繰り上げ返済すべきか？

質問

7年前に新築一戸建てを建てました。

事情があり、2年後くらいに売却を考えています。
売却と同時に、県外でまた中古の一軒家を購入したいと考えています。

今の段階で、200万円ほどの繰り上げ返済が可能なのですが、
繰上げ返済をしておくべきか、数年後の中古物件購入資金として残しておくべきか
どちらが良いでしょうか。

これまでも2度、繰上げ返済をしましたので、
その有益性は充分に理解しているつもりです。

ちなみに、ローン残高は1500万円（30年）です。
アドバイスをよろしくお願いします。

回答No.2

86tarou · ベストアンサー

No.1です。

2年後は今借りている金利より上がっている可能性の方が高いと思いますので、そうなると、200万円については、利回りの高いローンに借り換えしてしまったような事にはならないでしょうか？＞
鋭いところを突いてきましたね Σ(=o=;)!!
今繰上返済して軽減された金利額（200万円の0.975％30年分）と金利が上がった分の金利額（２年後の金利－0.975％の返済年数）の比較をすれば答えは出ます。ただ、将来の金利が分からないので、意味があるどうか疑問ではありますが…。
これは変動金利である限り不確定要素となり、景気上昇が上手く軌道に乗れば総支払額も固定金利を超える可能性も十二分にあり得ます。少なくとも返済差額をそれ用に貯蓄しておくか、全期間固定金利でのローンも検討することをお勧めします。
あと、中古では100％借りられない可能性がありますので、頭金は必要と考えた方が良いでしょう。これは売買価格と物件価値が同じではないというのもありますので。売買価格は売主と買主双方の交渉で決まるものですし、物件価値と同じになるとは限らないということです。後者が担保価値となり、その80％なり90％なりしか貸してくれないことが多いのです。

お礼

再度のご回答、ありがとうございました！

お礼が遅くなりすみません。

やはり、「金利の高いローンに借換え」
と考えることもできますか・・・。

持っておくにしても、
少しでも増やす方法を考えないといけませんね！

⚫️中古物件は満額ローンにできない。
そういえば何かでそのような情報を見たことがあります。
そのことも頭に置いておかなくてはいけませんね★

色々勉強になりました。

ありがとうございました！

回答No.1

86tarou

単純計算です。その200万円を、住宅ローン金利以上で運用出来るかどうか次第です。出来るなら繰上返済の必要はありませんし、無理なら繰上返済した方が良い可能性があります。

買い替えるとのことですが、その時に今のローンは完済出来るのでしょうか？これが出来ないと初めから無理な話です。更に、少なくとも次の物件購入時に掛かる諸費用も売却時の差額で用意出来ないといけません。担保価値的に足りないとか年齢と収入から計算される借入金額で足りないとかなら、その分の頭金も必要となります。
どちらにしても次の購入時に掛かる費用は変わりありませんので、ローンの金利以上で運用出来るのでなければ出来るだけ早く繰上返済して金利軽減を図るべきでしょう。その200万円が無ければ買えない状況なら、そもそも買い替えに無理があるのですから。

お礼

さっそくのご回答ありがとうございます。

⚫️今の家を売却してローン完済できるか？
これはほぼ間違いなくできるはずです。
現時点で家を売却する場合、不動産屋さんには
「最高2000万円前半、売りを急ぐなら1900万円台」
と言われています。

仮にあと2年経ったとしても、
ローン残高の1500万円よりは確実に高く売れると考えています。

あとは、差額がどれだけ出て、どれだけ次の購入資金に回せるか、
というところです。

また、200万円繰上げてスッカラカンになるわけではなく、
さらに、年間100万円～150万円は貯金できていますので、
次の物件購入の諸費用はそこから出せるという計算をしています。

⚫️結局のところ、200万円をローン金利以上に利回りをふやせるか否かということ。
なるほどです。
普通に考えれば、今の銀行利回りでは、
住宅ローン金利以上の利回りで200万円を運用なんて、できないですよね(^^;

結論、やはり持っておくより繰上げした方が良いということですよね。

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納得したところで、新たな疑問がうかんできました(・_・;

現在、変動金利で0,975%で借りています。
今、繰上げ返済したとして、
仮に家が今売却するのと同じ値で売れた仮定した場合。

すごく単純に考えれば
新たなローンを、繰上げ返済した200万円分上乗せして借りる
ということになると思います。

2年後は今借りている金利より上がっている可能性の方が高いと思いますので、
そうなると、200万円については、
利回りの高いローンに借り換えしてしまったような事にはならないでしょうか？

この考え方はおかしいですか？

もし再度ご回答いただけるようでしたら、
またアドバイスお願いします。