高額な不動産の売買契約をしてしまった

質問

ローンの本審査がとおらない場合、どのような場合にローン特約は有効となりますか？
－既に売買契約してしまっています。
－１名のみでファミリータイプのマンションを買った場合
－転職、家族構成への変更、隠れた借金、他のローンはない場合

契約の不履行で訴えられるかが不安です。特に不動産屋の営業が、すぐにマンションを賃貸に出せる、或は、嫌になったらマンションを即転売して利益を少し出すこともできるという、ほとんど違法であったり嘘の口車に乗り、無理な支払い計画をたてました。実際には不必要なぐらい大きくて高額なマンション（年収５００万円、不動産価格１５倍、頭金４４％３５年ローン）を買ってしまい、マンションの引き渡しまでに準備しないといけない頭金は貯金全額とすべての資産にあたります。

契約後翌日には、これは失敗したと考えたのですが、とりあってくれませんでした。その後どういうわけか不動産屋が斡旋したローンの仮審査が通ってしまいました。しかし、昨今の経済状況で長期的に現在の給与を継続できるか不明です。そこでたとえ不動産屋がだいじょうぶといっていても、自分自身で長期的に返済が厳しいと判断し、本審査までにどうやって金融機関に自分の窮地を理解してもらおうかと悩んでしています。ローンが仮に通った場合に、支払いを最後までできることに自信がないのです。そこで弁護士に相談中です。弁護士はきちんと銀行で相談するようにというアドバイスをくれたが、銀行に問い合わせたところ、審査が通る可能性がゼロではないそうです。

どうしたら、いいのでしょうか？まず、無理のない返済が可能なら購入してもいいのですが。まず無理のある返済だと気がついてしまいました。ローン審査がおりなければ、まだローン特約が有効です。

回答No.5

noname#204018

お話の例は7500万の物件に3300万の頭金を入れ残りは4200万、年収500万で4200万35年ローンなら金利１％程度なら１２万弱／月々の計算になります。
＞マンションの引き渡しまでに準備しないといけない頭金は貯金全額とすべての資産にあたります。

買換えの代価を頭金に充てるわけではないですよね。もしそうなら「買い換え特約」で予定の価格で売れない場合、元の売買契約も白紙解除になります。
すべての資産というのが金融資産なら、こりゃ仕方がないですが。

住んでみて、月々１２万弱のローンが苦しいならば、売却を考えたらいいですよ。住みながら売却するのは時間がかかりますが、７５００万円の物件なら都内の高層マンションとかでしょうから、価格はそんなに落ちないと思います。

もちろん仲介手数料、カーテン代、引っ越し代その他無駄な費用はでますが、手付（１０％として７５０万円）放棄するよりずっとまし。まぁのりかかった船で、何も一生住まなくちゃいけないわけじゃないですから。
ただ、貸すのは無理。住宅ローンのままで他人に貸しても銀行は見て見ぬふりが多いですが、たまにアパートローンなど金利の高いローンに切り替えてくれと言ってきたりします。転勤とか親の介護とかの理由があればいいのですが。

とにかく買っちまったものは、自分が責任を負うしかないですから、ローンでキャンセルできないかなどとみみっちい考えは持たずに正面からことに当たってみてください。銀行もマンションデべも売れればいいわけで、返済が滞ったら保証会社に回して任意売却か競売にすればいいだけです。
いまから「返済の自信がありません」と言ってみても彼らは「ローン手数料」が手に入ればいいから、「まず金銭消費貸借契約をしましょう。」と言います。
返済に自信がないなら、今から任意売却の準備をしましょうかと言うかもしれません。
銀行は、そのマンションのデベロッパーにまず建設資金を貸しているはずです。速く完売させてローンの貸付を増やしたいと思っているはず。

それと、７５００万円のマンションに住む住民は大抵は年収１２００万円以上のクラスのはず。生活レベルがあわないと住んでいてつらい一面もありますよ。

回答No.4

cubetaro

頭金をそんなに入れてるなら、審査は通るのでは。

　銀行は返済能力はどうでも良いと思っています。
　マンションを差し押さえて中古で売った時に、新築との差額分だけ受け取っていれば損はないので。

回答No.3

-phantom2-

契約を結んだということは手付金を払ったと思いますが、この手付を放棄すれば売主との売買契約は解除できます。

ただし解除できた場合でも、売主が契約の履行に着手している場合はキャンセルに伴う損害を請求される場合があります。
（マンションの場合の履行の着手とは、質問者さんが選んだオプションや内装の手配に取り掛かっているような場合です)

本審査が通らなかった場合はローン特約により白紙解除ができます。
（白紙解除なら手付金は戻りますし、履行損害金もありません）

しかし今から本審査を落ちるような行為をして、本審査を落ちた場合はローン特約は使えません。
（このような質問の度に、今から会社を辞めれば大丈夫だの、高級車をローンで買えとか、カードで限度一杯のキャッシングしろだの、銀行に落としてくれと頼みに行け、なんていう回答が見られますが間違いです）

7500万の物件に3300万の頭金を入れれば残りは4200万、年収500万で4200万35年ローンなら質問者さんの属性が良ければ通る可能性あると思います。

回答No.2

oyazi2008

不動産業者です。
確かに契約の経緯に「無理やり感」はあったのでしょうが、質問者さんも普段は一人前の社会人のはずです。契約書や重要事項で説明を受け、返済に関しても書面等での提示を受けているでしょう。
自己で一時は納得して署名押印した契約を、よく考えて見たら・・・では通らないのが世の中ですよ。

売買契約上、売主は業者ですから手付け放棄による解除は期限の定めを設けることが出来ないので、現在も有効なはずです。
何らかの事由を問わず、契約時に預け入れた手付金を放棄して売買契約を解除出来る契約になっています。それを行使するのが妥当でしょう。
この行使には、相手方が契約の履行に着手していないことが必要です。現在建築中なら、ローン条項の期限が到来後でも関係ありません。物件が完成しており、引渡しが即時に行われる場合は、ちょっと問題がありますから、そこはこの期限について、ご相談している弁護士に相談と手付け解除の依頼をしてください。

ローン条項はペナルティーがないので、それで解除したいという気持ちはわかりますが、審査が通ればそれは、不可能ですから手付金というペナルティーは支払う必要はあるでしょう。

尚、自己の申告や責任で現在の職を辞した場合は、ローン条項は適用になりません。
また、ローンが通らないように働きかけたような事案が売主側に判明すれば、これも適用になりません。あまり余計なことを考えないほうが良いでしょう。

履行も解除も最初から契約書に定められているのですから、それに従うほかはないと思いますが・・・

回答No.1

Mokuzo100nenn

会社にお願いし、辞表を提出し、即日受理していただくことです。

辞表が受理された事実を会社の書類にて照明してもらい、その書類をローン審査中の金融機関に送付してください。

ローンの本審査で不合格となり、マンション購買契約の住宅ローン特約が有効となります。