住宅ローン。希望額より減額されました。

質問

某信託銀行に仮審査申込の結果、このような結果でした。
希望額より３００万の減額です。
どうがんばっても用意できない金額です。
もう住宅取得はあきらめるほかないでしょうか…？

・年収８００万（夫単独）
・勤続年数５年弱
・借り入れ希望額は３１００万で頭金はなし（３５年返済）。
・購入物件は完成済みの新築マンション。

不動産屋さんは別の銀行（地銀など）に再チャレンジしましょうと
言ってくれていますが、主人の年齢（４０歳／定年まで２０年）と
職業（不動産業／給料の一部に歩合給がある）が原因ではないかと
思っています。

回答No.7

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン経験者です。

> 借り入れ希望額は３１００万で頭金はなし
「頭金」というのは、マンション販売業者と買い主との「代金の支払い」に関することですから、住宅ローンには関係ありませんけれど…。
もしかしたら、「自己資金なし。諸費用も合わせて借り入れ」という意味でしょうか？
諸費用分の借り入れは、お申し込みになられた信託銀行の住宅ローンの「資金使途」に、「諸費用分」も含まれていれば、お申し込みになられても問題はありません。
新築マンションの場合は、100％ローンのお申し込みは特に珍しくもありません。
ですが、その100％は「物件価格」と「査定価格」が「同額」の場合です。
要するに「査定価格の100％ローン」ということです。
「査定価格」以上の額を借りるのならば、それは「オーバーローン」になります。
中には「オーバーローン」という方もいらっしゃいますが、経験談をお話しますと、「いい結果にならなかった方多数」です（はっきり書いてしまえば「返済に行き詰って、マンションを手放すことになったが、売却価格が住宅ローンの残債を『かなり』下回ったので、多額のローンが残ることになり、結果として自己破産以外の道がなかった」ということです）。

信託銀行は、自身が不動産を手掛けていることもあって、担保物件の査定は結構シビアとも聞きます。
今、マンションは「売却」が難しくなっているので、結構「値下げ」されているんですよ。
マンションの「物件価格」はいくらでしょうか？
マンションの場合、売却価格と査定価格では差があることは多いんですが、その信託銀行ではご購入予定のマンションの査定価格を2,700万円程度と見積もった可能性もあります（プラス諸費用分100万円で2,800万円）。
あと、
> 購入物件は完成済みの新築マンション
とのことですが、他の居住者の入居は既に始まっていますか？
ならば、車で言うところの「新古」として査定を出している可能性もあります。

ご質問者さまの場合、年齢は問題になりません。
お申し込みになられた信託銀行の住宅ローンのご利用条件で、「完済時年齢」が「76歳より上」になっていればご利用は可能です。
それに、「借入金額：3,100万円　返済期間：20年（定年まで）　金利：3.20％　元利均等返済　ボーナス返済なし」という条件でシミュレートしてみましたが、毎月の返済額は175,045円になりました。
年間返済額は175,045円×12か月＝2,100,540円です。
年間返済額を年収で割って「返済負担率」を算出し、それを住宅ローン審査の１つの基準としますが、「返済負担率」は、2,100,540円÷8,000,000円＝26.2％になります。
「返済負担率」26.2％ならば、充分に「返済能力」としては「問題なし」となります。

ですから、私は、ご質問文だけでは「見えない」ところにネックがある可能性があります。
2,800万円ならば融資可能…ということですから、『個人信用情報』にネガティブ情報が登録されている可能性はないでしょう。
ならば、まず考えられるのは「他に借り入れがあるのではないか。」ということです。
他にお借り入れはありませんか？
100万円程度のお借り入れがあれば、2,800万円への減額は「あり」です。
もしくは、クレジットカードのキャッシングやローン機能を利用されているということはありませんか？
あと、クレジットカードの利用の仕方はどうでしょう。
限度額に対する利用割合が高いクレジットカード、利用頻度が高いクレジットカードがあって、その「枠」の合計が100万円くらいならば、2,800万円への減額は「あり」です。

また、「給料の一部に歩合給がある」とのことですが、固定分のみで年収（税込）を計算するといくらになりますか？
固定分のみの年収（税込）が600万円未満ならば、2,800万円への減額は「あり」です。

