土地の売買価格について

質問

10年前から貸している土地を売って欲しいと申し出がありました。
名義は亡くなった父で母が管理しています。（年間150万の家賃です）
８００坪ほどあり、土地の上に工場を建てて会社を経営されています。
10年前は売買金額が折り合わなかったらしく（当時は父が健在）「では賃貸で・・」と言う話になったそうです。この度、資金を借りるのに工場だけでは借りられないので土地を譲って欲しいと言われました。
貸している会社が潰れても本末転倒になるので、検討してみようと思い質問しました。
不動産屋さんにも相談して近隣の売買価格を調べてみようと思うのですが、これまでの10年間の賃貸料は売買価格に関係してくるのでしょうか？
突然の申し出で、母から相談されて戸惑っています(^_^;)
文章が下手くそですみません。よろしくお願いしますm(__)m

回答No.2

noname#116235 · ベストアンサー

売買に直接関係ありませんが、ちょっとおかしい箇所があります。お金を借りるのに、わざわざ土地を買って担保に入れる人はありません。そんなことをしたら普通は、困るからです。

>資金を借りるのに工場だけでは借りられないので土地を譲って欲しいと言われました。

↑ここの事ですが、仮に土地を一億で買ってそれを担保にしてお金を銀行から借りるとしますと、一億の土地に一億のお金は貸してくれません。優良な会社でも、せいぜい6000万くらいでしょうか。

そうしますと、土地を1億で買って、その土地を担保でお金を借りても、差し引き4000万のお金が足りなくなります。それでしたら、土地を買わずに土地代の一億を使ったほうが資金の余裕が出来ます。

土地を買って担保に入れてお金を借りたほうが良い場合もあります。それは1億の土地を、3000万くらいの特価で買えば、土地を担保にして6000万借りた場合、3000万の余裕が出来ます。

貴方の相手の方の考えは後者ではないでしょうか？ちょっと不自然な話ですので、一度銀行なり不動産屋なりに相談する事をお奨めします。

お礼

ご返信ありがとうございますm(__)m

そうですよね、なんだか話がおかしいですよね。
下記にも書きましたが、評価額の3/1を提示されました。

向こうは、少しでも安く手に入れて借り入れ・・と思っているようですね。
5年前に父が亡くなり女所帯になっていますので、向こうも話を持ち出してきたような気もします（父は売ることには反対でしたので）
私も知恵がありませんので、ここの親切な皆様と不動産屋さん等、第3者の方にお知恵を借りながら話をすすめ、あんまり値段が折り合わなかったらきっぱりとお断りしますね。
ありがとうございましたm(__)m

回答No.4

echino

不動産屋です。
金融機関は土地と工場内の設備を担保として融資を行うと思われます。
前提がおかしな話となっています。No.2の方と同じ意見です。
土地を買うのに適正な金額が払えるならば今回の話は持ち上がって
いないように思われます。

はっきり言います。
おかしな話を元にした不動産の売買は絶対に避けたほうが良いです。

言ったもの勝ちみたいなもので買えなくて元々で話を持ちかけてくる
方も多いでしょうけどね。
安く買えれば、当然その分得をするわけですから。
安く買えれば、融資を受けるのも楽でしょうし。

お礼

ありがとうございますm(__)m

実は知り合いの不動産屋さんに近隣の売買価格（坪）を聞いたところ、１０万スタートと言われました。
・・が！！向こうの提示値段は坪1万円（笑）
まさしく言ったもの勝ちだったのでしょうか！？

下にも書きましたが「それじゃあ話になりませんね」とは伝えてあります。
家族経営の結構堅実な中小企業ですので、このままの賃貸でも充分だと思っています。
買ってくれる値段にもよりますが（笑）

このまま向こうの出方を見て決めようと思います。
ありがとうございましたm(__)m

回答No.3

hazu01_01

１０年間の賃貸料は特に売買価格に関係させなくともよいと思います。
８００坪というとかなりの広さですので、広大地として減額されるでしょうが、素人同士で値段も決めるのは大変でしょうから不動産鑑定士に適正価格を決めてもらい、あなた側、会社側の双方で値段の交渉をし実際の取引価格を決めたほうがよいと思います。
どちらが切実にその土地を所有したいかによって、実際の価格が左右されます。

お礼

ご返信ありがとうございましたm(__)m

＞１０年間の賃貸料は特に売買価格に関係させなくともよいと思います。
そうなんですね、一つ勉強になりました。

＞８００坪というとかなりの広さですので
向こうもこちらも1坪の値段で大きく左右されますものね・・(^_^;)
どうにか当事者だけの契約を持ちたいように言われましたが、お互いしこりが残るのも嫌なので、専門の方に入っていただこうとおもいます。
その金額が不満ならお断りしますね。
こちらは買ってほしい訳では無く、今までのお付き合いで売ってあげてもいいかなあ・・と言う考えでしたので。
皆様に相談して少し気持ちが強くもてました！あやうく向こうの話に流される所でした。ありがとうございましたm(__)m

回答No.1

outerlimit

売るほうは、できるだけ高く売りたい
買うほうは、できるだけ安く買いたい

で　合意した価格で売買になります
その交渉の過程で、いろいろ持ち出されます
（質問にある事項等）　が　あくまで　売り手・買い手の合意です
いろいろ持ち出されたことを考慮しても良いですし、無視してもかまいません
最悪　合意が得られなければ　売買が成立しない　だけの　ことです

どうしても買いたい、売りたいと思っている方が妥協を迫られるのは当然のことです

お礼

ご回答ありがとうございましたm(__)m

＞売るほうは、できるだけ高く売りたい
＞買うほうは、できるだけ安く買いたい
まさしくその通りですよね(^_^;)

借主に「いくらぐらいで考えられていますか」と聞いたところ、固定資産の評価額の３/１の金額を提示されたそうです。
うちの母が「その値段では話になりませんね。うちは売りたいわけではなく、今のままの契約で良いと思っていますから」と言ったそうです。

これからしばらく攻防戦が続くと思います（苦笑）
またご助言よろしくお願いします、お世話になりましたm(__)m