賃貸用オフィスビル（固定資産）（竣工30年）の減損

質問

賃貸用オフィスビル（固定資産）（竣工30年）の減損会計についてお伺いします。
現在は今後20年間の割引前キャッシュフローが、簿価を上回っているので、減損処理をしていませんが、現在10年後に建て替えを検討しております。
そうすると今後10年の割引前キャッシュフローでは、簿価を下回るので、減損損失を認識する必要が生じます。
正味売却価額と使用価値を比較しいずれか高い方の金額で処理することまではわかりました。（「減損会計と税務」太田達也著　中央経済社）
そこでどこまで減損損失を計上するか質問です。
(1)土地の売却価格-解体費用まで減損
(2)まだ解体まで10あるので、10年間の単体収支+土地の売却価格-解体費用まで減損
(3)現在の賃貸収入÷期待利回り（5～7％）
(4)鑑定評価（ただし、どのような鑑定の仕方をするのか疑問です）
(5)10年後に新しいビルを建てるのだから、その資産価値も勘案する
(6)その他

色々考えましたがよくわかりません。
参考文献やら、なんとかの〇条に書いてあるとか、教えていただけますでしょうか。

回答No.1

minosennin

ご質問の会社は、金融商品取引法適用会社(上場会社等)でしょうか。もし、そうであれば、監査法人や公認会計士がついておられるはずですから、こうゆうところで質問されることはないと思うのですが・・。

でなければ、中小企業ということですね。

そうすると、「中小企業の会計に関する指針」や「中小企業の会計に関する基本要領」が適用され、必ずしも減損処理を無条件に行う必要はありません。

同指針第３６項に、「資産の使用状況に大幅な変更があった場合に、減損の可能性について検討する・・」とされており、ご質問のケースでは、資産の使用状況に大幅な変更があったわけではないので、減損処理の検討自体が不要となるようです。

なお、法人税法では、減損会計による損失は損金とは認められません。

中小企業の会計に関する指針
36．有形固定資産及び無形固定資産の減損
固定資産について予測することができない減損が生じたときは、その時の取得原価から相当の減額をしなければならない。
減損損失の認識及びその額の算定に当たって、減損会計基準の適用による技術的困難性等を勘案し、本指針では、資産の使用状況に大幅な変更があった場合に、減損の可能性について検討することとする。
具体的には、固定資産としての機能を有していても将来使用の見込みが客観的にないこと又は固定資産の用途を転用したが採算が見込めないことのいずれかに該当し、かつ、時価が著しく下落している場合には減損損失を認識するものとする。なお、資産が相当期間遊休状態にあれば、通常、将来使用の見込みがないことと判断される。

お礼

大変参考になりました。
ありがとうございました。