アパートの電球取り換えが、いつの間にか賃借人負担になっていた

質問

アパートの電球取り換えが、いつの間にか賃借人負担になっていた

賃借人です。
何年もこの部屋に住んでいるのですが、数年前にオーナーチェンジと不動産会社の変更が行われました。
前の不動産会社の頃は、最後の1年くらいを除いて管理人が常駐していて、蛍光灯などの取り換えは管理人に言えばやってくれました。アパート内の倉庫みたいな部屋に、蛍光灯などがストックされていました。管理人がいなくなる際管理人は、離れたところに蛍光灯を取りに行くのは大変だろうと言って、全部屋の蛍光灯を取り換えて行きました。

先日不動産会社変更後初めて蛍光灯が切れたので不動産会社に現物（蛍光灯）を請求したのですが、契約上賃借人負担だと言って断られてしまいました。

確かに現在の契約書では、電球交換は賃借人負担になっています。不動産会社が変わる際、契約更新時に契約書が変わったせいだと思います。新契約を断れば部屋を出て行かなければならず、引越費用や敷金・礼金もかかるため契約更新を断ることは考えていなかったため、新しい契約書には十分目を通していなかったと思います。特に変更の説明はありませんでした。

さて、このような経緯なのですが、「（入居時にアパートの備品として付けられていた）電球交換は賃借人負担」という契約は、消費者契約法10条に触れないでしょうか？100近く部屋がありますので、賃貸人は「事業者」だと思います。

参考条文

消費者契約法
（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）
第十条 　民法 、商法 （明治三十二年法律第四十八号）その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項 に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

民法
（賃貸物の修繕等）
第606条
1.賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
2.賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

（賃借人による費用の償還請求）
第608条
1.賃借人は、賃借物についてw:賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。
2.賃借人が賃借物についてw:有益費を支出したときは、賃貸人は、賃貸借の終了の時に、第196条第二項の規定に従い、その償還をしなければならない。ただし、裁判所は、賃貸人の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。

回答No.9

akak71 · ベストアンサー

質問者のような人がいるので、最近の賃貸住宅は、使用できる照明器具を取り外しているところもあります。

はたして、一般の借り主にとってはどちらがよいのやら！！！！
電球代請求されるのなら、取り外すことになる、、、、、

回答No.10

kybos

＞他の法律との関係では適法だったけど消費者契約法10条によって効力が奪われる、そういうエリアがないと、消費者契約法10条が制定された意味が没却されてしまうと思います。

まあ、そりゃ一般論ではそうかもしれないね。
だけど、あなたが解決したい問題はそういう一般論の話じゃないだろ？

あなたの言う「そういうエリア」にあなたの事案が入っているかどうかが問題。
少なくとも、あなたが直面している問題に極めて近いと思われる
不動産の賃貸借契約での小規模修繕という事例では、
判例で借主負担の特約が有効だってことになっている。
つまり、「そういうエリア」には入っていない。
それで問題解決に十分だと思うんだけど、どうだろう。

回答No.8

from_goo

＞　消費者契約法10条に触れないでしょうか？

弁護士に相談すると良いよ。

回答No.7

akak71

＃4追加
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-6-jyuutaku.pdf#search='
19頁参照
判例は、「契約があれば、借り主負担が合法とされます。」
と記載されています。

ーーーーーーーーーー
参考判例以外でも、実務では
大多数の賃貸住宅は、借り主負担とされています。
貸し主負担は聞いたことがありません。
会社の寮は、大家が交換してくれるところもあります。

回答No.6

jkpawapuro

失礼、契約更新ではなくて、あらたなオーナーと契約したんですね。
でしたら法定更新が認められるかどうかは、経緯しだいです。

回答No.5

kybos

「契約にあるから合法」なんではなくて、「小規模修繕を借主負担とする契約」が
判例上認められているってこと。

法解釈で認められている以上、その特約は、消費者契約法10条の
「民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」
には当たらない。

補足

なるほど、以前の回答者よりはるかに説得的です。

ただ、「法解釈で認められている」というのは、消費者契約法10条との関係でなんですか？そうだとしたら、それは消費者契約法の解釈としてそうなんでしょう。しかし、消費者契約法を捨像して他の法律との関係でのみ出した結論なら、疑問が残ります。

つまり、元々民法90条に違反するような条項であれば、消費者契約法10条を論じるまでもないのですよ。他の法律との関係では適法だったけど消費者契約法10条によって効力が奪われる、そういうエリアがないと、消費者契約法10条が制定された意味が没却されてしまうと思います。

回答No.4

akak71

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-6-jyuutaku.pdf#search='賃貸住宅 電球'

契約にあるので合法です。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーー
一般的には、個室の蛍光灯は、借り主負担で、借り主が交換する。
消耗品ですので、借り主の個人負担
蛍光灯を支給するのが、例外です。

共用部分の廊下、玄関は大家が負担する。

補足

結論はそうなるのかもしれませんが、消費者契約法10条は強行法規ですから、契約にあるから合法だという論理はおかしいのではないでしょうか？

回答No.3

jkpawapuro

>>新契約を断れば部屋を出て行かなければならず、
ここが大間違いです。
新契約が成立しなければ、法定更新となり、基本的な条件は旧契約が引き継がれます。
それが納得がいかないならば、家主側が訴訟を起こす必要があります。
理不尽な契約は毅然と断るべきでした。

補足

>>ここが大間違いです。新契約が成立しなければ、法定更新となり、基本的な条件は旧契約が引き継がれます。

賃貸人が変わるのと同時の契約更新だったので、新賃貸人が契約締結自体を拒否できないにせよ、新たに契約を結ばなければならないと思い込んでいました。

回答No.2

1500gt

家主です。
まずねー借地借家法により　守らていますが？
＞新契約を断れば部屋を出て行かなければならず。
＞入居時にアパートの備品として付けられていた。
貴方の部屋でしょ？
直ぐに　切れれば　家主負担しますが　長い期間ですと　入居者が
負担しますよ！常識です。エアコン　トイレパッキン　換気扇等は　家主負担です。
＞消費者契約法10条に触れないでしょうか？
あたりませんが！
それとねー
＞民法第一条第二項 に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。
民民の契約が　原則ですよ！そんな事を　言えば　経済が成り立ちませんよ。例、昨日スーパで２００円でタマゴ買った　今日９０円で売っていた　差額１１０円返せ！参考に！

回答No.1

akak71

どこの蛍光灯かわからならい　　

基本的な事項を明らかにしてください

補足

自室の中の蛍光灯です。入居時に備品として備え付けられていました。つまり、賃貸人の所有物です。