土地の売却について

質問

義理の母親から、「私（母親）が所有している土地を売却したお金で、貴方達のマイホーム資金に充当していいよ」との嬉しい話があり、実際その土地を欲しいと言ってくれる法人も見つかったのですが、土地の売買に関する知識が全く無く、是非とも上手な節税方法が知りたいのですが・・・(^^;
現状は、義母名義で30年間所有していて、その前は義理母の母親から相続し、その当時の土地の売買価格は不明、実際住んでいたのは25年前までで、去年までは法人に貸してました。仮にその土地を1000万で売却した時にかかる税金と、自分達が実際義理母から譲り受けられる金額を知りたいです。売買する前に生前相続した方が良いのか、自分達の新築する住宅を義理母名義にした方が良いのか、普通に現金化できてから譲り受けた方が良いのか、税金が少なく済む方法を教えて下さいm(_ _)m

回答No.1

noname#11476 · ベストアンサー

まず義母に売却して現金化してもらい、現金で受け取るのが一番良いとおもわれます。

理由は、

１．土地売却時には売却して得たお金に税金がかかります。
これは、長期に保有していた土地であれば軽減措置があります。
ご質問者が譲り受けてからだと軽減措置を受けられません。

２．今年スタートした相続時清算制度により、
　・６５歳以上の親から２５００万円までは非課税
　・住宅取得目的であれば、３５００万円まで非課税で年齢制限なし
となりました。（最終的な税金は死亡時の相続遺産と合算で相続税を計算します）
これは現金でも現物でもかわりがありません。

ということです。
ただ、１で譲り受けた後、数年そこに居住してから売却であれば住宅の買い換えによる売却として特別な非課税枠があります。
その場合はむしろ譲り受けてから売却した方がよくなります。
なので、ポイントはその土地の売却時に掛かる税金を如何に最小とするかです。

（生前贈与自体は、多少の違いはありますが土地でも現金でも大差はありませんので）

お礼

今現時点でのベストな選択を聞かせて頂いた事は
私共にとって大きな一歩となりました。
本当にありがとうございました。
一番はその土地に数年間住んだ後、
売却出来ればいいのですが、
子供の学区を変えさせたくないのと、土地を欲しがっている法人さんも店舗を近日中に建て替えるとの事で、時間があまり無かったので、今は現金化する事が
先決だったんですね。
こんなに早く答えを出して頂けたのであれば
もっと早く教えて！gooを使っておけば良かったです(^^;本当にありがとうございました♪

回答No.2

noname#24736

土地を売った場合、譲渡所得となり、他の所得と分離して税金の計算をします。
譲渡所得は、売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額＝課税譲渡所得金額

その土地を５年以上持っていた場合は、長期譲渡所得となり、売却益から100万円の特別控除が有り、その残りの課税価格に対して、所得税が20％と住民税が６％課税されます。
取得費が判らない場合は、売却価格の5％が取得費となります。

お母さんが売った場合です。
1000万円で売却して、取得価格が判らない場合は、次のようになります。
1000万円－50万円－100万円＝課税譲渡所得850万円
所得税が　850×20％＝170万円
住民税が　850×6％＝51万円

お母さんから譲り受けて、あなたが売却すると、上記の特別控除100万円が有りませんから、その分だけ税金が増えますから、お母さんが売って、その代金を貰った法が有利です。

贈与税について。
今までは、贈与税の非課税枠が普通の贈与で110万円、実の子供に対する住宅資金の場合が550万円でしたが、今年の税制改正で、普通の場合2500万円、住宅資金の場合3500万円になりましたから、贈与税の問題はありません。

ただし、非課税となるのは実の親からのものに限られますから、ご主人がもらう必要があります。

又、新築する住宅を義理母名義にする必要は有りません。

あなたも建物の資金を出す場合は、ご主人とあなたの資金の出資比率に応じて、共有登記をしないと、贈与税の問題が発生します。

お礼

お蔭様で具体的な数字が掴めました（＾-＾）
ありがとうございましたm(＿＿)m
やはりかなりの税金が掛かって来る訳ですね(^^;
でも援助が無い方に比べたら幸せと思い、
家族が喜ぶ家を建てたいと思います。