重要事項説明書の有効性について

質問

アパートの退去立会いを行いました。すると不動産業者から『畳の表替え、ハウスクリーニング』を要求されたので、契約書に記載がないので費用負担できませんと答えたところ、『重要事項説明書に記載がある』といわれました。入居申込み時に、重要事項説明を受けた記憶がなかったのですが、私の署名した書類が、残っていました。思い返せば、申込時に金額の確認などの後、申込書以外にサインしたような気もしますが、畳やクリーニングの話をした記憶はありません。
しかし、重要事項説明書について、調べてみると、取引主任者が、身分を証明し、説明しなければならないとのことなのですが、申込時の不動産業者の担当は、営業の方で、資格も持っていないと思います。
残っている『重要事項説明書』の記載事項
担当者名は、姓のみが自筆にて記載されています。押印なし
取引主任者の資格は、業者の代表者名です。個人名の押印なし
このような場合、『重要事項説明書』は有効でしょうか？
また、業者を宅建業法違反にとえますか？

回答No.5

katyan1234

http://www.courts.go.jp/search/jhsp0010?action_id=first&hanreiSrchKbn=01
敷金返還請求で調べてください
基本は賃貸借契約は使用収益と賃料支払が対価関係に立つのであるから，使用収益させることにより当然に自然損耗が発生する。よって，賃料は当然に自然損耗についての修繕費用を包含するのであるから，自然損耗についての修繕費用を賃料以外の名目で回収する敷引特約は，賃料の二重取りとなる。

契約はその他によって変わるので専門家に聞いてください

業法違反であげても　あなたに戻るのではないし　いくら罰金になるのかわからない。都道府県に住宅相談する部署がありますので聞いてね

判例によって色々ありますのでご自分で調べてください（間違っていたりする場合もあり）

お礼

敷金の２倍以上の請求が来たので、弁護士へ相談して、小額訴訟することにしました。

ご意見ありがとうございました。

回答No.4

m_inoue222

大家してます

契約自体は有効でしょうから費用の負担は仕方ないかも知れません

契約は「大家と貴方」の間での書類ですので一応有効でしょう

契約時の説明の不備等は仲介業者の不手際として責任が有るでしょうから業者に対して請求出来るかも知れません

いい加減な業者にはそれなりの罰則があっても然るべきでしょう

＞担当者名は、姓のみが自筆にて記載されています。押印なし
＞取引主任者の資格は、業者の代表者名です。個人名の押印なし

業者に残っている書類に不備があるかどうかが問題になるかも知れません
意外と業者の手元にある書類はきちんとしている可能性が有ります

回答No.3

hkinntoki7

本来、重要事項説明書と言いますのは契約書について特に重要なことについて説明を受けたと念書をとるための物のはずです。今回の場合契約書に記載なきことが重要事項説明書に書かれているということですから本末転倒と思われます。法的根拠がないので自信はありませんがおそらく契約書の記載事項が優先するはずなので『畳の表替え、ハウスクリーニング』費用を負担する必要はないと思われます。一度、無料法律相談に相談してみてください。自分なら請求費用を一旦供託しておきます。

回答No.2

colle-co

>このような場合、『重要事項説明書』は有効でしょうか？
「重要事項説明書」自体は有効なものなのでしょうが
担当者が資格証を提示し説明を行っていない＝説明は無効
なので、ご質問者様は重要事項を説明されていないことになります。
厳密に言えば法律違反ですね（うっかり忘れることもあるでしょうが）。
担当営業が、資格を持ってなければ、当然前提が崩れます。
宅建業法違反に問うことも可能でしょう。

ですが、あまり最初から「訴えてやる！」的な態度もどうかと……。
というのは、今回の質問のポイントは「結局、畳表替えとクリーニング費用出さないとダメなの？」という事だと思います。

これについては、「重要事項説明書」云々というより
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に照らして考えるのが、妥当ではないか？と考えるからです。

