オフィス賃貸料が契約期間中に共有面積を含まない面積になっていたら？

質問

13年程前から賃貸のオフィスに入っています。
オフィスが手狭になってきた事もあり同ビル内での移転を考えビル所有の不動産会社から見積と図面をもらいました。
すると見積をもらった部屋の契約面積は、共有部分を含まない面積になっていました。
ちなみに今契約している部屋は共有部分を含んだ金額です。（3年程前から専用面積のみの賃料になっているとの事でした。）
移転しない場合も考え、今契約している部屋の減額及び今まで支払ってきた分の金額を今後の賃料で補填してほしいと言いましたが、共有部分を含めた分で契約している為難しいと言われました。
もし出来るとすれば契約面積の変更は出来ないので、賃料を安くし専用面積の金額に近づけるような事であれば出来るかも？との事でした。

上記のような場合、さかのぼって賃料を返金してもらう事また今後の賃料も値引きしてもらう事は可能でしょうか？
（契約は1年毎の自動更新です）
このままでは不動産屋に言いくるめられてしまって終わりという事になってしまいそうです。。。

回答No.2

17891917

「契約書に1m2(又は坪単価)が明示されてないと数量指示での賃貸借とはいえないという事ですね。」
→結論からすれば，そういうことになります。
　というのは，たしかに，理論的には，契約書に明示されていなくとも，契約時に他の見積書等により，実質的に「当事者において目的物の実際に有する数量を確保するため、その一定の面積、容積、重量、員数または尺度あることを売主が契約において表示し、かつ、この数量を基礎として代金額が定められた売買」といえれば，数量指示売買になります。
　しかし，「今回もらった共有部分を含まない見積には1坪辺りの賃料が記載されていましたが、契約書には契約面積○○坪とあり1m2辺りの金額は記入なしでした。」とのことですが，実際問題，契約書に明記されていなかったら，数量指示売買であったとの証明ができないと思います。

　それよりも，本質的な問題として，そもそも数量指示契約とは，契約に当たり，その数量の確保が求められる契約です。

　建物や土地の賃貸借に「数量指示賃貸借」というものがあるとすれば，契約に当たり，借主の側において確保すべき具体的な面積が先にあって，その面積を切り売りのように借りる契約と思われます。
　具体的には，たとえば，広い土地があって，その土地の一部を面積を図って借りるような契約です。

　しかし，特定の部屋の賃貸借契約において，通常の当事者の意思は，具体的な部屋面積に着目して切り売りのように借りるのではなく，面積等を斟酌して「その」部屋を借りるかどうかを決定した上で，賃貸料を決めるために具体的面積を基礎にするにとどまるものと考えられます。
　先にお示しした判例以外に，「土地の売買契約において、土地の面積が表示された場合でも、その表示が代金額決定の基礎としてされたにとどまり契約の目的を達成するうえで特段の意味を有するものでないときは、売主は、当該土地が表示どおりの面積を有したとすれば買主が得たであろう利益について、その損害を賠償すべき責めを負わない。」(最高裁昭和57年1月21日判決)とする判例もあります。

「契約書を見る限り、契約面積に共有面積を含むとの記載もありませんし、添付されている図面は当方が借りているフロアの図面に当方が借りている部屋が朱線で記されているのみです。」というのは，「そもそも共有部分は賃借りしている部分ではないのではないか」ということをおっしゃりたいのでしょうが，先述しましたように，数量指示契約でない契約における部屋面積は，契約締結にあたり，賃料を算出する過程の問題にとどまりますので，結果としての契約金額がすべてとなります。

　私からはご期待に添えないお話となりましたが，専門家の方からはまた違った観点からのお話もあるかもしれません。
　金額的にも相当大きな問題でしょうから，以上の話を参考にしつつ，市町村の無料法律相談や，法テラスの紹介する法律相談を受けられてはいかがでしょうか？

