにしておくのがプロの基本だということをきつく言い付けています。 ですから、おおぴらには言えませんが、質問者さんが指摘するような不備・空欄がない、私から、上記のことを説明した上で、説明そのものは、事務の者から説明させる事を、お客様の承諾をいただいた上で、代理で行わせる場合もあります。 但し、私ならば、そのような未完成物件の場合は代理に説明などは絶対にしません。完成物件より慎重に扱うのはプロとしてごく当然の事ですから。
補足
skywalkker9さんのような方が管理されている業者さんはとても安心ですね、、、。おそらく、私の行った業者は部屋止めをするために重要事項説明書のサインを急いでいたのだと思います。その部屋が私の条件を満たしているかどうかまだ分からなかったのですが、とりあえず部屋止めするために申込金（の１部）を支払、重説にサインしました。翌日、分からない部分を確認し、気に入らなければお金は返す言われていたのですが、他の要素でやはり決めかねて親に相談して決めたい旨を言うと、部屋止めは今日までです。と言われ、結局借りることにし、残りの申込金を支払いました。その翌日、親と物件を下見し、やはりキャンセルできないか業者へ聞くと、すでに家主に回答済みなので、１０万円は返却できない。物件に関して、調べれる限りのことは調べる。と言われました。物件を借りるか、もっと慎重に決定するべきだったのに、部屋止めは今日まで、と言われて、焦って支払してしまいました。本当に、反省すべき点です、、
- sublime
- ベストアンサー率0% (0/7)
説明したのが宅地建物取引主任者でないのなら、 取り消しはできるので、軽く業者に大きな問題にする事を言えば、申込金などは戻ると思います。 そういう業者は普段からそういうことばかりしているので、びくびくびくびくしているからです。 要は宅建業法違反なので、その不動産屋は営業ができなくなってしまうからです。
お礼
ありがとうございます。とても参考になりました。 業者は大手の不動産グループで、ただ、同じグループの中でも店舗によって経営している会社は異なるようです。 友人もこの不動産グループに入っている業者で契約しましたが、その時も重要事項説明書の際、免許の提示はなかったといいます。私の担当している業者とは経営している会社は違っていましたが、こういった違反はよくあることなのでしょうか。
- sublime
- ベストアンサー率0% (0/7)
説明したのが宅地建物取引主任者でないのなら、 取り消しはできるので、軽く業者に大きな問題にする事を言えば、申込金などは戻ると思います。 そういう業者は普段からそういうことばかりしているので、びくびくびくびくしているからです。 要は宅建業法違反なので、その不動産屋は営業ができなくなってしまうからです。
- agboy
- ベストアンサー率29% (93/317)
以前、似た内容にお答えしましたので、ご参考に。 ご質問の中で ＞宅地建物取引主任者ではない者が、単独で説明し、サインを求められました。 は、業法違反ですが、重説の中に『宅地建物取引主任者からの説明を受けました』とあるはずです。これにサインをされて、どのようにして『そうではなかった！』と立証されるのでしょうか？
補足
今、重説を確認したところ、 『宅地建物取引主任者からの説明を受けました』 の１文はありませんでした。 （重説に空欄が多いため、オリジナルは業者が持っており、私が持っているのはコピーです。） 重説の際に、友人と一緒でしたが、 その友人が証人になるのではないかと思います。 宅建取引主任者名は女性になっており、 当時、男性しかその事務所にはいませんでした。
＞重要事項説明書に「申込金は貸主の承諾後、手付金となります。」という１文があったため、 既に支払った１０万円は手付金となり、解約しても、 返金できないと言われてしまいました。 専門家でないので、断言はできませんが、重要事項説明は宅建業法３５条・４７条で説明する方法などきちんと定められています。これに従っていないようなので、重要事項説明書自体が有効なものでないので、その記載内容も無効だと思います。よって１０万円は返金されるのではないでしょうか？ http://www.2550.net/estate-juusetu.htm だから早めに宅建協会などに相談した方がよいのではないでしょうか？ なお、宅建業者のトラブルの相談については、下の過去の回答の＃３の回答等は参考になると思います。 http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=88860 また下のサイトではメールで質問を受けるつけてくれるようです。 http://www.yin.or.jp/user/bunya/C10_1.htm
