契約解除について

質問

中古で購入した家が保証期間中に欠陥住宅であることが判明し売主(宅建業者)が契約解除に応じた場合、次の家が見つかるまでの間どこに住むとかはどうすべきでしょうか。

　このまま住み続ける(その場合の期限の有無)、賃貸住宅で仮住まいするなら家賃問題等。一般的にはどうするのでしょうか。アドバイスをよろしくお願い致します。

回答No.3

Zechariah · ベストアンサー

契約解除の流れになった場合ですか・・・。

　契約が解除される際は元の状態へ戻す必要がある訳ですから、ここで再び移転登記の手続きやら税負担の問題が発生し、更に質問者さんも現在の住まいを空け渡さざるを得ず、この明け渡す期限の問題に加え、引っ越しや、次の住まいが一旦は賃貸か、或いは持家かは分からないものの、これに係る労力・・・、この経費負担・・・、ざっと考えただけでも実に多くの障害が挙げられますが、契約解除を締結する上では、こうした想定される一通りの事態収拾をどう解決するのか、どちらが、どんな方法で負担するのか等々を予め取り決めて置き、これらも書面化するべきですね。

　そして、こうした非常に面倒な一つ一つ取り決めが合意に至るまでの見通しも付かない期間の交渉、労力に加え、その書面を作成する手間暇や知識、経験等まで考慮すると、当然ながら素人が行った手続きでは事が足らず、弁護士か司法書士へ依頼するべきですから、これらの負担まで考える必要があって益々厄介ですね。

お礼

再度のご回答を、誠にどうも有り難うございました。やはり書面で交わしたり、最初にきちんとしておくべきですよね。とても勉強になりました、感謝申し上げます。

補足

契約解除を申し出てきた（補正費用が大きくなるからか）のは売主側なので、その場合の補償は最大限にしてもらうべきですよね。

回答No.4

oyazi2008

業者です。
瑕疵担保の負担の期間内に、発見された建物の重大な瑕疵だと思うのですが、心理的瑕疵（自殺物件など修復のしようがない）でなければ、基本的に売主が負うのは、修復責任です。但し、これの費用が莫大で物件を買い戻ししたほうが良いという場合は、買主と話し合いの上、纏まる条件で買戻しをするという、ことになります。
ですから、構造上などの瑕疵を以て、即買戻しという流れにはならないですよ。先方が修復工事の履行を主張した場合は、瑕疵担保を負う責任を履行する意思があるのですから、中古の場合はなかなかむずかしくなります。

また、契約自体はお互い履行され引渡しもされており、完結しているのですから、契約解除という認識ではありません。あくまで物件の瑕疵担保の保証の問題です。

質問者さんが、なんらかの訴訟や交渉等して結果が出るまでの間は、当然にそこに住んでよく（重大な危険性など無い瑕疵ならば）、修復や買戻しなど結果が出る仮定で、損害賠償の額についても交渉することになります。

売主が質問者さんの今後の展開の希望に素直に応じるか？（なかなか難しいと思います）が問題で、最初の交渉がうまくいかないようなら、弁護士に依頼するしかありません。
おそらく訴訟をして、和解勧告なら半年～1年程度、判決なら1年半～かかる思います。
この手を扱いなれている、建築オンブスマン的なことをされているような弁護士でなければ、期待はずれとなることもあるので、この手の訴訟に明るい弁護士さんに依頼することです。慣れた1級建築士などグループ化していますから、調査や報告書などもきちんと裁判の証拠となる様に作成してくれます。

まずは、そのような弁護士さんを探して（たぶんネットで見つかります）相談されて見ては？1時間5千円～1万円ぐらいの費用です。
いづれにしても、相手方に工事や買戻しなどの資財がなければどうにもならない展開なので、売主の会社の規模次第ではやっかいではありますね。

お礼

ご回答有り難うございました。確かにケースバイケースや相手次第なのは厄介ですよね。参考にさせて頂きます。

回答No.2

titelist1

欠陥中古住宅だから契約解除したい。新築住宅の欠陥でも、余程の悪質でないかぎり、建て替えや契約解除になることは珍しい。ましてや、中古住宅とはそうしたものです。失敗したので、やり直したいとの気持ちは分りますが、その分を安く買ったのですから、折り合いをつけるのが常識的で得策です。

お礼

とにかく契約解除は簡単じゃないということですね。

回答No.1

Zechariah

こんにちは。

　欠陥住宅との事ですから、瑕疵担保の問題ですね。
　これは契約書の中で通常では「瑕疵担保責任」として記述があり、この場合に契約が解除出来る要件として、「契約の目的が達成出来ない時」と言う文言がある筈です。
　今回で言う欠陥の詳細は不明ながら、先の文言の解釈は仮に裁判に持ち込んだとしても非常に敷居が高く、殆どの場合、契約解除は認められず損害賠償請求に留まりますが、これはご質問の趣旨からは逸脱しますね。

　そこで、契約解除が認められた場合を考えますと、この際には民法第５４５条の３項によって損害賠償請求も行使出来ますから、次の住まいが見付かるまで無期限の間、ここに住み続けた事によって発生した損害や精神的苦痛等の慰謝料や引っ越しに掛かる費用等も含まれる筈でしょうし、また、見付かる迄に住み続けた賃貸住宅等の家賃等も、その住宅と比較して設備や住環境等の条件と著しい相違がない限りは損害賠償請求の範囲として認められる可能性は高いですが、契約解除に相手が応じない場合は裁判等で決着が付くまでは質問者さんが負担する羽目になってしまいますから、得策とは思えませんので、売主とは話し合いから穏便に解決するべき問題なのかも知れません。

　尚、「補足」によって再度のご質問を戴いた場合は見過ごす可能性が高いですから、この点はご了承下さい。

参考URL：

http://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC545%E6%9D%A1

お礼

わざわざのご回答を誠にどうも有り難うございました。詳しくご見解下さり感謝申し上げます。確かにおっしゃる通りの文面はございます。
　やはり裁判になると見通しは明るくないのでしょうね。今はまだその手前ですが先は分りません。もし判決が下されれば強制執行となるのでしょうけど。
　例えば裁判に至る前に契約解除の流れになったと仮定した場合はどうなのでしょうか。

補足

欠陥の詳細は軟弱地盤による不同沈下です。