あと、気になる点としては…。（各ご家庭いろいろな事情があるとは思うのですが…。お気に障られたらごめんなさい。でも、住宅ローン審査では「基本的に」気にするポイントなので。）
年収が800万円あるにも関わらず、「自己資金なし」という点です。
要するに…。
「40歳で、年収が800万円『も』あるのに、全然お金を貯められなかったのか？」と考えるんです。

住宅ローンの審査は、金融機関によって全く異なります。
住宅ローンの審査を複数の金融機関に申し込むことは珍しいことではありません。
他の金融機関では、ＯＫと出るかもしれませんので、チャレンジされるのはよろしいかと思いますよ。
できれば、同時に複数の金融機関に審査を依頼してみられるとよかったのですが（『個人信用情報機関』への「照会記録」に、タイムラグが生じていると、「前のところでＮＧになったからウチへ申し込んだのか？」ということも考えますので）…。
私が購入したマンションでは、同時に複数の金融機関へ事前審査を依頼していましたよ。

お礼

丁重な回答ありがとうございます。

確かに頭金なしが大きな原因かもしれませんね。
実際のところは、５００万ほどは貯めているのですが、外貨定期の１年物に３００万ありすぐに解約できず、残り２００万も諸費用と引越し代においておきたいのです。

他の借り入れの件ですが、クレジット枠と車のローンはありません。
ネガティブ情報というのはブラックリストのことでしょうか？
たぶんそれは今までありませんので大丈夫だと思います。

年収についてですが、Ｈ１８年が５９０万、Ｈ１９年が８００万。
今年は６５０万くらいの予定です。

それから、同時に他の銀行に当たった場合、信用情報とかが登録されるので、何行も出せないと言われますが、本当ですか？
また、その信用情報により、先申込の信託銀行の承認された金額などもわかってしまうのですか？
また、今後、将来申込するのに、いつ頃まで今回の登録は残っている物なのですか？
次々申し訳ありませんがご存知でしたら宜しくお願い致します。

回答No.11

Domenica

こんにちは。

> 一応、某信託銀行もそうでしたが、マンション業者の提携先と言うコトで、直接ローン本部に書類が行っているようですが、巷のローンセンターやローンプラザを通すのと違いはないのでしょうか？
提携先で、直接ローン本部に書類が行けば、どんな無理も通るというのでしたら、信託銀行の際に審査に通っていると思われませんか？
「提携住宅ローン」は、「本来ならば借りられない人でも借りられる手段」では決してありません。
「提携先」の言うことならば、どんな無理でも優先して聞く…などという金融機関はありません。
ローンセンターやローンプラザは、住宅ローンについて、その場で「住宅ローンを貸す側の人間」が、お客さまのご相談にあずかります。
直接ローン本部に書類が行けば、お客さまの手間は省けるかもしれませんが、相談したいことがあっても、なかなかその場での回答は得られません。下手をすれば、販売業者経由でしょう。
販売業者がお金を貸す訳ではありませんから、いくら件数をこなしていても「住宅ローンを貸す側の人間」ではありません。
「過去の事例」から類推できる程度でしょう。
むしろ、提携住宅ローンと並行して、ご自身で金融機関（ローンセンターやローンプラザ）に出向かれる方がいいんですよ。

> なんかその方が担当者の成績になる！とかで、力の入れようが変わってきたりしてと思いまして。
マンション販売業者の担当者は、「売れるか売れないか」で成績が変わるでしょう。
そして、多くの方は「住宅ローンが借りられるならば買うことができるけれど…。」ではありませんか？
ですから、お客さんが「住宅ローン」を借りることができれば、マンションが売れて、そのマンション販売業者の担当者の成績は上がるでしょう。
ですが、いくら提携先のマンション販売業者でも、「通らない住宅ローンを通してもらう」ことは無理です。
銀行の担当者は、「貸せば貸しただけ成績が上がる」ということはありませんからね。
「なんでもいいから貸せばＯＫ」なんてことをして、『不良債権』を大量発生させて、回収の見込みがなくなり、破綻したら、銀行を信頼してお金を預けてくださっているお客さまに『失礼』では済まされませんでしょう？
ご質問者さまがお金を預けている銀行が、ニュースで取り上げられていた某公的資金投入銀行のように、甘い審査を行い、「回収の見込みがない」人にまでホイホイとお金を貸していて、破綻の危機が迫ったとしても、ご質問者さまは「よく貸してあげてくれた！」と喜んでくださいますか？

