繰り上げ返済についてです

質問

住宅を購入して丸9年になります。
その頃はバブルの頃に比べれば金利もかなり低くはなっていました。
住宅を購入する前には、繰り上げ返済の仕方など本で読んではいましたが、実際思ったほどではありませんでした。

購入時はA社から2600万　　年率1.00　　3年固定　　35年で組みました。
月返済は63000円　　ボーナスは年20万位だったと思います。
土地と建物が別だったので100万ずつ計200万繰り上げ返済しました。

その後固定期間が終わり　　年率2.35の5年固定に変わりました。
月返済は７万2.3000千円だったと思います。ボーナス支払いあり。

1年後にB社に借り換えをしました。　　変動で0.975になりました。
借り換え残高2100万でした。（よくわかりませんが銀行側が計算が何とかかんとか・・少し増えてしまったとか、言っていました。保証料、抵当権などは現金で支払いました）

今は月76000円位でボーナス払い無しです
昨年100万繰り上げ返済しました。

支払い残1635万あります。

何を聞きたいのかわかりにくと思いますが、繰り上げ返済方法は期間短縮型だったのですが
300万くらいでは4年ちょっとしか短くならないものなんでしょうか？

初めのうちに返せば大幅に期間短縮になると本などには書いてありますが・・
金利も低いのでこんなものなのでしょうか・・・

詳しくないので、お叱りは勘弁して頂ければと思います。

回答No.3

answer119 · ベストアンサー

ちょっと計算があいませんね。

＞A社から2600万　　年率1.00　　3年固定　　35年で 月返済は63000円

これであれば、月支払による元金の返済分は、2230万円ほど。
その場合、ボーナスでの元金返済額は370万円ですから、ボーナス一回の支払額は63000円ほどにはずなんですが。

ボーナス一回あたり10万円返済するとしたら、元金のうち600万円をボーナスで返済することになり、残り2000万円を毎月返済するとしたら、5万6500円程度になるはずです。
もしかしたら毎回の返済額には、保証料や保険料も含まれていませんか？

それで繰り上げ返済による効果についてですが、ご存じかと思いますが繰り上げ返済はそのタイミングによって効果が変わってきます。
早くすれば、早くするほど効果が大となります。
ご質問の場合、どのタイミングで繰り上げ返済したのか不明なので、もっとも効果が大きくなるタイミング、すなわち借入時に繰り上げ返済するとします（現実的ではありませんが）。
もし毎月返済の借入額が2230万円で、毎月6万3000円返済するとし、それに100万円を借入時に繰り上げ返済したら

log{ 1 - 1%÷12ヶ月×100万円÷(1%÷12ヶ月×2230万円-63000)÷(1+1%÷12ヶ月) } ÷ log(1+1%÷12ヶ月) ＝ 22.3

約22.3ヶ月短縮できます。
同じくボーナスの借入額が370万円で、毎月10万円返済するとし、それに100万円を借入時に繰り上げ返済したら

log{ 1 - 1%÷2回×100万円÷(1%÷2回×370万円-100000)÷(1+1%÷2回) } ÷ log(1+1%÷2回) ＝ 11.9

約11.9回短縮できます。

B社変更後の繰り上げ返済ですが、

＞変動で0.975、残高2100万、月76000円位でボーナス払い無し

これであれば、返済年数は26年ほどでしょうか。
これも先と同じように借入時に100万円繰り上げ返済するとしたら、その効果は、

log{ 1 - 0.975%÷12ヶ月×100万円÷(1%÷12ヶ月×2100万円-76000)÷(1+0.975%÷12ヶ月) } ÷ log(1+0.975%÷12ヶ月) ＝ 17.0

約17ヶ月ほどです。
A社での繰り上げ返済と合わせても毎月の返済の短縮は、最大で40ヶ月ほどなのです。

最初に述べたとおりA社での返済で数値に整合性がとれていないので、以上の計算は概算として見てください。

補足

回答有難うございます。
保証料は現金で支払いました。50万程でした
住宅販売のチラシを見るたびに、なぜうちより安いのだろうと思っていました。

初めの繰り上げ返済は（A社)は確か3年以内だったと思います。
（B社）は4年目です。

ちなみにA社の借り方が1000万を元金均等
1600万を元利均等と別でした

回答No.2

dolittle0

月々の返済の利息分を無視して、とりあえずざっくりと計算します。

A社での繰り上げ返済は200万円。

年間返済額は63,000円 x 12 + 200,000円 x 2 =1,156,000円

ひと月あたりに換算すると約96,000円。

2,000,000円 / 96,000円 = 約20ヶ月。－(1)

B社での繰り上げ返済は100万円。月の支払い76,000円、ボーナスなし。

1,000,000円 / 76,000円 = 約13ヶ月。－(2)

(1)と(2)をあわせると33ヶ月。

金利が1%の35年ローンで元利均等返済の場合、支払い開始当初は約4分の3が元本なので、

33ヶ月 x 4/3 = 44ヶ月 → 4年弱

なので、4年ちょっとの期間短縮は妥当だと思います。

期間短縮型の場合は、繰上げ返済によって返済時期をワープできると考えると分かりやすいと思います。今回の場合は、300万円で4年ちょっと未来にワープしたわけです。

ワープできる長さは、返済表の元本の部分だけを足した金額が返済額と同じになる分です。

ワープした期間の利息は払う必要がないので、その分総支払額は少なくなります。

お礼

詳しく有難うございます。
分かってはいたのですが、ローンの先が長く「まだこれだけ？」の気持ちが重くのしかかっていたところでした。（繰り上げが無意味に思えてしまい）

アドバイスがいただけ気持ちが軽くなりました。

回答No.1

maiko0318

＞初めのうちに返せば大幅に期間短縮になる

これはそうです。
金利に金利がついて期間が長いと最初のうちは金利だけ払っている計算になりますから。

2600万*1.01^35=3683万になります。
なので、1000万が利息なわけです。
よって1000万/(63000*12+20)=約１０年間は利息だけ払ってる計算です。

200万繰り上げると
2400万*1.01^35=3400万になり、ほら、3683万-3400万-200万=83万減ったでしょ。
利息の83万を返さなくても良くなったわけです。

お礼

回答有難うございます。
住宅ローンの計算は難しく、なかなか減っている実感が湧かなく・・・

なんとなく気持ちが重くなっていました。
聞いていただけて、軽くなりました。