隣家と分け合いたい土地を購入する方法は？

2012/01/05 20:31

このQ&Aのポイント

我が家の隣に更地の土地が宅地として売りに出されており、購入を考えています。
しかし、丸ごと買うには価格が高い上に広すぎるため、隣家と半分ずつ購入する案が出ています。
半分に分筆して現在の土地にくっつけて一区画にすることができるのか、将来の建て替えにも影響するのかなど、方法について詳しく知りたいです。

garasunoringo
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不動産売買・投資
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detekoiya
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2012/01/08 03:08 回答No.5

仲介業者を通して、売主に分筆をさせて直接半分ずつ購入というのは前回書いたように、売主にとってはリスクが大きくなります。そういう交渉をすればいいという書込みもありましたがそれは現場を知らない現実的ではない考えだと思います。もしあと4000万円用立てたとしても、購入して分筆している間に裏切られたりしてしまったら困ってしまいます。ですから、どちらにもリスクがないように下記の方法でいかがでしょうか？単純に4000万円ずつとして質問者がAさん、反対隣がBさんとします。 BさんはAさんに4000万円融資します。 Aさんはそのお金と自己資金で購入します。決済して所有権移転によりAさん名義の土地になります。その際に、Bさんは自分の出した4000万円の保全のためにその土地に抵当権を設定します。同時にAB間の売買契約も締結します。そして分筆を行い、その後半分の土地の決済・所有権移転をします。売主さんから購入する時点で決済条件として境界確定済みの実測図の添付を条件としておけば (というか、通常は売買契約に際して境界確定済実測図は必須です) 買った土地の分筆は問題なくできます。仮に当該土地を中心に南が道路、東はAさん、西がBさん、北側が第三者の所有として売主さんからAさんへの売買の時点でその土地の境界確定については北側の第三者以外は同意が取れるわけですから、その第三者との境界確定は、売主さんが責任を持って行うことになります。その上で、購入後に行う当該地の分筆については、その内側だけの問題なのでAさんの申請のみで行えます。あとは、AB間での金銭貸借契約書、覚書などをしっかり交わしておけばいいと思います。金銭貸借については無利息とし、残り半分の引き渡し時に返済 (実際は売買代金に充当になりますね) 分筆については、面積は2等分し接道部分の長さを同一とする、など諸費用分の扱いは考慮してませんが、おおざっぱにはこんな感じでいかがでしょうか？

質問者

お礼 2012/01/08 11:30

なるほど! その方法であれば、A,B,売主全てのリスクを低くできるので、事がスムーズに運べそうですねご回答文をプリントアウトして、隣人に見せてみようと思います素晴らしいご回答ありがとうございました

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detekoiya
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2012/01/08 00:44 回答No.4

売主に、先に分筆させて半分ずつ売買契約を行うというのは質問者にとっては都合がいいですが、売主にはリスクばかりとなります。同時契約・同時決済などかなり特約を付ける必要があります。自分が売主だったらお受けしません。万が一、半分だけ売り渡して半分だけ残ってしまったらその分が永遠に売れない可能性すらあります。そんなことはしない、と口でいくら言ったところで意味がありません。悪意はなくとも順番に契約しようとしたら買主の一人が急死してしまったとか絶対にないとは言えませんから。ですから買う方でまず、まとめて買ってしまってそれから分筆をして半分を売買するほうがいいでしょう。幸い、というかそうでないと無理ですが両家ともに現金決済とのことですからこういう方法はどうでしょうか？買主Ａがまず全部買う、買主Ｂは最終的に自分が買う分の金額を買主Ａに融資して購入する土地に融資分の抵当権設定を行う。購入後、分筆と並行してＡＢ間の売買契約を進める。最終的な決済と抵当権解除や分筆費用精算を行う。あとＡＢ間は直接契約するとしても、最初の売買は仲介手数料が発生しますから、その按分精算も必要ですね。このような方法であれば、売主にはリスクがありません。自分は完全に手放した後に分筆でも何でも、もう関係のない話になりますから・・・購入後のことになりますから、分割の売買については売主の仲介業者に相談するよりも司法書士に相談してみたらいかがでしょうか？契約書の作成とかにも相談に乗ってくれると思います。半分を購入後であれば、元々の土地に合筆することもできますし再建築等の際には合わせた面積で申請できるはずです。地域により、最低敷地面積の規制がある場合がありますが (住宅地のレベルを保つために一区画を一定の面積以上にさせる) 更地で売買するのであれば制約は受けないと思います。念のため、該当の役所へ事前に相談ください。

質問者

お礼 2012/01/08 00:56

ご回答ありがとうございます私の方で一旦まとめて買って、その後に半分を隣人に売るという流れはわかりやすくていいとは思いますが、土地価格が８千万円なので、私には全額用立てられません他に上手い方法はないものでしょうか

sacra-home
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2012/01/06 07:29 回答No.3

＊一区画の土地を半々で購入するには、お隣の方としっかり意見（購入の総予算）を摺合せしてから、不動産屋に相談する。＊半分に分筆(言葉合っていますか？)できるのでしょうか？可能です。今回検討中の土地について、境界確定はできているのか？などを不動産屋に確認してください。基本的に分筆にはその土地に隣接する土地との境界確定が必要ですが、左右は質問者さんとお隣さんなので問題なく進むはずですから、前の道と裏の境界がポイントとなりますね。また、検討中の土地が測量済み（古いのはダメですが）の場合、分筆の際の測量費用が不要な場合もあります。その半分を現在の自分の土地にくっつけた形で一区画にして、将来建て替えの際に、その半分をくっつけた面積で建蔽率など各種規制を申請できるのでしょうか？購入後、土地は２筆になりますが、それを合筆してもしなくても、合わせた面積で建築確認申請可能です。以上を踏まえて、購入にかかわる諸経費、分筆の費用など、すべて含めた予算をお隣を相談してから「両家で出せる金額はこんだけです。分筆後の決済を希望します。この条件で買えるように売主と交渉してください。」と、不動産屋に言ってみて下さい。「分筆後の決済」もポイントだと思います。万一分筆（そのための境界確定）ができなければ困りますから、購入後に分筆手続するのは（一旦一つの土地を他人同士で共有する事にもなり）お勧めできません。