隣家の方と、土地の売買で、銀行に抵当権がある場合

質問

自宅の隣地に、２０代のご夫婦(公務員)が、新しく土地を購入し、只今建築中で６月下旬頃に完成する予定です。

わたくしの自宅庭と、隣地とが引っ付いている４～５坪の部分（隣家は使い道が難しい地形）を、売買する話が双方で進んでいました。
隣家を建築中の会社が、不動産の仲介を申し出て下さいました。

しかし、隣家の方が、銀行から資金を借り入れるのに、４～５坪の部分を売ってしまっては、
借り入れが出来なくなってしまうとの事で、（土地としての価値が無くなってしまう為だそうです）
建築会社の方は、「４～５坪の土地を、賃貸という形ではダメですか？」と、アドバイスをくれましたが、賃貸は全く考えていないので、それは断りました。

２０代のご夫婦も、使い道が難しいスペースですし、資金も今後さらに必要となってくるので、何とか売りたいという気持ちが強いそうです。

こちらも、今なら現金購入できるので、ご縁があればと思っています。

何か良い方法はないでしょうか？
どうぞ、よろしくお願い致します。

回答No.1

oyazi2008 · ベストアンサー

不動産業者です。
これには2つの見解があって、
1、その部分を売り渡すと、建蔽率や容積率その他制限を越えてしまい違法建築となる可能性がある場合。
2、銀行融資などの都合上、債権者（銀行）は、申請された担保評価に基づき保証会社の承認の元、抵当権を設定し、融資を行います。現在建物建築中で、まだすべての実行が終わっていない状態で、抵当権の一部解除を求めても、保証会社は承諾しないでしょうし、銀行窓口も嫌がって手続きしようとはしないでしょう。

1は、建築会社が間に入っているということは、この可能性は薄いでしょう。

2、は建築が終了し、すべての抵当権の設定が終わり、半年程度の滞りない返済を経てからでなければ、手続き申請もむずかしいと思います。この場合、保証会社の承諾を得られてもその売買金額から担保相応分、銀行へ借金を返済しなければなりませんから、隣家の方の手元に残るのはわずかだと思います。借金は減るが、手元にはあまり残らない。
現在、隣家の地積測量図作成などを今回売買時におこなったなら、分筆するだけで可能ですが、以前の世界座標を用いていない測量図しかないような場合は、確定協議や測量図の作成を経て、分筆という流れになりますから、全体を測量しなければならず費用も結構かかります。

ですから、買うなら本来隣地売却時に行うべきで、今となっては、なかなか現実むずかしいと思います。購入意思は伝えておき、再度隣家から申し出がある時に懐と相談するしかありません。

例外として、その部分を所有することにより、建築基準法に適合していなかった質問者さんの土地が法規をクリアする（建て替えできなかっいたのが可能になる）ような事案なら、可能ですが、面積が増えたり、地形が良くなる程度の理由では、直ぐには無理でしょう。

隣家も借金が減るだけで使える資金にはならない、手間や費用もかかる、とあまりメリットのある事ではなく、銀行に対して面倒な手続きを要するので積極的に行動することを期待するのはむずかしいでしょう。