賃貸契約書の解除事由等、条文について、

質問

よろしくお願いします。
今回、空き家になった一軒家を貸すことになり、賃貸契約書を作成しています。家に住みながら商売をするようです。
そこで、ある程度雛形を参考にして賃貸借契約書を作ったんですが、
条文のとして参考になる条文がみつかりませんのでいくつかご教授願います。
契約書風に　第○条　乙は、、、という具合に教えて下さい。

１，家賃が常に遅れるがちになりながらも、家賃を支払っている場合って良くあると思うんですが、常に１ヶ月遅れた状態が続いた場合も解除事由に入れたいと思いますどんな条文になるか教えてください。

２，自殺とかされた場合のその後の保証について記載したいと思います。どんな条文になるか教えてください。

３，瑕疵担保責任の期間についての条文を入れたいですどんな条文になるか教えてください。

４，これは入れておいた方がよいと思う雛形では普通、掲載されていない条文があれば教えてください。

どうぞよろしくお願いします。

回答No.4

TOGO123 · ベストアンサー

じゃ私がこっそりｗ

１～３は書いても無駄だし、意味がないのは前述の方の言うとおり。

4のヒントで・・・建物内への立ち入りについてですね。
(1)緊急の場合や維持管理上必要な場合立ち入ると書けば非常に有利です。
(2)同居や表記入居者以外のみが住む場合の再契約も明記
(3)本契約の内容に関して団体交渉を禁ずる、また弁護士以外の代理人を認めないといれるだけですっきりします（笑）
(4)管轄裁判所を自分に有利な場所に明記
(5)家賃催促を有料5000円程度にすることです。これは非常にききます。
内容証明結構しますからね。
まだまだありますが今日はこの辺で・・・参考になりましたか？ｗ

お礼

ありがとうございます。
４，のヒント助かります。こういう、知恵というか、今までの経験で養った秘伝の条文を教えていただきありがとうございます。
１，はい
２，はい、でも子供が出来たら関係ないですよね、
３，へーなるほど、いちいち色々な人と交渉するのは大変ですから参考になります。実務の条文はどのように記載すれば良いんですか？
４，はい
５，そうなんです。内容証明とか出すだけで、すごく高いんです。
遅延損害金では追いつかない額ですよね、是非入れておきたいんですが、実務の条文教えてもらえますか、
６，そのまだまだを是非お願いします。（笑）

回答No.9

m_inoue222

＃１です

失礼ですが賃貸に関してはもっと全体を勉強されることをお勧めします

＞故障ばかりだと、家賃収入よりも支出が多くなるなんてことはないですよね

ほんらいの質問とは外れますが「電気・機械設備の故障」に対応した火災保険も存在します

免責金額３０００円でほとんどの故障に対応してくれる保険も存在します

大家はそう言った自己防衛策をとっています

ただ、その手の保険についてはＨＰなどでは広く公開していません
専門雑誌などで広告しています

http://www.ms-ins.com/pdf/kasai/homepika.pdf

ここの保険会社でも大家用のパンフレット（Ｂ・Ｆプラン）は営業所に請求しなければ手に入りません

契約書だけに捕らわれず他のことも同時に勉強してください

・家賃滞納時の対応
・悪質居座り者への対応
・病死、事故死、事件時の対応
・建て替え時期の対応
・入居者とのトラブルの対応
・空室時の対応

列挙すればきりがないですね

とにかく入居者が契約でどうにかなると言う考え方だけは捨てましょう．．．（笑）。

「契約・規則はそれを守れる人のための指針」．．．これくらいに考えていてちょうど良いのです

・契約を守らない人
・契約は承知だがなんとか回避したいと考える人
・契約は法律違反と考える人

この掲示板だけでもかなり目に付きます．．．（笑）。

お礼

ありがとうございます。
そんな保険があるんですね、これから大家になるので、勉強になります。いろいろな対応があるんですね、その都度勉強させていただきますが、今は契約書の作成が第一ですので、本物の大家さんの秘密の特約をこっそり教えてください。（笑）よろしくお願いします。

回答No.8

bouhan_kun

素人がするんではなく、弁護士か不動産屋にでも依頼しましょう。うまくやってくれるかもしれません。
不動産は、素人がやっても、痛い目合う可能性が高いです。

お礼

ご意見ありがとうございます。
最初は誰でも素人ですので、勉強させていただきます。

回答No.7

detekoiya

その家でどのような商売をするのか確認していますか？
通りに面して商売にちょうどいいとか店舗のように使用されるなら改造されたりとか大丈夫でしょうか？

すでにある通り、一度契約してしまったらどんな条文が入っていようが追い出すのは困難なことです。
そこまで心配なら貸さないほうがよいとすら思えますがいかがでしょうか。

