宅建法について質問！

質問

自分は大家業を行っているのですが、宅建法では、不動産を反復して売る行為は不動産業とみなされるとのことで、違法となり処罰をうけます。ただし、おとなりさんや不動産業者など一定の相手はいいよ～とのことですよね？これがすごい厄介に思っています。
最初に不動産投資をしている段階ではお金も増えていい感じなのですが、物件が増えていくと当然いらない物件も出てくるわけです。そうなると、まあ一回はOKとしても、どうしても2回3回となっていきます。私はそもそも相場の半値以下物件しか買わないので、売る際多少なりと転売益が発生するわけです。そうなると違法となってしまいませんか？
いらなくなった物件はどうしたらいいの？
買う分はなんぼでも買えて売る時に制限あるなんて糞だと思います。
宅建をとり協会に１００万はらわないと～自分のものでも好き勝手にうれないのかと
不動産賃貸で成功する鍵はやっぱり買い替えなので～自分の勝手な判断なのですが「一年に一回の転売はOK」反復にならない～これは法的にオッケでしょうか？
意見いただきたいです。

回答No.2

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおります。

　どうしても、物件の入れ替えは必要です。規模のよっては年によっては数件の売買があることもあり得ます。

　入れ替えであるかぎりは、何度売買をやっても宅建業とは無関係ですが、質問者さんの設例では、おそらく宅建業法違反であり、捕まるものと思います。もちろん、一般の犯罪と同じく、「見つかれば」という前提付きですが。

　どういうことかというと、質問者さんが「相場の半値以下物件しか買わない」からです。

　半値で買ったものは、半値で貸してももうかります。ホントのことをいうと、半値よりちょっと安く貸しても大丈夫ですが、半値で貸すなら確実に儲かります。

　例えば隣で月に１０万円で貸しているのと同等の部屋を５万円で貸したら、借りたい人は山ほどいます。空室が出るはずもない話です。

　相場の半値で貸し出しても借り手がつかないような、恐ろしげな曰く因縁がついた物件なら、それは伝えないといけないので、買値以上に売れるはずもない話です。

　ですから、どの点から考えても、「貸すために買ったが、もうからないので手放した。買い替えです」という理屈が成り立たないのです。

　包丁を心臓に何度も突き刺しておいたら、「殺す気はなかった。争ったら、たまたま心臓に突き刺さった」という言い訳を誰も信じないのといっしょです。何度も刺されているじゃないか、争ったなら争った跡があるだろ、という話になりますよね。

　唯一考えられる口実は、「緊急にお金が必要になった」ということですが、必要になった理由が必要です。

　どう考えても、質問者さんの設例では「賃貸物件の買い替え」は虚偽の口実にすぎないと判断されるでしょう。つまり、脱法行為ですね。

　ということで、もしもその設例を実行しようかとお考えなら、おやめになった方がよろしいかと思います。

　相場の半額以下で買う眼力があるなら、宅建免許を取って、堂々と売買なさったほうが安全で、かつ、もうかります。頑張ってください。

　ちなみに、１年に１度の売買でも、売買目的で仕入れて売れば（そう見えるならば）、それは宅建業の行為です。「１年に１度だからOK」とはなりません。

　運転免許取って、生まれて初めて運転しだして、数秒後に人をひき殺せば、「"業務"上過失致死になる」のと似ています。

お礼

回答ありがとうございました。やはりそうでしたかというのが実感です。今後の方向としては長期譲渡取得税も視野に時間をかけ５年いないに免許取得を目指したいとおもいます。

ご指導ありがとうございました。

回答No.1

oyazi2008

法的解釈ではなく、実務上の見解を記します。
あくまで反復継続して不特定多数に売買することなのですが、転売目的とした所有で再販でなければ、お咎めはありません。
お書きの事例ですと、賃貸収益物件として購入しある程度の期間は、その目的で所有するのですから、転売目的ではありませんので、仲介業者を経由しての売買であれば、業法違反に問われることは無いでしょう。
土地などの開発行為や造成など区画、形質の変更や建物の新築、所有権移転を伴わない青田売りなどは、過去に取引が無くとも一発でOUTですが・・・・・

地主さんなどが、区画整理地を所有していて、年に数区画づつ仲介で売るのに、免許など要しません。それと同様です。

譲渡での損得と業法は全く関係がありません。
但し、個人の場合であって、法人で経営されているならちょっと扱いは厳しくなります。

監督課の判断基準として、それを売買して買主に不慮の損害があるか？それを担保出来るか？が一番の要素です。完成物件で現況で確認でき、仲介業者が重要事項を作成し、売買契約を締結するなら、買主が不慮の損害を被る可能性は低いですから、大丈夫でしょう。

しかし事業規模を拡大するのであれば、法人化して免許を取得すれば、１棟単位のマンションなども融資が付きやすくなり取得は容易になりますし、譲渡取得も分離課税ではなく総合課税となりますから、数千万単位の譲渡所得が出ても意外と調整可能です。
賃貸の貸主でも事業規模次第です。

お礼

回答ありがとうございます。法的ではなく実務上見解ですか！勉強になります。個人と法人で所有しており今年完全法人化できました。売却検討している物件が２棟あるんですよ。やはり免許取得が近道ですよね。宅建難しいですが頑張ります

ありがとうございました。