> 提携の方が優遇金利の幅がイイって言われました。
金利の優遇幅「だけ」ならば、「提携住宅ローン」の方が大きい「こともあります」。
ですが、「金利の優遇幅が大きい」＝ご質問者さまにとってメリットばかり…とは限りませんので、同じ金融機関で「提携住宅ローン」ではない場合の住宅ローンの商品条件と、よくよく比較してください。
例えば、「提携住宅ローン」では、短期の固定金利特約型しか選ぶことができない…ということが多いですよ。
今の時期、固定金利期間の短いものは、いくら金利が低くても「有効」とは言い切れませんので、注意が必要なんです。

お礼

ありがとうございました。

回答No.10

Domenica

またまたこんにちは。

信託銀行は、「提携先の金融機関」ではなかったのでしょうか？

でも、不動産屋さんの「大丈夫」は、住宅ローンの審査に関しては何の根拠もありませんよ。
だって、不動産屋さんが住宅ローンの審査をする訳ではありませんもの。
実際のお客さまでも、このサイトでも、何件の「不動産屋さんは『大丈夫』と言ったのに…。」というお話があったことか。

ただ、
> １割ほど値引きしてもらいました。
> 今年の３月竣工物件です。
ということであれば、値引きの分、必要資金が下がりますから、借入希望額も下がっていますものね。
でも、この状況下で「値引き率１割」ならば、まだ「売れる」可能性がある物件なのかもしれませんね。
そうなれば、そんなに評価は下がっていないと思います。
夏以降、マンションの価格が急落しているので、そこで、信託銀行がどう評価をしていたかは今となっては不明ですけれど。
つい先日、経済誌で読みましたが、物件によっては３０％ＯＦＦまで出ているようですけれど（私の地元に建設されたタワーマンションでした。この夏に完成した物件です）。

再挑戦でうまくいくといいですね。

お礼

ありがとうございます。
一応、都銀１行と地銀２行に申し込みしました。

あとは運を天にまかせるのみです（笑）

そうは言っても気になるもので、たびたびですが、一つ質問があります。
一応、某信託銀行もそうでしたが、マンション業者の提携先と言うコトで、直接ローン本部に書類が行っているようですが、巷のローンセンターやローンプラザを通すのと違いはないのでしょうか？
なんかその方が担当者の成績になる！とかで、力の入れようが変わってきたりしてと思いまして。
提携の方が優遇金利の幅がイイって言われました。
宜しくお願いします。

回答No.9

Domenica

金融機関にも「いろいろな情報」が入ってくるんですよ～。
特に「融資」という業務があるので、いろいろな業態の給与水準とか、給与体系とか、年収に占めるボーナスの割合の平均とか、個別企業のデータとか…。
もちろん、直接取引がない企業のデータもいろいろ収集しますよ。
そのようなところから、「この業種でこの程度の年収ならば、固定給はいくらくらい…。」ということも類推できます。
そういった数値を使って類推している可能性もありますね。

> それから、事前審査申込書の「預貯金」欄に素直に「５００万」と書いたので、それなら出してと思われたりするものでしょうか？
> 次回は「２００万」としたほうが良いのでしょうか？
そこに書く「預貯金の額」は、「今回の住宅購入に際して投入できる『自己資金』の額」と見ます。
「今回の住宅購入に際して投入できる『自己資金』の額」がゼロならば、例えどれだけ預貯金があっても、ゼロとされた方がいいと思います。

ご質問者さまは、「年収」と「自己資金」を気にされていますが、私は、「マンションの評価額」も大きな割合を占めていると思うんですが…。
完成後の物件なので、現地調査ができますでしょう。
だから、未完成物件よりも「マイナス点」を加えやすいんですよね。