回答No.1

17891917

結論から言えば，今後(次期以降）の減額は可能でしょうが，これまでの分を遡って減額の上，差額を返還請求することは困難と思われます。

　まず，建物賃貸借契約には，民法及び借地釈迦法が適用されます。

　借地借家法26条によれば，期間の定めのある建物賃貸借契約は，当事者が更新拒絶又は条件変更の通知をしない限り，従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなし，その後は定めがない契約となります。
　そこで，本件においても，当初の契約と同様の条件で更新されていることになります。

　また，賃貸借契約は，売買契約に関する担保責任の規定が準用されます(民法559条)ので，数量指示賃貸借の目的物の数量不足の場合における担保責任の規定(565条，563条，564条)が準用されるかも問題になります。仮に適用になれば，過去3年分は，減額請求等が可能となるからです。
　ここで，最高裁は，数量指示売買について，「いわゆる数量指示売買とは、当事者において目的物の実際に有する数量を確保するため、その一定の面積、容積、重量、員数または尺度あることを売主が契約において表示し、かつ、この数量を基礎として代金額が定められた売買をいい、宅地の売買においてその目的物を登記簿に記載してある字地番地目および坪数をもつて表示したとしても、直ちに売主が右坪数のあることを表示したものというべきではない。」と述べております（最高裁昭和43年8月20日判決）。
　本件賃貸借契約は，他の部屋の賃料において，共有部分を含まないことにより，賃料が，実際上，相対的に減額されたのかもしれませんが，質問者様の契約に当たって，たとえば1m2あたりの賃料が明示され，その金額に部屋面積を乗じて賃料が算出されるというものでなければ，数量指示賃貸借とはいえません。
　よって，その場合，さかのぼって賃料を安くすることを請求することは困難です。

　むろん，少なくとも次期以降の契約においては，「賃料を安くし専用面積の金額に近づける」ことを請求することは可能でしょう。

【借地借家法】　
（建物賃貸借契約の更新等）第26条　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
２，３　[略]

【民法】
（数量の不足又は物の一部滅失の場合における売主の担保責任）
第565条　前２条の規定は、数量を指示して売買をした物に不足がある場合又は物の一部が契約の時に既に滅失していた場合において、買主がその不足又は滅失を知らなかったときについて準用する。

（権利の一部が他人に属する場合における売主の担保責任）
第563条　売買の目的である権利の一部が他人に属することにより、売主がこれを買主に移転することができないときは、買主は、その不足する部分の割合に応じて代金の減額を請求することができる。
２　前項の場合において、残存する部分のみであれば買主がこれを買い受けなかったときは、善意の買主は、契約の解除をすることができる。３　代金減額の請求又は契約の解除は、善意の買主が損害賠償の請求をすることを妨げない。

第564条　前条の規定による権利は、買主が善意であったときは事実を知った時から、悪意であったときは契約の時から、それぞれ１年以内に行使しなければならない。

補足

17891917さま、詳しい回答ありがとうございます。
下記について質問ですが、
>　本件賃貸借契約は，他の部屋の賃料において，共有部分を含まないことにより，賃料が，実際上，相対的に減額されたのかもしれませんが，質問者様の契約に当たって，たとえば1m2あたりの賃料が明示され，その金額に部屋面積を乗じて賃料が算出されるというものでなければ，数量指示賃貸借とはいえません。

という事は、契約書に1m2(又は坪単価)が明示されてないと数量指示での賃貸借とはいえないという事ですね。

今回もらった共有部分を含まない見積には1坪辺りの賃料が記載されていました。
が、契約書には契約面積○○坪とあり1m2辺りの金額は記入なしでした。
ちなみに契約書を見る限り、契約面積に共有面積を含むとの記載もありませんし、添付されている図面は当方が借りているフロアの図面に当方が借りている部屋が朱線で記されているのみです。契約時当方が契約したわけではありませんのでこのあたりがどのような契約になっていたのかはわかりませんが。。。

不動産やは、今までは慣習的な感じで共有面積を含んだ契約面積になっていたのですが、最近はそうではなくなってきたのでまわりに合わせて変更しましたとか言っていました。
なんだか腑に落ちないのですが、、、契約上さかのぼって返金を要求するのは難しいのですね。。。