宅建業法でいう宅建業とは？

質問

宅建業法第２条２号には、宅建業を「宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうもの」と規定しています。
　また、業とは「不特定多数の者を相手に反復継続して行為を行うこと」とモノの本には書いてありましたが、
では、製造業や流通業の会社が、多数の土地がありそれぞれ所有者が異なる地域において、工場用地や店舗用地など、自社が使用するために「宅地」を買収する業務は、宅建業に該当し、またその業務を担当する部門は宅建業登録が必要なのでしょうか？

　考えられる答えとしては、
(1)不特定多数を相手にしており、また、会社自体は不動産取引を目的にしていなくても、買収を担当する部門としては反復継続してそれを仕事として行為しているので当然宅建業に該当する。
(2)買収をする場合、「ここを買いたい」という範囲が特定されており、不特定多数を相手にしていないので、宅建業に該当しない。
(3)不特定多数を相手にして、反復継続して行為を行っているが、会社としては、土地を買収するのは別の目的のための手段であって、それ自体は目的ではないので、宅建業には該当しない。

　など、いろいろ考えてみたのですが、自分では結論が出ません。教えてください。

回答No.3

agboy

＃２です。
『反復』の解釈で齟齬がありそうですね。私の最初の回答にあるように、『ある特定の土地』を『購入して、その後売却をする』で、『反復』になります。
用地買収を『継続』して、とありますが、特定の土地を購入するのは１回きりですよね。

回答に対する補足から、何らかの地上げに遭っており、その違法性を検討されているように見受けられます。それであれば、もう少し疑問点を明確にされ、『法律』カテゴリーでご質問されたほうが良いのではないでしょうか。

補足

ご解答ありがとうございます。
agboyさんの「反復」という意味の解釈、これは当初より理解申し上げているつもりです。しかしながら、「反復」と言うのは、例えば同一の土地について「売」「買」という相対する行為がなされるという意味ではないと思うのです。でないと、同一の行為を繰り返している仲介専門の業者さんは、宅建業者ではないということになりますよね。また、賃貸を扱う場合はどう説明できるのでしょうか？
司法書士の例でも「継続反復して登記申請の代理を行うのは違法」ということになってますから、「反復」というのは、やはりそういう意味になりませんでしょうか。
いずれにしましても、「宅建業」ってどこまで言うのだろうかという単純な疑問でご質問させていただきましただけですので、このカテゴリーでは終わりとさせていただきます。
ご解答ありがとうございました。

回答No.2

agboy

>例えば、新規路線の建設をドンドン進めている鉄道会社があったとして、その会社は鉄道を敷設・建設するために用地買収を行うことになりますが、こういった用地買収業務は、それを継続反復して専門に担当する部署が社内にあります。こういった部署は、宅建業を行っているということになるのか、また宅建業者の登録が必要かどうかということをお聞きしたいのです。
、にお答えすると、『鉄道会社は買収した土地に線路を通すだけでなく、駅（予定地）周辺の宅造を行い、それを分譲する事により収益を確保する。その分譲の為に宅建業の免許を取得している。』でしょうね。
応答の中で『反復継続』という言葉が見られますが、鉄道用地や道路用地は買収だけですよね。道路用地や鉄道用地を買収して、それを第三者に売却して初めて『反復』と言えると思うのですが如何でしょうか。

補足

ご返答ありがとうございます。
私の理解では、「反復継続」というのは「繰り返して長期間」という意味で、「繰り返して」というのは「（同じ行為を）繰り返す」という意味だと思っているのですが…。
道路公団の例では、宅建業の免許がなく高速道路用地の買収が行えているということは、その業務は宅建業と考えられないという解釈ができるからなんでしょうね。でなければ、違法ということになりますから。
その根拠は、やはり都市計画決定された区域のみを対象としており、「不特定多数の者を相手にしていない」ということになるのでしょうかね。

回答No.1

skywalker9

良く問われる問題ですが、

例えば、次の事を考えて見て下さい。

アパート経営等の賃貸業を営まれている方に、不特定多数を相手に反復継続した行為だから、宅建業の免許を必要とするということにしたら、どのような事になるでしょう？

日本の法律は、公共の利益というものを念頭に考えられています。
自分の土地の活用に必要以上の制限をかけることは、経済活動の自由を制限されることになります。

よって、多数の土地を買ったからと言って、このことのみをもって、これが業に該当ということにはなりません。

又、先にあげた賃貸業も、賃料以外の仲介料と思われる手数料を徴収した場合は業とみなされ、違法となります。

補足

ご返答ありがとうございます。
多数の土地を買ったからと言って、このことのみをもってこれが業に該当ということにはことにはならない、これは分かるのですが、この業務を本業として、継続反復して業務をしている部署というのが会社にはありますよね。
例えば、新規路線の建設をドンドン進めている鉄道会社があったとして、その会社は鉄道を敷設・建設するために用地買収を行うことになりますが、こういった用地買収業務は、それを継続反復して専門に担当する部署が社内にあります。こういった部署は、宅建業を行っているということになるのか、また宅建業者の登録が必要かどうかということをお聞きしたいのです。
また、国や地方公共団体には宅建業法の除外規定がありますが、私の調べた限り、道路公団や道路公社には、それらの公団等の特別法や法令・政令を調べた限り、宅建業法の除外規定がありませんので、例えば、新しい高速道路や有料道路を建設する場合、道路公団等の内部の用地買収業務を専門に担当している部署は宅建業に該当し、宅建業者の登録が必要なんでしょうか？
でも、高速道路の建設に抵触し土地を売った知り合いの話を聞いた限りでは、道路公団は宅建業者の登録はしていないようです。