意思表示 亡き父の共有契約

質問

民法252条に共有物の管理に関する事項は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。民法６０２条所定を超える長期の賃貸借を締結することは、共有物の管理行為ではなく処分行為であり、共有者全員の同意を要する。共有者は亡き父と私です。
共有者父が生存中に賃料減額をしたという主張ですが、上記のとおり１人ではできません。
契約書は、父がいた時は２０万円、家賃が払えず１５万円でしたので新しく１５万円で作成しました。そこで、賃借人は１５万円で契約書を作ったのは、亡き父が減額したのを知ってたからだと言います。
民法から言うとそもそも成立してないことを、知っていたということですがこんなことはありですか。また知らなかったいうにはどう言えばいいですか。

回答No.2

tk-tetsurou · ベストアンサー

この質問文を読んで、
１．亡父と質問者が共有の不動産がある
２．それを賃貸していた
３．父が死亡後に、賃借人が亡父と家賃の減額について合意していた旨主張してきた

という事実関係を把握できない程度の読解力の持ち主は回答すべきではないですね。

一般に共有物の賃貸借契約において賃料変更の合意は、共有物の管理行為に該当し、賃貸人である共有者の過半数でこれをすることができるものと解される。しかしながら、民法６０２条所定の期間を超える賃貸借契約を締結することは、共有物の管理行為ではなく処分行為であり、共有者全員の同意を要するものとされている。

そのため、3点ほど確認すべき点があります。

第1に、共有物の持分割合はどうなっていますか？もし2分の1づつなら、確かに父一人では過半数ではありませんが、もし父4分の3、質問者4分の1ならば、父は一人で管理行為を行えることになります。

第2に当該賃貸借の対象とするものは何で、契約期間は何年ですか？

これが例えば一軒家で契約期間を20年とすると、処分行為に当たり、持分割合に係わらず共有者全員の同意が必要になりますし、契約期間が2年であれば、管理行為にあたり、持分割合で過半数の同意でよくなります。

第3に、「賃借人は１５万円で契約書を作った」とありますが、これは少なくとも亡き父はこれに同意している（要は契約書に署名捺印等している）のですか？

なお、もし亡父が単独でできる行為ではなく、貴方の合意が必要だったにも拘らず、当該減額契約を亡父と相手方がしていたとすれば、仮にそれが事実であるとしても、当該契約には共有者全員の合意が必要であり、私が合意していない以上無効であると主張すればよいでしょう。

ただし、相手はそれを有効であると信頼していた。その信頼が裏切られたと言い出すと、話は少し複雑になりますが。。。

お礼

亡父が単独でできる行為ではなく、貴方の合意が必要だったにも拘らず、当該減額契約を亡父と相手方がしていたとすれば、仮にそれが事実であるとしても、当該契約には共有者全員の合意が必要であり、私が合意していない以上無効であると主張すればよいでしょう。

事実ではありません。

ありがとうございます。

回答No.1

tk-kubota

お問い合わせのなかで「契約書」と言いますが、誰と誰が、何時何の契約ですか ?
「家賃」と言う文言があるので、建物の借主が共有だと言うことですか ?
そうだとすれば、共有者の1人が承諾すれば成立です。従前のことは関係ないです。
共有物の「管理行為」「処分行為」と言うのは、その不動産その物に対する行為です。
借りている者がする行為ではありません。