借りてる土地の売買について

質問

うちは土地のみ借りていて、借りている土地の上に家が建っています。
建物は、自己所有です。
祖父の代から借りている為、もう借りて50年になります。
（ちなみに借地料は、月5万以下です）
家を建て直す時（20年前）に「売ってくれないか？」と土地の所有者に
頼みましたが、「売る時は、おたくに売るからまだ借りててくれ」との返答でした。
50坪程の土地で地方のため今までの借地料で相場購入金額の2倍近く支払ってると思います。
その後も、何度か「売ってくれないか？」とお願いしましたが、いい返事がないまま
今に至ってます。
そこで質問なんですが、
50年も借りていて相手が「売らない」と言えば、借りてる方はどうしようもないんですかね？
（長く借りてるこちらに有利な法律などないのですか？）
また相手が「売ってもいいよ」って言ってくれた場合、
今までの支払った借地料は考慮されないんですかね？
もし考慮される場合、どの程度考慮されるのですかね？
（仮に土地の相場が坪10万で500万の場合、いくら位に考慮されるのですか？）
土地に詳しい方や土地売買した方、よろしくお願いしますm(_　_)m

回答No.3

noname#184677 · ベストアンサー

宅建主任者資格持ってます。サラリーマン大家で不動産売買を幾度も経験しています。
まず、借地も民法の賃貸借の一種です。ただし借地借家法という特別な法律で規定されて
います。
普通のもののリース・レンタルでは長く借りていたら安く引き取れる慣習もありますが
土地は減価償却資産ではなく価値が減らない資産です。
ですから長く借りていても特に安く買える利点は生じません。
長く平穏に占有していたら自分のものになるという民法の規定はありますが、地代を払う
関係では適用されません。

所有権は地主にあります。人のものですから持ち主の意志に反して売れというわけには
いきません。
ただし、借地権価格というものがあり、土地を人に貸すと、借地権価格（土地価格の7割程度）
がすでに、借地人の持ち分となっているのです。
＞また相手が「売ってもいいよ」って言ってくれた場合、
＞今までの支払った借地料は考慮されないんですかね？

更地価格が1000万の土地なら、「底地買い」は3割（土地によって違います）つまり300万程度
と考えられます。つまりいままで払った地代分は「更地を買うより」安く買えることになります。
借地権割合は、その地域によってことなります。6割から8割までいくらか差があります。
借地権というのは、ほとんど土地を持っているのと同じくらい強い権利です。無理して
底地を買わずとも、建て替えや売買ができるのです。ただ地主の承諾を得る必要がありますが
地主が承諾しない場合裁判所に申し立てたら裁判所が許可を出すという仕組みになっています。
地主はそういうことは百も承知ですが、借地人、特に相続で借地権を得た若い人は知らないで損して
いるケースが多いようです。ご注意ください。
ネットの掲示板でもでたらめを教えて借家人に大きな勘違いをさせる人がいますね。
宅建主任者か司法書士に詳しく聞いてたしかめてみたらよろしいです。
借地権は大きな財産ですからね。

お礼

丁寧な回答、ありがとうございます。

相手が売ってくれた時に、相場より少しでも安く買えれば
とても有難いです。
逆に相手が相場より高い金額を提示してきたら悩むところですが、
exhibitionistさんの回答で勇気が出ました。

PS.「借地権割合」が詳しく記載されてる法律等あったら教えて頂きたいです。

本当にありがとうございましたm(_ _)m

回答No.5

noname#184677

借地権割合は、土地の所属の税務署で相続路線価を記載した地図が用意されています。
そこに70/100のような形で、その土地の借地権割合が記載されているはずです。
ご覧になるが早いです。

回答No.4

kannjyani

土地の貸し主は固定資産税を支払って尚、利益が生じているため売りたくはないと考えているのだと思われます。
借地の賃借料はとても安いのが一般的で、貸し主から借り主に買い取りの打診があるケースが主です。

ここは借地借家法　第１１条で賃借料の減額を求めては如何でしょう。
http://ja.wikibooks.org/wiki/%E5%80%9F%E5%9C%B0%E5%80%9F%E5%AE%B6%E6%B3%95%E7%AC%AC11%E6%9D%A1

貸し主はこれに対抗できませんし、今よりも賃借料が安くなるのであれば買い取る必要もなくなります。

以上、ご参考までに。

お礼

借地借家法、教えてくださってありがとうございます。
今度、貸し主に会うときに売ってもらえないようなら
賃借料の減額を提案したいと思います。

親切にありがとうございました。

回答No.2

MIKI-PAPA

＞50年も借りていて相手が「売らない」と言えば、借りてる方はどうしようもないんですかね？‥‥‥どうしようもありません。

土地の所有者が「売りたく無い」のですから仕方ありません。土地相場の３～５倍も出せば、相手の気持ちが変わるかも知れませんが。

今までの支払った借地料は考慮されないんですかね？‥‥‥今迄に幾ら支払ったかは、全く関係ありません。

もし考慮される場合、どの程度考慮されるのですかね？‥‥‥考慮される事は全くありません。

お礼

教えてくださってありがとうございます。

ちょっと失礼かもしれませんが、
少しキツイ回答ですね。
(MIKI-PAPAさんは、賃貸物件とか所有してる方なんですか?)

貸してる側ばかり有利で、借りてる側は不利なんですね。

残念です・・

ありがとうございました。

回答No.1

mapu2006

土地の持ち主が売らないと言えば当然買えないでしょう。何年借りているかなんて関係ありません。
今までの借地料を考慮してくれるかどうかは売主さんの気持ち次第でしょう。考慮する義務はありません。
また、妥当と思われる売価より著しく安く買った場合、贈与税がかかるかもしれません。
固定資産税は購入価格ではなく、評価額で計算されるので、安く買っても節税にはなりません。

土地を借りている場合、賃借人の方が方で手厚く保護されていると思うので、負担が大きくなければそのままでいいと思います。