お礼

返信遅くなりました。
一応、地銀と都銀に再挑戦する予定です。

マンションの評価額ですか・・・。
一応、１割ほど値引きしてもらいました。
今年の３月竣工物件です。

不動産屋さんは評価に関して聞きましたが、提携先の金融機関なので大丈夫です。
としか言ってくれませんでした。

回答No.8

Domenica

＃７です。
ご丁寧なお礼をありがとうございます。

『個人信用情報』に関しては、『個人信用情報機関』の１つである『ＣＩＣ』の『個人情報取扱主任者』の認証を受けていましたし（正確な認証元は『クレジット産業協会』になりますが）、実際に、業務で『ＣＩＣ』と『全国銀行個人信用情報センター（ＫＳＣ）』は利用していましたので、その２機関についてに限定してお話させていただきます。

> 同時に他の銀行に当たった場合、信用情報とかが登録されるので、何行も出せないと言われますが、本当ですか？
正確には「申し込んだ銀行やその銀行が利用する保証会社が加盟している『個人信用情報機関』に、申し込んだ数だけ、『申込情報』が登録される」だけです。
別に「starwood07さんについては、既にＡ銀行の『申込情報』が登録されているので、別の銀行がstarwood07さんの『申込情報』を登録できない」とか「starwood07さんについては、既にＡ銀行の『申込情報』が登録されているので、別の銀行がstarwood07さんの『個人信用情報』を照会しようと思ってもできない」という訳ではありません。
また、「『申込情報』は先着何件まで登録できる」という訳でもありません。
「同時期にあまりにもたくさんの『申込情報』が登録されている」と、不審を抱かれることはありますが、これは、クレジットカードやカードローンの場合です（俗に『申し込みブラック』などと言われているようです。「借りられるだけ借りて逃亡」を懸念しますので）。
住宅ローンではあまり気にされる必要はありません。
ただ、申込書類に必要な書類を用意するのに、それなりに費用がかかったりしますので（住民票や印鑑証明書の発行を受けたり、いろいろとコピーをしたり…という費用です）、「めったやたら」はやめておかれた方がよろしいでしょう。

> また、その信用情報により、先申込の信託銀行の承認された金額などもわかってしまうのですか？
登録されるのは『申込情報』なので、「先申込の信託銀行の承認された金額など」は一切分かりません。
分かるのは『申し込みがあった』ということだけです。
また、住宅ローンの場合、一般的に『契約情報』が登録されるのは、『申込情報』が登録されてから「かなり先」の話になります（「金銭消費貸借契約」が締結されなければ、『契約情報』は登録されません）。
ですから、『申し込み』に対して、それが「ＯＫ」となったのか、「ＮＧ」となったのかも分からないんですよ。

> いつ頃まで今回の登録は残っている物なのですか？
今回登録されたのは『申込情報』なので、情報の保有期間は「６か月」です。

> 確かに頭金なしが大きな原因かもしれませんね。
> 実際のところは、５００万ほどは貯めているのですが、外貨定期の１年物に３００万ありすぐに解約できず、残り２００万も諸費用と引越し代においておきたいのです。
そうですね、それくらいはお手元に残された方がいいでしょう。
それに、外貨定期は契約内容によっては、円高になっている今解約してしまうと「為替差損」が発生しないとも限りませんものね。
「円貨建て」で、「為替予約なし」ならば「満期時（or解約時）の為替レート」が適用されますから、「今」は「ない」ですよね。

> 他の借り入れの件ですが、クレジット枠と車のローンはありません。
クレジットカードは、利用の仕方と保証会社等によっては、クレジット枠だけではなく、ショッピングの「枠」が「既借り入れ分」と見られることもあります。
また、「ローン」は車以外にもありますよ。
教育ローン、フリーローン、カードローンetc.。

> ネガティブ情報というのはブラックリストのことでしょうか？
一般の方が考えていらっしゃる「ブラックリスト」は、『個人信用情報機関』に『異動情報』が掲載される＝３か月以上の延滞　のようですが、金融機関では、「『異動情報あり』＋『支払遅延の記号あり』」となります。
『支払遅延の記号』は、『異動情報』とは別のところに付されている記号です。
本人開示でも表示されるものですよ。

