上り勾配の土地の隣家の土圧について

質問

前道が上り勾配になっている土地を購入し、新築の予定で建設会社と話を進めています。

元々は隣家と合わせて１つの土地を分譲して販売された為、うちの方は道路面から1.5～1.2M程土地が高くなっています。
隣家は道路面から1.2～0Mとなっています。0Mの方から車の出し入れをされています。

ビルトインガレージにする事を予定しているので
道路面とフラットにする必要があり土を取り出す予定になっています。
建物自体は3階建てにする予定です。
1階にはガレージ以外に玄関や倉庫なども作ります。

建物の建設部分のみの土を取り出して、高基礎で建築して
土圧をとめる方法で最初は話をしていました。
こちらはあくまでGLが隣家と同じラインになります。

しかし、後から新たな案を提示されました。
そちらは隣家との境界ライン全域に50～60cm程の円柱コンクリートを埋め込むような形で作り
そこで隣家の土圧をとめてそれ以外の所の土を全て取り出してしまうという物です。
こちらの場合は当方の土を全て取り出してしまうので、通常の3階建てで作るという方法です。

両方のプラン共に私の建築費に差は出ないそうです。（実際の差異はあるのでしょうが私には分かりません）

強度的にはどちらでも十分だそうですが、素人の私にはどちらが良いのか分かりません。
プランで考えると通常の3階建てを建てられる後者のほうが自由度が出るのですが
後々の円柱コンクリート部分のメンテナンスや老朽化などの心配もあります。
高基礎でも同じかも知れませんが。

また、子供が独立した後に地元に帰る可能性もあるので、リセールの事も考えてしまいます。
その場合は高基礎よりも後者の方が良いような気がするのですがどうなのでしょうか。

説明が難しくて分かり難いかも知れませんが、よろしくお願いします。
分かり難い点があれば補足します。

回答No.5

大明神（@bathbadya）

仮にこの場で「擁壁」と呼ぶことにして、
通常は擁壁の基礎はＬ字型に埋め込んで、Ｌの先に土圧をかけて固定する。
なので、高い方側に基礎が出るように施工するのが理にかなってる。

すでに隣家のフェンスがあると言うことなら、フェンスの基礎がこちらに出ている可能性もあるし、
掘削時の振動で倒れたり亀裂が入ったりする可能性もある。

> 建物の建設部分のみの土を取り出して、高基礎で建築して
> 土圧をとめる方法で最初は話をしていました。
> こちらはあくまでGLが隣家と同じラインになります。
これは、１階部分を半地下にするってことかな？？？

お礼

現状で擁壁を作るのは難しいようで、円柱分を掘って、そこにコンクリートを流し込んで円柱を作るそうです。それを、境界ライン全体に作ります。
その方法をとらないと、土を取ったときに崩れるからだそうです。

隣家のフェンスの基礎はブロックで、そこに影響がでないように少し離して掘ります。

イメージ的には半地下のような感じでしょうか。正式にどうなるのかは私には分かりません。
ガレージ部分や倉庫部分は半分程度が高基礎の中になるようになります。

回答ありがとうございます。

回答No.4

sirousagi1

円柱コンクリートってのは擁壁のこと？

隣地との高低差がどのくらいあってとか周囲の状況はさておいて、
形式はどちらにせよ、敷地に余裕があるのなら土留め擁壁を建物壁と兼用にしない方がいいと思います。

強度がということとは違い、理由を言うなら建物と隣地までの距離とでも言った方がいいですかね。
付け加えると、下記になります。

将来のこととしては、転売についてをお考えのようですね。
長期優良住宅などは、その転売を視野に置いて値が下がらないようにとした狙いですが、実態はそうにはならないと思います。更地は高値ですが、上屋があると価値は下がります。要するに上屋は邪魔になります。海外と違い、日本は建替えの文化なので足元を見られた価格となることは承知していないといけない。

お礼

擁壁とは違うようです。
用途は同じだと思うのですが、もっとしっかりした物だという事です。

将来的にもし転売する際に、通常の３階建ての方が潰し易いということでしょうか？
それとも、土地の土を全て漉き取っている方が売り易いということでしょうか？

通常の３階建ての場合は、円柱の土留め部分が敷地内にあるので、その分がデッドスペースとして不利なのかなぁと考えています。
いずれにせよ、隣地から離して建てるので、その分はあまりデメリットにならないと建築業者には言われているのですが
ニュートラルな立場の方の意見を聞きたいです。

回答ありがとうございました。

回答No.3

tai-yu

土地が他の人よりも若干高いレベルにあるだけでメリットがあります。

集中豪雨のときに水が隣地から入らない。当然道路からも入りにくい。
人の建物から見下ろされない。（中を上からのぞかれない）

低いとメリットは何も無いです。

あきらかに業者が工事をしやすいようにしているだけで、あなたにはメリットが何も無いです。

お礼

確かにわざわざ盛土をして家を建てる方もいらっしゃるようですからそういったメリットもありそうですね。

ですが、ガレージ部と倉庫部分は高基礎部分の中に入るので、道路と同じ高さになり
今回のプランの場合はそういったメリットはなさそうです。

他に気になる点があれば指摘して頂ければ幸いです。

回答ありがとうございました。

回答No.2

titokani

隣家との間の土地をどのように使いたいのかによると思います。
ガーデニングや家庭菜園をしたいのであれば、前者のプランのほうが日当たりがいいと思います。

あと、後者だと、隣家との間が1.2～1.5mの段差となりますので、円柱コンクリートの上にフェンスや塀などが必要になると思います。

お礼

隣家との間は１メートルも取れないので、いずれにせよ通路程度となります。
建築会社もその為にいずれにせよデッドスペースなので変わらないと言っています。

フェンスは隣家が境界に先に設置しているので特に必要ないかと思っています。

他に何かありましたら引き続きお願いします。

回答ありがとうございました。

回答No.1

yasuto07

家が立ってしまえば、どちらも変わらないと思いますよ、基礎は見えないのだし、ちゅ車上の使い勝手とか、スキップハウスノフロワートカ、内装とかに、こだわるのが良いでしょう。

お礼

確かに見た目は大差ないと思うのですが、基本が違うので後から変えられない分不安があります。

回答ありがとうございました。