このやり方はどうでしょうか?(繰り上げ返済）

質問

住宅ローンの繰上げ返済のことでお尋ねします。
34年ローンを来年の秋に組む予定です。
金利を３％と仮定して、返済のシミュレーションを組んでいるのですが、
自己資金1000万、借り入れ3000万で2年後に150万繰り上げるより、
自己資金700万、借り入れ3300万として、返済1ヵ月後に300万繰り上げた方が、
当初の利息を大幅にカットすることが出来て、お得な感じがするのですが、
こういうのはよくないのでしょうか？
ちなみにフラット３５を利用しようと思っているのですが、
繰上げ返済手数料は無料で、繰り上げ返済時期も制限無くいつでも自由に出来るそうです。
一つだけ、返済額が違ってきますが、どちらにしても12万円台の額なので、許容範囲内です。
それならば返済額を決めておいて、初めから借り入れ期間を短縮して置いた方がいいのでしょうか？
どちらがいいと思われますか？

回答No.1

LegaC2 · ベストアンサー

いまいち質問の意図がわからないのですが、

1. 自己資金1000万 借り入れ3000万で、2年後に150万繰り上げ
2. 自己資金700万 借り入れ3300万で、1ヵ月後に300万繰り上げ

なぜ、2の方が「当初の利息を大幅にカットすることが出来て、お得な感じがする」のでしょうか。

2の方は、300万円を一ヶ月余分に借りて、それを返済するだけなので、純粋に300万円の利息分が損している気がするのですが。

それとも、2の方が月々の返済額が多いので、総支払額が減ることを期待しているのでしょうか。
フラット35の諸費用は知りませんが、私が年度末から借りる予定の銀行は、借りる額が増えた分、比例して保証金が余分に掛かります。
そういった諸費用や手間などを考えれば、最初から、同じ額を期間短縮で借りれば良いのではないでしょうか。

お礼

早速の回答ありがとうございます。
そうですね…自分でもよくわからなくて質問させていただいたんですが、
繰り上げ返済は早ければ早いほど、その効果が絶大…という思い込みから、ならば自己資金を減らしてでも繰上げ返済に回して、当初の利息分をカットしたら？という考えに思い至ったわけです。

＞2の方は、300万円を一ヶ月余分に借りて、それを返済するだけなので、純粋に300万円の利息分が損している気がするのですが。

が、よく考えると、おっしゃるとおりですね。
なんだか稚拙な思いつきで相談してお恥ずかしいです。
冷静に考えれば分かることでしたね。

ありがとうございました。

回答No.2

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

> 自己資金1000万、借り入れ3000万で2年後に150万繰り上げ
> 自己資金700万、借り入れ3300万として、返済1ヵ月後に300万繰り上げ
では条件が違っていますよ。ですから比較できません。

(1)　自己資金1,000万円、借り入れ3,000万円で、2年後に150万円繰り上げ（期間短縮型）
(2)　自己資金700万円、借り入れ3,300万円で、返済1ヵ月後に300万円繰り上げ（期間短縮型）、さらに返済開始の2年後に150万円繰り上げ（期間短縮型）

にしなければ、150万円差が出てしまいます。

返済期間：34年
適用金利：年利3.00％（全期間固定金利）
返済方法：元利均等返済
ボーナス返済の有無：ボーナス返済なし
という条件で、前述の(1)と(2)を比較するのならば、ご質問者さまのおっしゃっている通り、(2)の方がお得になります。
ご質問者さまのお考えに間違いはありませんよ。

> 当初の利息を大幅にカットすることが出来て
ではなく、「総利息予定額が少なくなる」ですね。
(1)、(2)ともその後、繰上返済をしなかった場合の総利息予定額は、
(1)　15,628,361円
(2)　13,230,546円
になります。
毎月の返済額は
(1)　117,381円
(2)　129,119円
ですね。

実は、私は、この方法を、ずいぶん前に「裏ワザ」として、このサイトでご紹介したことがあるんですよね（前のIDを使っていた時かも…）。
「住宅ローン控除」を利用される方で、初回返済が12月になる方は、この方法を使うと、初年度の「住宅ローン控除」の額をアップさせることにもつながるので。

ただ、住宅ローンの借り入れ先が民間金融機関で、「保証会社保証」を利用され、「保証料」は債務者負担…という場合には、＃１さまが仰っているとおり「借入金額が多い分『保証料』が余分にかかります」。
ご質問者さまは「フラット35」のご利用をお考えとのことですから、これは関係ありませんね。
「フラット35」は「保証要件不要」ですので。
ただ、「フラット35」は手数料などが金融機関・取扱会社ごとに違っていまして、「融資手数料」を「融資額の何％」としているところでは、借り入れ額の差300万円の分だけ、「融資手数料」も高くなるでしょう。

お礼

早々に締め切ったにも関わらず、私の質問に目を留めていただき、
アドバイスまで頂きまして、本当にありがとうございます。
＃１様の回答を頂いたときは、なんだかとても恥ずかしい思いがしていたのですが、私の漠然と考えていたことが勘違いではなかったようで、すごく嬉しいです。

おっしゃるとおり、初めの条件は私の言葉足らずでした。
ご推察の通り、(２)は１ヵ月後に残りの自己資金３００万を繰り上げ、更に２年後に１５０万の繰上げです。
この繰上げ返済を重ねていった時のシミュレーションがなく、計算が出来なくて困っています。
当初は確かに借入額が３００万多い為、総返済額総利息とも多いのですが、１ヵ月後の繰上げ返済時に逆転するのですよね？(確かに返済額は違いますが）
後、年数も激減しますよね？（コレが目的です）
以前に裏ワザとして紹介されたとのことですが、ローン控除対策だけでしょうか？
ご承知とは思いますが、私の返済がスタートする来秋には、ローン控除制度があるかは未定です。
でもそれ以外の利点もあるとお考えなのですね？
まだまだたくさん教えていただきたいことがあるのですが、何分にも締め切ってしまいましたので、改めて別の質問として近日中にアップさせていただきます。
また、その後の検討で借り入れ期間を３４年から３０年に変更します。
金融機関の手数料に関しては、それまでに調べておきます。
タイトル同じにしますので、お手数でなければ、そちらの方もお目に留めていただき、詳しく教えていただければ幸いです。
この度は、締め切り後にもかかわらず、ご親切にアドバイス頂きまして、本当にありがとうございました。