> 年収についてですが、Ｈ１８年が５９０万、Ｈ１９年が８００万。
今年は６５０万くらいの予定です。
「年収８００万円」の中に「一部に歩合給がある」のではなかったのでしょうか？
私はそう読んでおりました。
ですから「年間の固定給（税込）」がいくらになるか…を知りたかったのですが…。
「毎月の給料明細」で、「固定給」というような表示がされている額を足していけば、「年間の固定給（税込）」がいくらになるかは計算できますよね。
それとも、毎月の給料は全額固定給で、ボーナスが「歩合」になるのでしょうか。
ならば、「源泉徴収票」の「支払金額」から、ボーナス分を差し引けばＯＫです。
もし、「確定申告」をされているのならば、「年収」は『所得』を見ます。
しかし、
> Ｈ１８年が５９０万、Ｈ１９年が８００万。今年は６５０万くらい
ですと、結構、歩合給の分が多いような気がしますが…。

お礼

早い回答ありがとうございます。

固定給の額は３５５千円×１２ヶ月＝４２６万円となります。
歩合給と書きましたが、事業部制らしく利益の○％がボーナスとして１月と７月に貰えるのです。
やはり、このボーナスなしの年収で見られるのでしょうか？

一応、事前審査の書類には「源泉徴収」と書いてあります。
給料明細を見せなければ、ボーナスとのバランスはわからないと思うのですが、いかがでしょうか？

それから、事前審査申込書の「預貯金」欄に素直に「５００万」と書いたので、それなら出してと思われたりするものでしょうか？
次回は「２００万」としたほうが良いのでしょうか？

回答No.6

oska

＞職業（不動産業／給料の一部に歩合給がある）が原因ではないかと思っています。

その原因も、間違いなく減額要因ですね。
ご存知のように、日本でも不動産不況の波が届いています。
既に、都銀でも不動産会社への融資を中止又は引上げを行なっていますから、その従業員で歩合給の存在は否定できないでしよう。
銀行としても、歩合給を除いた査定になっています。

それと、他の回答にもありますが・・・。
頭金無しで３５年の条件で、よく減額でも融資が決まったものだと思います。
通常ならば、減額どころか融資を行ないません。
住宅ローンの頭金は、どこの金融機関でも２０％前後が必要です。
最悪でも１０％です。４０歳で「頭金が無い」とは、銀行としても不安を感じています。
また、７５歳までローンを組んでも返済計画が大丈夫なのでしようか？
ご主人の勤務先は、７５歳定年制なのでしようか？
それとも、退職金が（公務員並に）１５００万円前後保証されているのでしようか？
国民年金・厚生年金は既に破綻していますから、銀行も「年金で返済」は拒否します。
（共済年金・議員年金は、銀行も返済ＯＫと認識しています）
推測ですが、他金融機関に申し込んでも同様な結果になるでしようね。

まぁ、３００万円は融資申込み額の１０％前後ですね。
銀行としても、頭金は最低１０％は準備しろとの意味合いでしよう。
私は４５００万円住宅ローン融資を受けましたが、４００万円の頭金は準備しましたよ。
頭金は、多ければ多い程返済が楽です。完済も早いです。
私の場合、繰上返済と借換で約２０年で完済しました。

不動産市況で、購入物件の評価額も年々安くなってます。
（新築で売れ残りは、４割引で購入出来ます）
再度見積をとり、改めて返済計画を立てた上で、他の金融機関に相談して下さい。
このまま他の金融機関に相談しても、恐らく結果は同じでしよう。

お礼

回答ありがとうございます。
いただいた意見を参考に今後良い方法を検討してみます。

回答No.5

iichiho

欲しい気持ちはよーくわかりますが、「頭金なし、不足の300万円も用意できず」現時点での購入は控えた方が良いのではないでしょうか？
（せめて物件価格の1割できれば2割の頭金が貯まるまで）

住宅を購入するにしても、頭金や事務手数料以外に、もしもの時のための生活資金として半年分の生活費を手元に残しておくことが望ましいですが、300万円が用意できないということは、そえすらもないということですよね？

35年ローンとはいっても、老後の資金の関係もあって、繰り上げ返済して定年時までには完済しないといけませんし、管理費や固定資産税だってかかります。
修繕費用の積み立ても考えなくては。

そうなると、住宅ローン以外に月当たり８万円～12万円くらいかかる計算になりますが、そういった計算はされていますか？
（年間100万円ペースの繰り上げ返済が必要です）

