アパートの売却

質問

アパートの売却に関して質問します。母から相続したアパートを売却しようと思うのですが、貸し部屋の一部に貸主が母や兄名義の契約書があり、売却時までに貸主を自分名義に変更する必要があるのか、それとも売却後の所有者が、当然に貸主になるので、変更の必要が無いのか、回答をお願いします。

回答No.3

fujic-1990

「必要」とは、法律的な必要のことか、経済的な必要のことかによって、回答は変わります。

　法律的には、母上が所有されていた時代にすでに兄上（所有者ではない人）が貸主になっている賃貸借契約が存在できた（有効だった）ことからもわかるように、所有者の立場と賃貸人の立場は別物です。

　（もちろん、「ふつう」は一致しますが、ふつうは、というだけの話です）

　したがって、ふつうの売買では、所有者が変わっても、無条件、自動的・必然的・問答無用で賃貸人の立場が買主へ移動するわけではありません。

　相続後も売買後も、質問者さんと不仲のお兄さんが「俺が賃貸人だ、家賃は俺んとこへもってこい」と言い続ければ、賃借人は従わざるを得ない立場です。（ふつうは、そんなことは言わないと思いますけど）

　その場合、買主との間でトラブルがおきます。

　最終的には新所有者が勝ちますが、買う人の立場でいうと、そういう複雑なのは面倒なので、質問者さん名義に統一してからでないと買わないと思います。あるいは値段的に、徹底的に叩かれると思います。

　売れなくてもいい、買いたたかれてもいいという売主はふつう、いないので、貸主名義を質問者さんへ移動する「必要があります」ね、というアドバイスになります。「移動しなくちゃダメだよ」と。

　法律的には、貸し主名義を質問者さんに移動する「必要はありません」。

　法律は、質問者さんが売れなくて困ろうが、買いたたかれて困ろうが、どーでもいいので、「アパートは、売却前に所有者と賃貸人の名義を一致させなくてはいけない」というような規定は作っていません。

お礼

大変詳しい回答ありがとうございました。法律的には必要ないようで安心しました。ただ兄は問題の多い人なので、実際の売買では大変かもしれません。

回答No.2

sugimoto-k

母親が貸主の賃貸借契約書は特に変更必要ないですが、お兄さんが貸主の契約ですがアパートにお兄さんの持ち分が有ったのでしょうか？
(1)持ち分が有ってその分も相続したのなら変更の必要はないでしょう。

(2)持ち分が無くて貸主となっている場合は、母より借りて又貸しをしている状態と考えられなくもないので、名義は変えないといけないでしょう。（相続後はあなたが兄に貸して兄が又貸ししている状態と考えられなくもないです。）買主が名義変更する場合、貸主が兄の契約については買主が賃貸人、兄が賃借人、入居者が又借り人と考えられなくもないので、買主は嫌がるでしょう。

名義変更ですが兄弟連名で貸主があなたに変更になるという借主への通知だけでも賃貸借契約に特に問題ないですが、
どちらにしても買主さんが契約書での名義変更希望される場合、売りたければするしかないでしょう。

お礼

大変詳しい回答ありがとうございました。兄の持分はありませんが、買主は嫌がると思うので、対策を考えたいと思います。

回答No.1

junkid

母の分は変更しなくてもいいよ。包括承継だから。相続によってあなたが当事者になってる。
兄の分も変更しなくてもいいよ。新所有者が当然に賃貸人になる。

お礼

回答ありがとうございました。兄は、お金にうるさい人なので安心しました。