住宅ローン一括返済と贈与税について

質問

住宅ローンの一括返済を考えています。

土地建物合わせて3600万円です。

旦那名義のローン残り900万を私(妻)の親、又は私の貯金から支払う場合、
共有名義にすることで、贈与税はかからなくなるのでしょうか？

また共有名義にすることで、何か支払うお金が別に発生したり、
面倒な事が起きたりするのでしょうか？

過去のアンサーや税務署のページなどを調べてみたのですが、
この件が該当しているのかどうかがよく分かりませんでした。

勉強不足で申し訳ないのですが、お力を貸していただけないでしょうか。

どうぞよろしくお願いします

回答No.1

ben0514 · ベストアンサー

柔軟に考えるべきだと思います。
ご希望に沿うように考えるのであれば、ご主人が組んでいる住宅ローンを借り換えするということでしょう。借り換えによる次の借入先があなたやあなたの親ということなのです。そうすれば、あくまでも借り入れですので、贈与でなくなり、贈与税は申告不要でしょう。
ただし、返済がされないなどの実態が贈与と変わらないとなれば、税務調査で課税されることになってしまいます。スムーズだと思うのは、借り換え後、速やかに貸し借りのある間で、不動産の売買を行うのです。時価相当のうちの借り換えの借入額の持分を売却するのです。
そうすれば、実質、お金の貸し借りではなく、不動産の売買を行うための金融機関対策のお金の流れとなるでしょうからね。

注意点としては、しっかりとした金銭消費貸借契約や売買契約を結ぶということです。よくあるのは、夫婦や親子などの身内ということで、契約行為を甘く見ることです。税金は実態で課税され、それを覆すのも実態なのです。契約書類に沿ってお金を動かし、それが終わり次第登記名義なども変更するということなのです。
また、不動産の一部を売ることになりますので、ご主人は、購入金額から売買までの減価償却による計算をした金額と売却の金額に差があり、それが利益であれば譲渡所得が発生し、所得税の申告も必要なのです。だからと言って、時価より低い金額などとすれば、その差額が贈与などとされてしまう可能性もあります。

この時価などは、税務上の目安などはありません、あくまでもあなた方が正しいと思うだけの根拠を残しておき、税務署から聞かれた際にこたえられるようにし、税務署が納得すればよいのです。
このように考えると、素人判断と素人計画では、税の時効が終わるまでびくびくしなければならなくなってしまうことでしょう。税理士に税務署が納得するであろうと思う計画と根拠を相談し、計画を練ることが必要だと思います。

ローンの繰り上げ返済には、金融機関も関係します。それが別な人が返済するなどということは嫌がることでしょう。そして、繰り上げ返済前に一部売却となれば、借入先である金融機関の了承も必要だと思います。

単純ではないですが、税の種類・人・お金の流れを分解して考えれば、流れはわかると思います。

お礼

回答ありごとうございました。

お礼が遅くなり申し訳ございません。

回答を参考にうまくまとまりそうです。

丁寧な回答ありがとうございました。

補足

丁寧な回答ありがとうございます。

実は回答をいただくまでにまた色々調べていたのですが、このような質問があり、
これが今回の件と似ているのではないかと思いましたが、どうでしょうか？

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1049249850?fr=rcmd_chie_detail

うちの両親も所有権を持ってもらいたいと思って提案したのかもしれないと思いました。

新築購入の際の贈与とローン支払いのための贈与はまた違うものになるのでしょうか？

私も両親も旦那に貸して返済してもらうという感覚よりは、
一括で払ってしまった方が結果的にお金がかからないで済むからという感じなのだと思います。
(両親に関しては所有権というのもあったのかもしれないです)

なので贈与税やその他の事でお金がかかって、一括でもローンでも大して
支払いの総額が変わらないのであれば
わざわざ一括にする必要もないのかな、、、と思ったのですが、、、

すみません、もしよろしかったらまた回答をいただけると助かります。