実は、私の従姉が以前マンションを購入したものの、管理費、修繕費積立の増額、駐車場の賃貸料アップなどで、ローンの支払は問題ないものの、繰り上げ返済も貯金もできず。
途中、借り換えを希望したものの、頭金を入れていなかったために残債と物件価格のバランスが悪くて新しいローンが審査に通らず借り換えできず。
そのまま住宅ローンの固定期間が終了して高い金利に移行してローン支払いがアップ。
同じくらいの時期から、夫の時間外がカット。
妻も働きましたが、追いつかず。

結局、400万円くらいの借金が残った状態でマンションを手放しました。

せめて頭金さえ入っていれば、借り換えできたし、ローンの支払額も抑えられたので繰り上げ返済できたし、収入減っても持ちこたえられたのに。

そんなことにならないように、欲しい気持ちだけで無理をして突っ走ることなく、もしもの時を想定して計画してくださいね。

お礼

回答ありがとうございます。
いただいた意見を参考に今後良い方法を検討してみます。

回答No.4

Lescault

こんにちは。

＞主人の年齢（４０歳／定年まで２０年）と職業（不動産業／給料の一部に歩合給がある）が原因ではないかと思っています。

上記も多少は関係あるかもしれませんが、それに加えて言うなら、「頭金なし」もかなり印象を悪くしている可能性がありますね。続に80%ルールというのがあって、住宅ローンの場合金融機関は住宅価格の80%を融資限度額の一つの目安にしているところが多いです。
今回のケースでは、年収に対する借入額が過度に多いわけではないので、全額融資も可能性アリという感じなのですが、頭金0がひっかかったのではないでしょうか？要は、住宅が3100万円なら費用の10%弱（全段の80%ルールからするとこれでもかなり譲歩してくれていますが）は自前で用意して信用積んで下さい・・という意味合いにもとれますね。
あるいは、純粋に歩合給を除いた給与額で借り入れ限度を計算した可能性もなきにしもあらずですが・・・

ルールは銀行事に微妙に異なりますから、他の銀行を当たるのは悪くないと思いますよ。
頑張って下さいね＾＾。

お礼

回答ありがとうございます。

確かに頭金なしが大きな原因かもしれませんね。
実際のところは、５００万ほどは貯めているのですが、
外貨定期の１年物に３００万あり、残り２００万も諸費用と引越し代においておきたいのです。

他の銀行に当たった場合、信用情報とかが登録されるので、何行も出せないと言われますが、本当ですか？
また、先申込の信託銀行の承認された金額などもわかってしまうのですか？
また、今後、将来申込するのに、いつ頃まで今回の登録は残っている物なのですか？

回答No.3

e_Chikama

大変ですね。　だい三者からの感想です。
銀行、これだけ金額ローンしてくれましたね。
月額の返済大変でしょう。　完済する時、旦那さん７５歳ですよ。　７５歳と言うと、働いていないでしょう、また健康状態も不明です。
奥さんも、働き返済する計画でしょうね。
私も、ローン返済で、現在10年目です。　先を考えるとイヤーになっています。
誠に失礼ではありますが、どれだけ多く借りるのではなく、まず確実に返せる金額から、逆算して決めているのでしょうね。

お礼

回答ありがとうございます。
いただいた意見を参考に今後良い方法を検討してみます。

回答No.2

burokion

年齢４０歳で３１００万を３５年返済では７５歳になってしまいますから無理なのでしょう。他の銀行に当たっても同様の結果になるとおもいますよ。
そもそも、年収８００万の方なら３５年返済にしなくてもよいのではないかと思います。月々４０万以上は手取収入ある方なら、多少は苦しいかもしれないですけど２５年に設定されても払っていける額ではないかと思います。定年まで２０年とは言えども、６０歳はまだまだ若いですし、定年後の再就職もお考えになれば、６５くらいまでは働いている人は世の中たくさんいらっしゃいますよ。奥さんも現在はご家庭の方お子さん等でお忙しいかとは思いますが、月々数万の多少のパート程度の収入もお考えの上再検討された方がよいと思います。

お礼

回答ありがとうございます。
いただいた意見を参考に今後良い方法を検討してみます。

回答No.1

masosan

ほかの銀行で良いと思います。
都銀だと今はこのような景気なので特にウルサイでしょう。
労働金庫や信用金庫が割と相談に乗ってくれそうです。
住宅価格はもう少し下がると個人的には思っています。

お礼

回答ありがとうございます。
いただいた意見を参考に今後良い方法を検討してみます。