不動産契約後に 予定進行を変えられ ちょっと大変な事になりそうです・・

質問

先ほど不動産屋のカテゴリで「契約後に色々問題が。。」と質問させて頂きましたが
法律の方のカテゴリではないかと思い　要点をまとめて再度お願いします。

一年前に仮審査が通りましたが白紙になった経験があります。

不動産屋がその事を踏まえて、「以前一度通ってるので、契約後に本審査の申し込み」と言い
契約を済ませました（中古物件です）。
その後担当さんが持ってきた書類は仮審査。必要になったのかなと思い記入後提出。
仮審査の審査はＯＫを頂きましたが　どうも
担当の知識不足で金利優遇の条件がクリアできていなくて（←本人は原因は黙秘）「金利1％優遇は受けれない」と。
月々の支払いが１万増えますが、管理費諸々もあるので
１万あがるのは無理です。
契約前だとここで売買の中止を申し出るのですが、契約を済ませているので
ローン特約以外の解約理由では手付けを返却してもらえません。
かといって１万の上乗せも無理。

担当さんは仮審査はもう一社出してるので　そちらで優遇が受けれれば
そちらで本審査を。。と言って今はもう一つの銀行の審査待ちです

相談は、最悪　両行で優遇を拒否された場合
本申し込みに優遇希望の旨を書き「通りませんでした」と言う
返事をもらう事も出来るのかなと考えていますが、
それは最後の手段として、おいておいて。

契約後に、説明していた進行計画とは違う形の進行になり
（もう一つの銀行でも優遇が受けられなかった場合、）
手付けを諦めるか　一万多い支払いをするか・・・の選択になります。
その場合、不動産屋の不手際なのだから　手付けの保証や月々の
差額分のなのではないでしょうか？保障を申し出る事は可能でしょうか？

憶測ではなく、同じ経験者か法律に詳しい方にお願いします。
よろしくお願いしますm(_ _)m

回答No.3

moonliver_2005

不動産売買契約上は、銀行ローンの審査は通るか通らないかのどちらかであって、その中間はありません。少なくともそう想定して契約されているはずです。
　従って質問者の抱える問題、つまり「優遇金利は適用せず、通常金利で本貸出しを承認すると銀行に回答されたらどうしよう・・・」という問題は、私から見れば問題には見えません。返済条件、具体的には月々の返済額、は借り手の重要申込み条件であって、「申込み条件と異なる条件で審査を通りました」と銀行は回答しても借り手にとって意味はないでしょう。「優遇金利」というから話がややこしくなるのであって、本質は「金利２%ではなく金利14.5％で本件貸出しを承認します」と銀行から回答されたのと何ら変わりありません。これは「本件、仮審査ではOkとしましたが、本審査の結果、貸出し不承認とします」という回答です。「金利１％なら貸せないが、２％なら貸します」という審査結果も同じで審査Noでしょう。
　月々の返済額に無理があると、借りている期間中悩みが続きますから、やはりこの物件は収入に対して適切な価格でないと割り切ることが必要と思います。私なら「不動産屋の不手際なのだから　手付けの保証や月々の差額分なのではないでしょうか？」とはあり得ない話と考えます。「補償を申し出る事は可能でしょうか？」とは論外で、どんな不動産屋も受け付けない論理でしょう。
私なら銀行の担当に頼んで「本審査の結果、本件貸出しは承認されませんでしたのでお知らせします。」みたいな文書を手書きメモやFAXで良いから書いてもらいます。そして、この写しを不動産屋に出して、契約解除、手付け全額返却を申し入れます。
これに対して不動産屋は「本当は優遇金利では本審査が降りなかったので、普通金利ならOKなのでしょう。だとしたら手付金は返却できません。全額没収です。」とは絶対に言わないはずです。もしそう言ったとしても、最初の文の「不動産売買契約上は、銀行ローンの審査は通るか通らないかのどちらかであって、その中間はない。銀行がNoと言っていることを当方証明しているから、銀行がYesと言っていると主張するならその証拠を出せ」という論理で対抗すればよいのです。この証拠を出すのは不動産屋には不可能でしょう。
　不動産を幾つも買った経験がありますが、新築でも中古でも、買った後、もっと良い物件は必ずあります。本件、契約解除してもまた新しい眼で物件を探せばよいと思います。
どうしても簡単には諦めたくないなら、不動産屋に「収入に対して借り入れ金額が多すぎるのが想像される原因です。（常識的な借り入れ審査不承認はこの理由です）売主に売値を下げることは可能か交渉できませんか？それと売買手数料もう少し特例で下がりませんか？そうすれば、この話は継続可能と思いますがどうでしょう」という交渉の方が、わけのわからない差額や補償金を払ってくれませんか、という交渉より簡単かつ有利と私は思います。
銀行審査不承認は、何の恥でもありません。都市銀行だけでなく、信託銀行や地方銀行、信用金庫に足しげく通ってはどうでしょう。

回答No.2

noname#58431

銀行ローンの申込みについて「不動産屋まかせ」だったのですね。
結果として、ご自分が背負うローンについての認識が甘かった＝自己責任ということになるように思います。

ご自身の給与振込先の銀行などでなぜ直接ローンの相談をされなかったのかが不思議ですが、ともあれ
他の回答にあるようにローン特約に「優遇金利適用のローン」と特定されていなければ、購入資金の調達が可能なら「ローン特約条項による解約」対象にならないと解釈されます。

一般的に仮審査は、通常業者もしくはご本人からの申出書に基づき、勤務年数・年収・借入申込み額・不動産売買額から、返済比率などによる簡易審査をします。個人信用情報の登録および利用承諾書にご署名押印されなかった場合には、信用情報照会もできません。
この仮審査は事前照会であり、正規の申込みに関して融資の予約をするものではありません。という注意書きを付して回答します。