お礼

ご意見ありがとうございます。
参考にさせていただきます。

回答No.6

Tadkashy

大家しています。

　滞納者を裁判して追い出しています。

　質問者様の条文は全て無駄です。何の役にも立ちません。現在の法解釈（多分に裁判官の判断）は絶対的に借主が有利です。何を謳っていても意味がありません。

　不動産会社と保証会社を入れなければ貸主側の権利は守られません。契約前でしたらこれらの費用を借主に負担してもらうことは可能です。

お礼

ご意見ありがとうございます。

回答No.5

noname#65504

３についてのみ、回答します。
瑕疵担保は売買や請負など特定物の引き渡し（所有権の移転）について関係するもので、賃貸住宅の場合は建物に瑕疵がある場合、瑕疵担保ではなく変わりに修繕義務が発生しますね。

通常修繕義務は賃貸契約が結ばれている限り存在すると考えられるものなので、これを制限する期間を設けても、消費者契約法により、一方的に消費者に不利な特約として無効とされると思われます。

売買などの瑕疵担保については期間を制限することは認められていますので、瑕疵担保をつけて期間を設定すれば有効と思われますが、それをつけたところで修繕義務から逃れるわけではなく、修繕義務に加えて瑕疵担保責任義務も生じることになるだけでしょう。

売買の場合の瑕疵担保を参考にすると、瑕疵担保責任は損害賠償責任なので、瑕疵担保特約をつければ、修繕義務の他、損害賠償に対する責任が発生します（瑕疵担保をつけなくても、修繕義務を怠れば損害賠償責任が生じますが、瑕疵担保をつけると、修繕義務をすぐに果たしても損害賠償責任が発生します）。

つまり、修繕義務期間を制限する特約が消費者に対して一方的に不利なものとして無効になるのに対して、瑕疵担保特約は内のが普通でつければむしろ大家の不利、消費者有利になりますので、有効な特約になると思います。
つけてもよいですが、質問者にはメリットはないでしょう。

＞修理費用のことです。エアコンとか、給排水設備とかが、故障したら全部こちらが負担するんでしょうか？

エアコンのフィルター交換など消耗品のようなものは、借り手が負担するのが普通ですが、故障については、大家が負担することになります。

ただし、給排水設備がない建物はないと思いますが。このように通常の建物にあって当然の設備については責任を逃れることはできないと思います。
一方エアコンのように設備として存在しない建物があるようなものについては、仲介業者が行う重要事項説明で説明する設備として「なし」としていれば、契約条件にないものなので、修繕義務は負わなくなると思います。

ただし、エアコンのない建物として入居条件が悪い建物と評価されやすくなりますが。

お礼

ご回答ありがとうございます。
通所のメンテナンス　フィルター掃除などを借主がしないで故障しても大家の責任になるのは納得できないですね、故障してからフィルター清掃すれば、わからないですからね、故障ばかりだと、家賃収入よりも支出が多くなるなんてことはないですよね、笑
シロアリとかの害虫駆除とかも大変そうですね、
４、の特約にこれらは入れられないものでしょうか、

回答No.3

mu128

（１）うちの契約書も、ＮＯ２さんの言うように解除事由としていくつか列挙するタイプですが、あえて作るなら「家賃を○ヵ月滞納した場合、又は、たびたび滞納を繰り返したり、滞納状態を解消するように催告しても改善されない場合は契約解除とみなします。」ただ、ＮＯ１さんも言っているように、実際、このようになったとしても、契約解除は認められないことが多いです。このような条文が書いてある契約書はよくありますが、実際は無意味なものだったりします。
（２）無理矢理作るとなると、「物件内において、乙（家族などの占有者含む）による事件事故（自殺含む）などの理由によって、明渡した後も多大な損害を及ぼすようなことがあった場合は、乙及び連帯保証人はその損害金を負担すること。」あたりかなぁとは思います。確かに、自殺された部屋はその後の募集が困難なことからも、ある程度の損害金を請求することが多いです。しかし、その金額はその状況によって違いますので、あえて契約書の中にいれる必要性はないと思います。「原状回復義務」と損害賠償請求権から考えれば良いので、そのような条項を入れる必要はありません。というか、自殺しそうな人なんですか？
（３）修理費用等のことを言いたいのでしたら、よく不動産屋が使っている表みたいなものがありますが、それとは違いますか？　そのような表がなかったら、自分で作成するか、重要なものだけでも文章で書くなどしたら良いかと思います。ただ、不動産屋で使っているような表も、強引すぎるものがあって無効になるようなものも多いですので、そのようなものを作ったとしても強制力はあまりないです。
（４）普通の契約書にはだいだいのことは書かれているので大丈夫だと思いますが、ペット不可の場合はそれを必ずいれておくべきです。
あとは、敷地内の草取りや町内会への参加について、浄化槽でしたらその費用は借主負担であること、などもあるかなと思います。

