共有物件の賃貸契約について

質問

兄と５０％ずつの持分で共有物件を所有しています。
先日この物件をこちらに何の連絡もなしに第3者に兄が貸してしまいました。
兄に文句を言ったところ、「賃料の半分は支払うから」ということで納得しました。
ところが、最初の１ヶ月分だけの支払いはあったのですが、その後の分は支払ってもらえません。
その間に第3者からの家賃支払いは３回あります。
兄に何度連絡しても、また連絡すると言うだけです。
契約書には当然共有者である私のハンコはないですが、契約日は「賃料の半分は支払うから」と言われ私が電話で納得した翌日の日付になっています。
私自身はその契約書すら兄に確認させてもらえません。

以上のような状況の中で

既に兄に振込みがあった３回分については損害賠償請求をするつもりですが、借主である第3者に立ち退きを要請することができるでしょうか？

また１ヶ月分だけでも兄から家賃をもらった場合は、契約書に私のサインがなくても、この契約を私が了承したことになるのでしょうか？

ご回答よろしくお願いします。

回答No.3

nta · ベストアンサー

#1です。
　賃貸契約が無効であると主張する立場に立って、第三者の占有により損害を受けたと主張するのであれば損害賠償の請求になりますが、賃貸契約は存在するが、お兄さんが約束を守らないから、契約不履行により契約は無効であると主張するか、債権にもとづいて家賃の半分の支払を求めるかのいずれかになります。
　第三者に立ち退きを請求して圧力をかける立場であれば、「支払われている分については損害賠償請求」とはならず、「契約無効なので原状回復および損害賠償を請求する」ことになります。ただ、ご質問者さまに契約の意思がなかったという主張が通用するかどうか弁護士とご相談ください。

お礼

ありがとうございます。
実は今日、市の無料法律相談で弁護士の方に聞いてきたのですが、今日の弁護士よりもnta様の回答のほうがよっぽど弁護士らしい回答です。
弁護士により見解がわかれるところらしいですが、他の弁護士にもう一度聞きにいこうと思います。
nta様のご回答、非常に役にたちました。
ありがとうございました。

回答No.2

1katyan

基本的には持分に応じて使うことが出来るんだからその権利がなくなっているわけで、その分の損害または契約の解除が出来るものだと思いますが・・・
後家賃の支払いは誰がしているのかな？

お礼

家賃は第3者から兄に全額支払があり、兄から私に私の取り分を振り込む約束になっていました。

回答No.1

nta

口頭で合意（契約の追認）をされたにもかかわらず、契約書に署名がないことを奇貨として契約無効を主張するわけですか。お兄さんは口頭で了解があったので振り込んだと主張しますが。その後何度もお兄さんに請求しているわけですから、振込みがあったことを知らなかった、振込みの原因を誤認していたなどという主張が通るとは思えませんが。
　共有持分を権限として賃貸するする場合には共有物の持分の価格の過半数の賛成により可能になります（民法２５２条）。ご質問者さまの持分は５０％であるため、契約が無効であると認められれば退去を求めることができることになります。
　借主はお兄さんとの契約について権利のある貸主（表見代理）であると主張して、賃貸契約の履行を迫るか、（無権代理人として）お兄さんに損害賠償を求めてきた場合にはどのように対応しますか。裁判所に三者の主張が持ち込まれれば、「善意無過失」とみられる第三者の利益を守ろうとするに違いありません。
　訴訟を起こすのであれば、第三者ではなくて、お兄さんの契約不履行を訴えるべきでは。

お礼

実は以前にも同じようなことがあり、今回は２度目です。
共有物分割の申し立てをしていたのですが、不調に終わりました。
共有物分割の訴訟も考えたのですが、経費があまりに高いため断念し、現在に至ります。
既に兄との仲は完全に破綻しているので、借主が兄に対して損害賠償請求をした場合、こちらとしては願ったり叶ったりです。

既に第３者から兄に支払われている分については当然損害賠償請求をするつもりです。