お礼
アドバイス、ありがとうございました！ 宅建協会に相談してみます。 （ただ、府庁の担当窓口に聞いたところ、宅建業法違反で、簡易裁判所で訴えれば返金してもらうことはできます、とのことだったので、結局裁判でもしないと実際返金してもらうのは難しい気がします。でも、業者に対して、協会へ届けでる、という意思表示をすることは、有効な手段だと思います。） マンションさえ問題なければ、契約してもいいと思いますが、この業者とはもう関わりたくないというのが本音です、、、本当に軽はずみでした。
- fromG
- ベストアンサー率19% (7/36)
建物が完成し、建物登記をされてはじめて抵当権が設定されますが、抵当権の有無を理由に契約の解除をしたとしても、通常の解約と何等変わりません。勿論金員は返還されませんし、敷引きもされます。 差押・競売開始決定された物件を知らされずに契約した場合は別ですが。 一般的には抵当権・根抵当権が設定されていない物件の方がはるかに少ないと思いますよ。 今回の場合は保証金の差し入れが抵当権設定より早いと思われますので、抵当権よりも優先されます。 心配される程じゃないと思いますが。
お礼
ありがとうございます。 ちょっと神経質になりすぎていたかもしれません。 「免許のない人が、説明、サインさせるのは、 おかしい。 不明な点が多いのに、サインをさせるのもおかしい。」 ということを今日になって業者に言ったのですが、 「免許のあるものが必ずしも説明しないといけないわけではない。不明な点は確認しておきますので。」 という返事。 業者に対しての不信感が大きくなってきてしまいました。
＞ちなみに空欄だらけの重要事項説明書は、宅地建物取引主任者ではない者が、単独で説明し、サインを求められました。 重要事項は必ず宅地建物取引主任者が行わなければなりません。その際には資格証を提示する必要もあります。 重要事項説明書は契約前に行う必要があるので、重要事項説明書にサインをしても契約は成立していません。まだ契約書にサインしていないのなら、重要事項説明に不備があるとして、契約は中止したうえでその業者との取引は完全にやめた方がよいと思います。 かなり悪質な業者のようなので、都道府県の宅建協会などに報告しておいた方がよいかもしれません。
補足
回答、ありがとうございます。 本当は、契約を撤回したかったのですが、申込金として １０万円を支払ってしまい、 重要事項説明書に「申込金は貸主の承諾後、手付金となります。」という１文があったため、 既に支払った１０万円は手付金となり、解約しても、 返金できないと言われてしまいました。 物件事体は、建築中なので、建ってみないと分からない部分はたくさんあるのは当然なのですが、 でも、業者の対応がずさんなので、少々物件に対しても 不安を持っていたりします。 （工事会社も聞いたことのない名前だったので、 どんな工事をするのかも不安だったりします。） でも、その他の条件（間取り、家賃、立地）などは、 悪くはないので、１０万円が戻ってこないのなら、 契約しようと親とも話していたのですが、、、 ちなみに、その業者は登録番号のカッコ内の数字が １１なので、ずいぶん長く経営しているところです。 でも、一度宅建協会のほうに報告してみます。 どうもありがとうございました。
補足
＞別に重要事項説明書ではなくても、内容が不明で納得もしていないのにサインをする行為を反省すべきです。 本当にその通りです。深く反省しています。 大阪府の担当窓口に相談してみたところ、「宅建業法違反ではあるが、だからといって、重要事項説明書が無効であるわけではない。」と言われました。 業者からは、「またキャンセルとか言われると、家主に迷惑がかかるから、残金を早く支払ってほしい。」と催促され、正式な契約も交していないのに、支払をせかす態度に やはり不安を覚えます。ただ、担当の営業マンを見ていると、法律に疎い感じは確かにありました。 宅建業法違反だから、申込金が返却されないのはおかしい。宅建協会等へ届出を考えていることを伝え、その上で、物件について、不安なところを確認してもらい、納得した上で契約書を提出すると話してみようと思います。 ありがとうございます。