手付解除と違約金

質問

手付金200万を払い、土地購入契約を済ませ、現在住宅ローン申請中です。が、仮審査の段階で住宅ローン特約（10月31日）の期限がきてしまい、審査が降りるまでの期間の延長も認めてもらえなったため、
ローン特約で解除の願いを内容証明郵便にて売主に出しました。

土地の売主は、大変立腹し、
自主ローン銀行での期間延長を拒否し、弁護士を用意した上
裁判を起こす意向である旨、10月31日に仲介業者から連絡がありました。
土地の売主は、木曜日には違約金を取る旨を弁護士の名前入りの
内容証明郵便で私の自宅に届けるそうです。

仲介業者は自主ローンでも斡旋ローンでも、こちらに強制する権利はないといい、ローン特約の期限も（10月31日）同様であると言われ、契約をすすめてきました。

しかし、売主の言い分では業者の斡旋ローンを利用しなかった場合は
違約金になる、との言い分でした。
仲介業者は一転して、「買主には、その旨伝えてある」と売主に言っているようです。

仲介業者に「売主はもう単なる手付解除に応じる気はない。
今週木曜午前中までにローン特約を外して銀行に審査依頼の
意思表示をすれば、違約金は勘弁してもらえるよう、売主にとりなしてやる。そうでなければ裁判になる。」
といわれています。

まだ土地は全く手付かずの状態で、分筆登記などしておりません。
そもそも住宅ローンすら通っていない状態です。
それでも違約金を払わないといけないのでしょうか？
手付解除はできないのでしょうか・・？

回答No.6

kita52326

■手付解除をするつもりでいますが、それでも違約金は発生するのでしょうか？
　　⇒　補足説明が十分にないので勘違いの回答かもしれませんが、
　　　　「斡旋ローンでなくてもローン特約は使えますよ」と言われたかどうか証明できないので、
　　　　「手付金没収で仕方ない」と判断されたということでしょうか？
　　　　とすると「ローン特約による解除」ではないので、解除通知は「ローン特約の解除期限」ではなく、
　　　　「手付解除の期限」までにしないと、違約金が発生してしまうと思います。契約書・重説をよくご確認ください。

■業者の斡旋ローンで組まなかったら違約と聞いていたら、絶対にそちらで組んでいました。
■仲介業者は自主ローンを受理し、進捗についても何も言ってはきませんでした。
⇒　違約ではなく解除期限の扱いが変わるだけですが、普通は斡旋ローンを選ぶでしょうね。
　　　説明の不備・勘違いの有無は仲介業者に確認はできたのでしょうか。
　　　それが確認されないと、あなたが自分のリスクで判断して選択したということになってしまうので、
　　　ローン手続の進捗管理の責任もあなたに属するということになります。

となると、逆にあなたの弁護士はどうしてそんな強気の出方をすすめたのでしょうか？
よくわかりませんね。

回答No.5

noname#65504

＞しかし、売主の言い分では業者の斡旋ローンを利用しなかった場合は
違約金になる、との言い分でした。

契約内容にもよるのですが、ローン特約の場合金融機関を指定していることが普通だと思います。その銀行がローン特約により解約できる条件です。自主ローンの場合、契約条件に盛り込んだ金融機関でないということをいっているのではないでしょうか？対象でなければ自主ローンが通らないことはローン特約の解除理由にならないと思います。
重要事項説明書をご確認下さい。

なお、期間延長については両者の合意があれば変更可能ですが、合意が得られなかった場合は契約通り行うことが必要です。

ローン特約が利用できなければ、解約方法は２つあります。１つは違約金や損害賠償によるもので、もう１つが手付けによるものです。手付けによる解除ができるのなら違約金は必要ないでしょう。

手付けによる解除の場合相手が履行の着手をしていないことが条件です（この他期間を設定している場合もあります）。分筆登記申請などしていない状態なら、履行の着手をしていないと判断される可能性があり、必ずしも違約金は必要ないとおもいます。
ただし、相手が履行の着手をしていれば、手付け解除はできず違約金は必要です。

なお、成立した契約を解除した場合（ローン特約によるものを除く）、業者に対して仲介手数料の支払い義務は売り手・買い手とも負います。質問者サイドの都合で解除したので当然業者に対して仲介手数料は支払わなければなりませんが、自分の都合でなく契約解除になった売り主も仲介手数料を支払わなければならないという被害を受けていることも理解してあげてください。

回答No.4

e_fudousan

えーとですね・・・
＞ローン特約で解除の願いを内容証明郵便にて売主に出しました

前もって 仲介業者に話していたのですか？
もし話していないのなら 売主は怒って当たり前ですよね
ローンは自分でやるから と言っていた買主が
やっぱり無理だったから 白紙解約にしてくれと
いきなり内容証明が来た訳です
誰でも なんだそりゃああああって怒ると思いますよ

質問者様のミスは２つあります
まず １つは仲介業者にローンをやらせなかった事
仲介業者にもやらせ（時間的な都合もあるでしょうし）
なおかつ自分でも 良さそうな所を探せば良かったのです

