延滞者への対応（長文です。）

質問

不動産管理会社に勤務しております。

管理している（た）アパートで延滞者がおります。
自営業で、社宅としてその人の個人名義で数部屋契約していました。
契約して、翌々月には延滞が始まり、社員も巻き込んで契約者を捕まえるのに
ものすごく大変でした。
家賃の支払いがないまま、会社が倒産。契約者個人が使う１部屋を残して
解約となりました。（家賃は支払われていません）
保証人にも連絡を取りました。話は聞いてくれましたが、契約者が
契約書を渡さなかったので、保証人の署名が得られず支払には応じてもらえ
ませんでした（保証人以外の契約行為は行っております。）。
また、１か月分だけ契約者の親が支払ってくれましたが、保証人では
ないため、今回のみということでその後は支払はしてもらえないといった
状況です。

そんなことをやっていた矢先、貸主がアパートを売却、延滞者の家賃を
即回収しろと言ってきましたが、そんなことできるわけないため、会社で
この分の家賃を立て替えて対応しました。

その後、売却によって管理会社も変更しましたが、この契約者には
この状況を説明し、延滞している分は今後も支払をするように説明、
書面にて残債額を提示し、了解のサインももらいました。

先月、新しい管理会社より連絡があり、「この契約者が『旧管理会社に誤って
家賃を入金した』と言っているのですが、本当ですか？」と連絡がありました。
こちらとして、残債があるのでその分を入金してもらっているので、そちらに
支払うべき家賃ではないとお話をして、了承を得ました。

今月、こちらとしても督促を行いましたが、新しい管理会社も２か月分の
督促をかけました。

そうしたら、契約者から連絡があり、先月入れた家賃は何の家賃だと
すっとぼけた質問が入りました。
こちらとしては、何度も残債の件を説明したのにもかかわらず、その件を
伝えたら、いきなり逆切れされました。

挙句の果てに「詐欺」（意味がよくわかりませんが）とか、なめたマネしてるんじゃ
ない（もっとひどい書き方ですが。）とか、軽く脅しともとれるメールが来ています。
訴えるまではいかなくても、そんな文言でメールを受け取りました。

ここからが本題です。
この契約者から確実に家賃を回収するために、何かいい方法はありますか？
また、脅しともとれる内容のメールが来た際に、対抗措置などはありますか？

こっちが女性で、なおかつあまり刺激しない文書で連絡しているので、なめられているのは
わかっています。
でも、こういうやつに負けるのはすごく嫌です。
皆様のお知恵をお借りできればと思います。

よろしくお願いします。

回答No.2

mu128

そこまでくると裁判などの法的手段を行ったほうがいいでしょう。
相談者さんが、自分で手続きできそうであればそれでもいいですし、
弁護士さんに依頼や相談されてもいいと思います。

法的手段に訴えずという解決方法を望むお気持ちもわかりますが、
そういう人に対しては、それしかないように思います。
証拠の書面もあるのですから、それが有効だと認められれば
給料や口座差押してもらって回収すればいいのです。
回収できる収入や財産がなければ、それも無意味ですので、
早めに手続きされたほうがいいと思います。
いずれ、自己破産して生活保護ということになってしまう
かもしれないので。

それよりも、どうして、滞納家賃を立て替えたのでしょうか？
いくら即回収しろと言われても、保証人になっている訳でも
ないので拒否すべきだったのではないでしょうか。
その契約をする時に全責任を持つと約束したのでしょうか？
それとも、何か弱みがあるのでしょうか？
契約は、あくまで貸主と借主の間だけのものであり、
仲介者は契約後は何もしなくても良いです。
管理を任されていたとしても、立替まではする必要はないです。

貸主本人に直接権利があるのであれば、成功報酬として何割か
払うことで、督促業務を行ってくれる会社もありますが、
今、債権を持っているのは相談者さん（の会社？）ですので、
それも無理かもしれません。

証拠がしっかりしているのなら、少額訴訟や支払い督促でも
良さそうですが、そういう相手だといろいろとトラブルを
起こすかもしれないので、普通の訴訟で時間をかける必要が
あるかもしれません。

メールでも証拠は残りますが、気持ち的にも軽くなると思います。
一度、内容証明郵便など違う督促方法をとって、様子を見ても
いいのではないでしょうか。
もちろん、内容証明郵便などの書面を出す時は、それが後々、
証拠になりますので、法的に問題がなく、請求金額にもミスが
ないような内容にすることは重要です。

しかし、その相手方の対応を見ていると、何か心配です。
精神的におかしくなっている可能性もあるので、手紙などを
出した後はしばらく注意したほうがいいかもしれません。
総合失調症だと厄介です。

補足

家賃を立て替えた理由ですが、私も最終的には会社の判断でよく分かりませんが、ただ、貸主が売却するのに買い手から言われたのかなと思います。
また、私たちは督促をずっとしていたのにも関わらず、貸主が業務怠慢と言って宅建協会に通報するとか言っていたと思います。

回答No.1

lv4u

長期滞納者の対応はたいへんですね。
私の知っている例だと、「管理会社がいいかげん＆借りている方は大声でやくざっぽい物言いをする」ということで、２００万以上も家賃滞納したままになっているケースがありました。
大家さんは高齢で、やや痴呆が入っていたようです。契約のことで、その方の関係者が入って発覚したみたいです。

関係者の方が、人当たりのよさそうな人間を選んで行かせても、大声で怒鳴られるという状況で、どうしようもなくなり、弁護士に依頼し内容証明を発送したら、すぐに連絡がきて「○○万はとりあえず払う。残りも払って部屋を出て行く。でも、８月末まで待ってくれ」ということになったようです。

何度かこういうケースを経験されているなら別ですけど、そうじゃあないなら会社が懇意にしている弁護士さんにお願いしたほうがいいと思います。
ただ、質問者さんの相手は、上記の例と違ってかなり悪質な気がしますので、もう少し面倒なように思えますけど、いずれにしても、状況は弁護士さんにお願いするレベルだと思います。
(上記以外にもかなりの滞納分があるらしく、最終的には、怠慢していた管理会社に対し、大家さんの代理人が訴えることになる可能性もあるようです。）

お礼

お返事ありがとうございます。
とりあえずは内容証明などで対応し、その後改善されなければ弁護士などに依頼をしていきたいと思います。
訪問などをすると危険が生じるとの判断で、私でなく男性が対応していく方向になりました。