あと、条文とは関係ないですが、定期借家契約にしておいた方がいいと思います。個人間で賃貸借契約をして、後でトラブルになったから何とかしてほしいという相談が結構多いです。自分の家を転勤だからと言って他人に貸したが、戻ってくるので退去するように言ったが、そのまま居座ってしまい、アパート借りている人もいます。
定期借家契約でしたら、例えば、２年間で契約したとすると、何か問題があったり嫌なことがあれば、最悪その期間待てば退去してもらえます。（そのためには、契約期間満了の６ヵ月前までに再契約しないという通知を出す必要がありますので、そういった点はあらかじめ理解しておいて下さい。また、定期借家契約の場合は、あらかじめその説明が必要ですので、事前にそういったことは調べておいて下さい。）

不動産業者を通しても、管理委託されなければその業者は仲介以外は何もしてくれないし、酷い場合は、管理料とっておきながら何も対応してくれない・・ということもあるかもしれませんが、不動産業者を通した方が安心だとは思います。

何人か（というより十数人）個人間で契約しておきながら、トラブルがあったからといって相談されたことがありますが、今頃相談されてもなぁ・・・というものばかりで、解決がなかなか難しいものばかりでした。解決できて手数料をいただいた件もありましたが、手間ばかりかかるし嫌な思い出しかありません。
居住用だけでなく、商売もするということですから、トラブルになる可能性を秘めています。（いつの間にか危ない商売になっていたり、高額な立退き料払え・・なんてことは予想してしまいます。）

お礼

ありがとうございます。
大変参考になる助言で助かります。
そうなんです、場所が通りに面していて商売に丁度良く
相手が商売するので、契約書は重要だと考えている次第でした。
１、たびたびというのは具体的にかかなくても良いのかな、でも入れておくだけでも違うと思います。
２，無理矢理ありがとうございます。自殺するかどうかわかりませんが、、、でも入れない方が良いみたいですね
３，そうです、修理費用のことです。エアコンとか、給排水設備とかが、故障したら全部こちらが負担するんでしょうか？
４，参考にさせていただきます。

回答No.2

noname#44516

1.
この内容を単独で第○条というよりも、解除事由として羅列する中に書いておく一文という扱いで良いのでは？
まぁその条文があっても条文通りに事が運ぶかは別ですし、そもそもその条文に従う人間が常に滞納などしません。

2.
自殺した場合の想定を書いている賃貸借契約書など見たことがありません・・。そんな失礼な条文を書くくらいならば、他人様に貸すべきではないと考えます・・。
万一自殺が起きたとしても、それは貸す側のリスクでしょう。死んだ人間に責任追及は出来ませんし保証人にそのリスク（何らかの保証）を負わせる性質のものなのかも疑問です。

3.
賃貸借契約で瑕疵担保責任に触れる必要はありません。

4.
企業秘密です、というか有料です（笑）

お礼

ご回答ありがとうございます。
是非その有料の特約を公開してください。（笑）

回答No.1

m_inoue222

大家してます

どうせ書かれても無効になる事柄もありますので貴方が考えられた契約書は不備な物になるでしょう

あっさり標準的な契約書にされることをお勧めします

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/keiyaku/kei01.html

http://www.pref.osaka.jp/jumachi/teikishakuya-modelkeiyaku.htm

http://www.city.itabashi.tokyo.jp/icief/life/house/hyojun.htm

１．書いてもムダ．．．多少の滞納では追い出せません

２．書くべきではありませんし、書いてもムダでしょう

３．売買ではありませんので書きません

４．企業秘密．．．（笑）。

貴方の場合は不動産屋を間に入れた方が良いとは思いますね
賃貸についての知識が無さ過ぎるようです

お礼

早速のご回答ありがとうございました。
知識が付くようにここで勉強させていただきます。（笑）