２つめは 内容証明を送り付けた事
まず 仲介業者に話し 一緒に菓子折りでも持って売主の所に話しに行ったら
このような結果になったでしょうか？

まずは 仲介業者と一緒に謝りに行ってはいかがですか？

回答No.3

noname#25310

もう一度売買契約書をよく読んでください。ローン特約の期限は設定されているのですね？
ご質問の文章全体を読ませていただいた限りでは、これは質問者さまに非があることは否めません。
契約をした以上、買主は速やかに銀行の本審査を受けておく義務があります。それを怠ればつまりローン特約の適用を受ける資格を失います。
あくまでもローンは買主が購入代金を銀行から借りるという動機に基づくものですから、買主自身に責任があります。
たとえ銀行が混み合っているなどの理由であるにしろ、それは言い訳にはならないのです。
そういうことも想定していくつか滑り止めを受けておくなどの対応は買主自身がしなければならないことだったのです。
この場合自主ローンでも斡旋ローンでも関係ありません。
契約書にローン特約期限日が設定されていることを承知して判を押したのですから、期限日までに仮審査も通らなかったこともすべて買主自身の責任なのです。

＞売主の言い分では業者の斡旋ローンを利用しなかった場合は違約金になる

これは多分、斡旋ローンにしておけば審査結果も早く出せたのに、買主はその努力を怠ったという意味だと思います。

＞今週木曜午前中までにローン特約を外して銀行に審査依頼の意思表示をすれば、

再度銀行に審査を依頼して、審査が降りれば契約続行ということですね？
これがあなたにとって一番よい方法です。
これでも売主にしてみたら百歩も譲っているのです。
よく考えてみてください。
ローン審査が通らなくて契約解除になった場合、売主はたいへんな損害を受けるのです。
何千万のお金が動くのです、売却が一日でも遅れると大きく損失が出ることはわかりますよね。
あなたがもしローンが通らなかったら、そこからまた一からやり直しというリスクを売主は背負っているのですから、そのための違約金設定なのです。
ですから今回の場合は、期限日までにローン結果を出さなかった買主側の契約不履行により手付け没収は免れないと思います。
でもその上でまだ銀行審査を待ってくれる、違約金も勘弁してくれるというならば、あなたにとってはそれが一番よい方法なのではないでしょうか。

お礼

回答、ありがとうございました。
滑り止めは受けましたが、それも仮審査で落ちています。
ただ、今回のことは弁護士に相談していて、その上での
ローン特約解除の内容証明郵便提出だったのです。

回答No.2

kita52326

財団法人不動産適正取引推進機構が作成した標準売買契約書
（http://www.fudousan.or.jp/service/howto/pdf/09_tochikeiyakusho.pdf）では、
融資利用の場合、融資申込みをする金融機関名を記入する欄がありますが、
実際の売買契約書の契約条項はどのようになっていますか。

今申し込んでいる金融機関名が契約書に書かれていれば、所定期日までに融資承認がおりていない場合は契約解除をすることができます。
しかし、何も書かれていなければ融資否認をもって解約を申し出ることはできません。
申し込んでいる金融機関と違うところに勝手に申し込んでいる場合も同様です。
もしかして、ローン特約が使えないようになっているのではないでしょうか？
通常は「業者の斡旋ローンを利用しなかった場合は違約金になる」という、売主の言い分は正しいです。
(ついでに買替物件がある場合の売却仲介も同じです)

「仲介業者は自主ローンでも斡旋ローンでも、こちらに強制する権利はないといい」
「ローン特約の期限も（10月31日）同様であると言われ・・・・」だったのが、
　　　　　↓
「仲介業者は一転して、「買主には、その旨伝えてある」と売主に言っているよう」
というあたりがカギのようですね。

仲介業者が「斡旋ローンでなくてもローン特約は使えますよ」と言ったかどうかが重要です。
仲介業者があなたに間違った説明をして、ローン特約が使えない契約書に判子を押させた可能性があるように思います。

「ローン特約を外して銀行に審査依頼の意思表示をすれば、違約金は勘弁してもらえるよう、売主にとりなしてやる。そうでなければ裁判になる。」
と仲介業者が言っているのは、不始末をうまく隠そうとしているのかもしれません。

　○ 売主の主張は何に基づいているのか？
　○ 当初希望した「自主ローンでローン特約」に契約書になっていないのは何故か。
　○ 斡旋ローンでなくてもローン特約は使えますよ、と説明したではないか。
ということを追求しましょう。仲介業者が非を認めれば、
　○ 仲介の不手際で契約書に不備があったことを売主に説明せよ。
　○ ローン審査が終わるまで猶予を貰えるよう、とりまとめろ。
　○　審査が不可だったら、斡旋ローンに申し込むがそこもローン特約がつくように調整せよ。
というようなことも要求してよいと思います。

補足

アドバイス有難うございます。
手付解除をするつもりでいますが、それでも違約金は発生するのでしょうか？
業者の斡旋ローンで組まなかったら違約と聞いていたら、絶対にそちらで組んでいました。そんなにリスキーなことはできません。
仲介業者は自主ローンを受理し、進捗についても何も言ってはきませんでした。本来ならそこで仲介業者として動くものだと思うのですが、全く指導はありませんでした。
とりあえずいまから県の宅地課に相談にいってきます。

回答No.1

sapporo30

あなた様も弁護士を立てることをお勧めします。

お礼

ありがとうございます。
もう既に弁護士には相談しております。