前職で住宅ローン担当時は、既取引先でない場合、原則本人に「各種確認書類」持参の上来店いただき、運転免許証など本人確認した上で個人信用情報利用同意書に基づき正規の申込みからスタートさせるようにしていました。

○購入物件については概略次のようなポイントです
売買額が物件銀行査定額に比して高額物件、公道に面していない、セットバック必要、敷地面積50m2未満、建物床面積40m2未満、はローン対象外。
○申込者に関しては次のようなポイントです
勤務年数３年以上（健康保険証の資格取得日でカウント）、過去３年の源泉徴収票、売買額とローン申込み額との差額及び手数料・登記費用等の銀行保証料・一括火災保険代など自己資金の確認。

業者が売り込みのため１００％ローンをつけるため「売買額の水増し契約書」作成する、源泉徴収票の記載額改ざんなど、バブル期にはかなり無茶な手法でごり押しも珍しくなく、銀行担当者としても自己防衛対応手順もマニュアル化しています。

お礼

アドバイスありがとうございます。

お給料が手渡しの会社なのでどこでもいいと言う事になって
じゃあ新居から近い銀行にしましょう。。。と言う事でした。

確かに前回の仮審査時は色々心配で逐一聞いていましたが
今回は優遇と言うのは必ず受けれるものなのかなど
確認しませんでした。
（どうも前回の仮審査時は優遇なしで提出してたみたいだし）

こちらにまったく非がないと言う公言は出来ないと自覚もしています。
ただハンコを押した後に進行違う形になった部分が。。。

元々争いや揉め事は嫌いなので
できるだけ穏便に、もう一つの銀行も優遇が無理だったら
段取りを変えられ契約破棄できなくなった、白紙にするか
金利優遇を受けれるように銀行に頼んで来てください」と
言ってみます。
最悪、契約破棄できないなら　手付金よりは優遇金利の差額の方が少ないし　物件も気に入ってるので、
一旦物件を買い弁護士さんの無料相談に行って差額要求できないか聞いてみます。

ありがとうございましたm(_ _)m

回答No.1

pooh_666

契約書のローン条項には何と書いてありますか？優遇が受けられないと、契約を解除できると書いてありますか？そうでない場合は、優遇が受けられないからといって、売買契約は解除できません。以下では、ローン条項に優遇についての記述がないと仮定して回答します。

もしあなたが、「優遇じゃないと、ローンを申し込まない」とがんばったとしても、その行為が、売買契約の履行を妨げる行為になりますから、民法第130条で、ローン条項による解除はできなくなります。

また、中古物件の売買の場合は、契約の相手（売主）は不動産業者ではなく一般市民で、しかも住宅の買い替えをしようとしているケースが多いと思いますが、どうでしょうか。もしそうだとすると、手付け放棄による契約解除も難しくなります。民法557条は、「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは」手付け放棄で契約を解除できるとしていますが、売主が家を明け渡すために、新居の購入を進めていれば、「契約の履行に着手した」との解釈が成り立ちます。（ここらへん微妙ですが）

また、消費者契約法第4条、第5条は、事業者対個人の契約で、「事業者が不確実なことについて断定的判断を提供して契約した場合」は、契約を取り消せるとしています。不動産会社が「絶対金利優遇を受けられる」と言った場合は問題となりますが、そうでない場合は保護されません。また、中古物件の売買で、相手が一般市民の場合は、そもそもダメです。

以上のように、契約解除は難しいと思います。

一方、不動産会社の「不手際」を主張して損害賠償を求める件ですが、質問文では何が「不手際」なのか分かりません。「金利優遇が受けられる」との発言はあったのでしょうか。

蛇足ですが、銀行の仮審査でＯＫで、本審査で×となるケースは、だいたい担保評価の問題です。仮審査では正確な担保評価は行わず、本人属性と、年収などだけで諾否を判断し、本審査で物件の詳細情報が分かった時点で、正確な担保評価を行います。そのとき、評価額より売買価格が大幅に高い場合、本審査で否決されます。

残念ですが、契約した以上、責任を取るしかないと思います。納得が行かなければ、高額な話なので、弁護士に相談すべきでしょう。（下URL）

参考URL：

http://www.e-hoki.com/main/main.php?act=lawyer_town

お礼

アドバイスをありがとうございます。

まず、前回仮審査が通った銀行で今回も提出しました。
前回より借入額がほんの少し多いのに　返済額が１万も下がるので　それを今の担当さんに伝え計算がおかしくないか伝えた所
「優遇が受けれますから」と。
契約時の金利元の金利のままだったので
それもそう言う事か聞いたら「ここから優遇で1％引かれますが　記入形式だけ元の金利になります」と言われました。

なので契約書にハンを押しましたが、その時点で優遇が受けれない可能性があるとは一言も聞いていなかったです。
自己反省点ともいえますが、今になって初めて銀行のＨＰを見ましたが
ＨＰ上で優遇の受けれる条件がきちんと明記されていま
した。
いわば、その銀行に通帳があるかないか、が条件なので
みていればその時点で通帳を作るなり契約をしないとか
出来たとは本当に反省しています。

ローン優遇が無理だったと言う点だけであれば
こちらの責任でもあると納得できましたが
契約後に違う進行形を取られたのがあるので
ちょっと・・・と。

もう一つの銀行さんの仮審査の結果を待って
ダメだったら担当さんとその上司にどうすればいいのか、
（こちらにも非はあるかもしれないけど、）
会社のやり方も正しいものではなかったと意見してみます。

仮と本審査の審査内容も、ありがとうございます。
参考ＵＲＬ　早速見てみます。