この「畳表替え・ハウスクリーニング」については非常に微妙で、
通常畳や襖は消耗品のため、入居期間に関係なく張り替えるし、
室内クリーニングも、いくらあなたが掃除して引っ越しても
無条件で実施されるケースが多いです。

「畳表替え」は、通常使用に伴いできる経年劣化と判断されれば、
負担する必要はありません。
長く住めば、普通に住んでいても劣化する割合が多くなりますから、
結構傷んでいてる場合も、経年劣化として認められることも多いと思います。
大体５～６年住めば、ほとんど負担することがないと思います。
ご質問者様が故意に、もしくは間違って、畳表を傷つけてしまった場合は、
その部分については負担する必要があります。

「ハウスクリーニング」も、借主が引越しするときに掃除したのに、
業者の行うクリーニングを入れる場合は、
次の入居者の募集上必要なクリーニングとされ、借主は負担しなくてもよいです。

共に判例もありますので、まず間違いないと思います。

ただ現状では、クリーニング代は借主負担の場合が多いようです。
重要事項説明書に負担のことが書いてあるのと、
読まずにサインをしてしまった非はご質問者様にもあります。
「クリーニング代は借主負担。他は貸主負担」と言ったところが
現実的な落としどころだとは思います。
※ここで、最初の質問に戻るとおもうので、
その説明自体が無効ということで、突っぱねられるのでは……とも思いますが。

何はともあれ、書類はちゃんと読んで、不明な点は質問しようってことです。

参考URL：

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaido.htm

補足

回答者：colle-coさんへ補足
退去の連絡をした際に、「立会いしなくてもいいですよ」と業者から言われたのですが、お互い確認しましょうと私のほうからお願いして立会いを行いました。
退去のチェックリスト作成時に、通常の清掃は、できていると、お互い確認しています。家具で傷つけた箇所の補修費は、私が負担することも確認しています。業者の言い分は、清掃していても、ハウスクリーニングを入れるのとのことです。6年ぐらいすんでいますが、部屋自体はきれいです。業者も認めています。
業者の代表者とも話しました。『重要事項説明書』は、代表者本人が、説明していないが、担当が説明したから、サインしたのでしょうといわれています。「資格を提示したか」「説明した人が誰か」「説明者の署名・押印」とかではなく、書類があるから有効でしょという言い分です。
契約書の特約で、敷金の償却事項もあるので、私に責任がある修繕以外は負担しないです。といったのですが、業者の対応が聞く耳持たずなのです。
また立会時に私の負担分を確認したのですが、後日連絡があり他の部分の負担要求もしてきました。立会い時にも3時間ぐらい費やし、電話でも1時間近く話をしていますが、私の主張は聞き入れる様子がないので、他の意見を聞きたく投稿しています。《国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」】にも目を通しています。業者も知っています。》

回答No.1

chie65536

有効か無効かを論ずるのは無意味。

相手の不動産業者が「重要なので読んでおいて下さい、と契約前に言った筈です」って主張して、質問者さんが「いや、そんなのは聞いてない」って主張したら、もう、どちらの主張も立証は不可能で「水掛け論」です。

それに「サインした＝書類の内容に同意した」と言う事ですから、質問者さんがそれを読んでるか読んで無いかは無関係です。「もしちゃんと読んでいたら同意しなかったし、サインしなかった」としても「サインした限りは同意したとみなされる」のです。

日本ではそれほどでもありませんが、アメリカなど「サインが実印と印鑑証明と同じ効力を持つ国」では、サイン１つで全財産を失う事もあります。

サインとは、それほど重要な物なのです。安易に書類にサインしてしまった自分を呪うしかありません。

裁判(民事)に持ちこんだとしても「サインしたんでしょ？」って言われて負けるか、最善でも「和解しろ」って言って終り。

無効だ有効だと言う水掛け論になったら、あとは、相手の些細な不備を重箱の隅を穿るように突っつき、ネチネチと攻めるしかありません。

しかし、そういう「重箱の隅を穿るネチネチと攻める消費者」の事を、ネット上では「プロ市民」とか「ブサヨ」とか表現し「最低なヤツ」と評価されてしまいますのでご注意を。