建物の共有と管理

質問

共有物の管理と処分についてお願いします。
建物の賃借人が自己の負担で賃借建物の内部にエスカレーターを新設したいとの要望に対し、建物の多数持分権者のみが反対していています。反対する意図は明確です。少数持分権者を排除して、いずれは単独所有とした上で建物の立替を意図しています。この多数権者は、当初持分権が平等だった状態のときに、第三者が後日持分を買い集めて多数権者となった者です。
少数持分権者の意思を図るにはどのような手段がありでしょうか？

回答No.3

noname#50009

＞少数持分権者の意思を図るにはどのような手段がありでしょうか？

多数の持分を有する者から持分を取得することです。
又はエスカレーターを新設することについて、特段の緊急性・必要性があれば法的に争う価値はあるのかもしれません。（恐らくそういう事情は無いのでしょうけど）

それ以外に少数持分者の意向のみで実行できるような正当な方法は特にありません。

回答No.2

newbranch

「建物の区分所有等に関する法律」において、マンション等の共有物件についての定めがあります。ただし、この法律は、区分所有者をベースとしてできているので、賃借人（占有者）は、その共有物件の処理（変更又は廃止等）についての議決権はありません。質問内容では、「賃借人」や、「少数持分権者等」とありますが、賃借人には持分権（共有持分）はありません。したがって、質問内容に関しては、共有持分の多数を占める区分所有者が、管理組合総会を開催し、総会で決議すれば、法的に対抗することは難しいと思います。（管理組合規約等で議決権の詳細を決定しているはずです）

回答No.1

noname#65504

共有物なら、全員の合意がなければ、そのような変更はできません。
建て替えも変更も１人でも反対するものがいるのならできません。

また、賃借人がいるということから、その建物はオーナーが貸し出していると思われます。共有物なら原則過半数により賃貸契約はできることになっていますが、共有物なら多数の意見により賃借人の申し出を大家として断ることができます。

以上のことを考えると、おそらく共有物とありますが、建物１棟を全員で共有している（このようなのは遺産相続などでなら発生します）のではなく、部屋ごとに所有者が異なる区分所有建物なのではないかと思います。
そうでなければ、賃貸させるのは共有物の管理に当たり、過半数の同意が必要です。たぶん賃貸は、１区分所有者がその所有している部屋を賃貸させているのでしょう。
区分所有建物とは分譲マンションに代表されるような部屋ごとに所有者が異なる建物を意味します。

区分所有建物では構造体やエレベータなどは共有物（共有部分といいます）になりますが、民法の共有物に対する取り扱い（全員の合意が必要）を緩和しており、共有物を変更するには、管理組合集会を開き集会において、共有部分の変更、３／４以上（ただし、規約で過半数まで少なくすることは可能、区分所有法第１７条第１項）、建て替えは４／５以上（同第６２条）で可決できることとしています。

また少数派の意見を取り入れるため、共有部分の変更などについては、その変更により特別な影響を受ける区分所有者がいる場合はその人の承諾が必要となっています（区分所有法第１７条第２項）。

多数派が推進する変更を反対するには以上のような少数派を守る規定がありますので利用できますが、逆に変更推進する少数派を保護する規定はありませんので、決議が通るように持ち分を増やすまたは同意者を集める以外にないと思います。

反対者が建て替えを想定して動いているのなら、１／５以上の反対者票を集めておけば、それを阻止することはできます。