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住宅ローンについての質問
- 夫36歳の正社員と妻31歳のパートの夫婦が住宅ローンを検討しています。物件価格は2090万円で、借入希望額は1700万円です。頭金と諸費用は現金で支払う予定です。過去に消費者金融での借入れをしており、信用情報に不安があります。
- 過去に労金での仮審査で借入希望額の減額回答を受けた経験があります。しかし、その理由を理解していませんでした。最近、主人が過去の借入れを白状しました。15万円の消費者金融借入れがあり、返済も遅れた経験があります。
- このような信用情報を持つ場合、住宅ローンの仮審査や本審査の通過は難しいでしょうか。もし否決や減額された場合、信用情報の取り寄せを検討しています。経験者や関係者のアドバイスをお願いします。
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延滞等の事故情報が個人信用情報に記載されることによる弊害は減額ではなく、審査落ちとなるのが普通です。信用情報に問題があれば、問答無用で貸してくれないということです。 借入金額が減額されるというのは、収入と年齢から計算される貸付金額がその金額が限度だったということです。または、物件の担保価値で制限されることもあります。 これは、収入と年齢からこれからの生涯収入がある程度分かり、このうちの一部しか返済に充てられないのです。この限度額は金融機関によって当然違いますが、これに頭金を足し諸費用を引いた金額が購入可能物件価格となります。物件探しはこの金額を把握した上で行い、物件が先では無理があるということです。 なお、ローン審査ギリギリでは無理なローンになることが多く（収入に占める返済率30％超、変動金利、70才超完済等でも通る可能性あり）、これよりもずっと少ない借入金額で買える物件をお勧めしておきます。借りられれば完済出来るなんて保証はなく、あくまで完済出来てなんぼです。これが出来なければ、家を失った挙句借金だけが残るなんてことも普通にあり得ますので。無理のないローンで、外食や旅行にも行ける方が人生楽しめて良いですよね？家は目的ではなく、あくまで豊かな暮らしのための手段ですから。 で、無理のないローンで試算すると1300万円くらいかと思います（あくまで私の考え）。これは収入の20％を返済に充て（月5.5万円）、全期間固定金利（年２％）で定年までの25年ローンを組んだ時の借入金額です。変動金利を選んでも試算だけは全期間固定金利でも無理のないようにしておき、その上で差額を貯蓄しないと将来の金利上昇に対応出来ない可能性があります（変動金利しか返済出来ない試算は駄目）。 頭金は物件価格の20～30％以上は用意し、ローン残高＞家の価値にならないようにしておきます。これが逆だといざという時に差額を現金で用意しない限り売ることすら出来ず、競売で安値で売られ家を失い借金だけが残る可能性もあり得ます。この他にいざという時の貯蓄も目的がある貯蓄（子供に掛かる費用や老後資金、その他の大きな出費に対するもの）とは別に必要で、生活費の半年から１年分以上は常に現金貯蓄で置いておきたいところです。これがないと減給や失職、不意の大きな出費に対応出来ず即破綻する可能性がありますので。 闇雲に35年ローンというのも問題で、少なくとも定年までのローンにしておきましょう。その上で繰上返済も必須であり、10年程度は短縮して完済後は老後資金の貯蓄に充てないと安心出来ないでしょう（年金だけでは生活出来ない可能性高し）。毎月払えるとか目先のことだけでなく、10年先20年先、更には生涯収入と生涯支出という観点で試算してください。 あと、賃貸時には掛からなかった固定資産税や修繕費用も掛かるので、これも返済に加え準備しておきます。固定資産税は年間10万円～、修繕費用は10～20年毎に100万円単位程度を見積もっておいてください。大体、月々の返済額に加え２～３万円計上して積み立てるように貯蓄しておくとその時になって困りません。 と言うことで、審査に通すことより無理なく返済出来るかどうかを考えましょう。定年以降70才までの返済なんて非現実的です。これで変動金利なら、無理としか言いようがありません。家以外にはお金を使わない家計で、多くの繰上返済で50才そこそこで完済出来る家庭なら問題ありませんが如何でしょう？質問以外のことも書きましたが、気になったもので… ＾＾；
お礼
回答ありがとうございます。