繰り上げ返済、どちらが得でしょうか？

質問

平成18年10月に住宅ローン1700万円を借りました。9月に繰り上げ返済を100万円したいと思っているのですが、9月にするより、12月に住宅ローンの控除を申請した後の1月に返済した方が得かもしれないという話を聞いたのですが、どちらが得なのでしょうか？ちなみに平成20年12月の返済後の返済残高は15,813,817円です。

回答No.4

nonbi38 · ベストアンサー

#1です。

9月に繰上げした場合と翌1月にした場合のとの期間差は４ヶ月です。

年利1.6％だとこの4ヶ月間の金利は1.6％×（4/12ヶ月）＝0.53％になります。

よって住宅ローン控除を考えなければ
来年1月に100万円返済するよりも今年の９月に返済した方が
100万円×0.53％＝5300円お得になります。

しかし
9月に100万円繰り上げ返済するとその100万円の1%分の1万円のローン控除がありません。

住宅ローン控除（1％として）を考慮して計算すると
年を越えて1月に返済した方が
1万円-5300円＝4700円お得になります。

◎質問者様の場合は、1月に繰り上げ返済した方が4700円お得になります。

《金利が高い場合の例》
ちなみ住宅ローン金利が仮に4％と仮定し９月か翌1月かどちらにしたら良いか考えた場合は
4ヶ月間の金利は1.33％
この場合は1月に返済した方が
1万円-13000円＝3000円の損になります。

よって借入れ金利が高いか低いかによって9月か翌1月どちらが良いか変わってきます。

ちなみに私は毎年1月に繰り上げ返済しています。

お礼

回答ありがとうございます。なるほど、計算すればこのようにばっちりですのですね。

回答No.5

rin7755

私も繰り上げ返済を今年の切り替えの時に考えていたのですが止めました。　　もう少し多額の繰り上げ金を準備していたのですが、うちの場合だいたい100万で1年くらいしか期間が短縮されないので500万繰り上げしても5年縮むだけなんですよ。それよりもその5年間に繰り上げしようとしていたお金をうまく運用して10年後くらいに繰り上げした方がいいかなと思い、円ドル貯蓄しました。利回りがよくリスクは為替レートのみだからかなりの代物です。　　　この方法が賢いかなと思いまして。繰り上げをなさるおつもりでしたら固定金利の期間終了（切替え時）になさらないと途中でとなると手数料がかなり取られると思いますのでよく調べた方がいいかもですよ。　　　ご参考までに。

お礼

回答ありがとうございます。そういう手もあるのですね。

回答No.3

jetaime

こんばんは。

　私がよくする計算方法でご質問さまの場合を計算しますと、
（ローン控除1％で計算）

　１．ローン償還表を用意して、年末時点のローン残高を確認する。
　　　約1680万×1％（かな？）でローン控除額を計算してみる。
　　　＝約16.8万
　２．繰上げ返済した場合の年末ローン残高を確認し、年末ローン残高×1％でローン控除額を計算してみる。
　　　約1580万×1％＝約15.8万
　３．繰上げ返済した場合に削減できる利息額を計算してみる。
　　　繰上げ返済前の9月の欄から、繰上げ返済した後のローン残高に相当する額の欄の間の利息額を合計すれば、軽減できた利息額が計算できます。
　４．上記１と２の差額が1万円なので、３の金額が1万円以上なら9月に繰り上げ返済したほうが得ということですね。あと、支払った税金以上は控除されないので、年額の税金が、上記１や２の金額以下であれば、ますます繰り上げ返済を早くしたほうが良いでしょう。

　私もいろいろ計算しますが、ローン控除は気にしないで、繰上げ返済したほうが得なパターンが多いようです。(数百万円単位で繰り上げしない限り）
　1％以下の住宅ローンなんて存在しないに等しいので、住宅ローン控除率1％を見ると、普通に考えても繰り上げ返済して残高を減らしたほうが良いですよね。
　当初3年間は1.6％ということなので、今後はそれよりも金利が上がる可能性のほうが高いので、ますます年末のローン控除を気にしないで、早々に繰り上げ返済してローン残高を少しでも減らしておいた方が将来的にも得だと思います。

お礼

回答ありがとうございます。

回答No.2

aya-pi-

我が家は平成12年に借入をしたので平成18年借入の住宅ローン控除額がわかりませんのでアドバイスとさせていただきます。

仮に１％控除が受けられても借入金の利息が1.6％ならば必然的に9月に返済された方がお得になります。

借入金の利息1.6％以上、控除で返金されるなら来年１月になさった方がお得ですよ。

あと銀行によるので必ずご確認していただきたいのですが100万円以上と100万円未満で手数料がかなり違う銀行があります。

もし、そのような銀行でしたら99万円にされた方が良い場合もあります。

お礼

回答ありがとうございます。

回答No.1

nonbi38

金利にもよりますが、低金利の住宅ローンを借りているならば1月に返済した方が得です。

補足

回答ありがとうございます。金利は最初の3年間は1.6％です。