住宅ローンの繰り上げ返済と贈与税

質問

住宅ローンを組んだのですが、繰上げ返済や贈与税について判らなくなってきましたので教えて下さい。

1）夫（会社員）妻（専業主婦）で、3400万のローンを組む時、妻の親から400万頂いたので、登記上妻の持分をもちましたが、土地は夫のみの持分で建物を夫8/10妻2/10の持分と登記しています。この場合、建物分の持分というと400万は贈与に関係してくるのでしょうか？（登記の時に、400万は妻の方から出てると司法書士の人に言ったので、大丈夫だと思っていたのですが・・・ここで、いろいろ読んでいると判らなくなってしまいました）

2）妻が独身時代に貯めた400万を繰り上げ返済に使いたいと思うのですが、一度に返済すると贈与税がかかってくるのでしょうか？
贈与税がかからないように、登記の変更をすれば大丈夫でしょうか？でも、その際、司法書士さんにお願いすると結構費用がかかりそうなので、自分ですることが出来るのでしょうか？

3）繰上げ返済は、税務署からの「おたずね」が来た後の方が良いのでしょうか？
その時、今子供の名義で自動積立しているものも繰り上げ返済の一部として充てることも出来るのでしょうか？その場合は、夫の通帳からの自動積立しているものなので、贈与税はかかりませんよね？
出来るものなら、すぐにでも繰り上げ返済したいと思っているのですが、贈与税がかかってくると思うと怖くて出来ません。

質問が多くて申し訳ありませんが、いろいろ調べてもよく分からなくて、どなたかよろしくお願い致します。

回答No.1

noname#11476 · ベストアンサー

1）建物の価格（購入価格又は工事請負価格）の２割が４００万であれば、妻の持分で間違いありません。
ちなみに妻は親から贈与してもらった年の翌年３月１５日までに住宅取得特例による贈与ということで税務署に申告が必要です。

>2）妻が独身時代に貯めた400万を繰り上げ返済に使いたいと思うのですが、一度に返済すると贈与税がかかってくるのでしょうか？
妻から夫への贈与となりますので年１１０万以上であれば贈与税がかかります。

>贈与税がかからないように、登記の変更をすれば大丈夫でしょうか？
はい。

>でも、その自分ですることが出来るのでしょうか？
出来ますがそれでも登録免許税という税金はかかります。この場合は妻にその持分を譲渡することになるので、４００万の１％，４万円が登録免許税です。贈与税よりははるかに安いです。

>3）繰上げ返済は、税務署からの「おたずね」が来た後の方が良いのでしょうか？
関係ありません。

>今子供の名義で自動積立しているものも繰り上げ返済の一部として充てることも出来るのでしょうか？
>その場合は、夫の通帳からの自動積立しているものなので、贈与税はかかりませんよね？
夫の通帳だからかからないのではなく、夫の収入で貯めたお金であれば贈与税はかかりません。
税金は名義ではなく実態で課税します。

さて、夫から妻への贈与を年１１０万以内にすれば贈与税はかかりませんので、その範囲にとどめるという考え方はあるのですが、今年１００万返したとして残り３００万にかかる金利は多分短期金利でも年２％程度ですよね。そうすると登録免許税よりも高いので、やはり譲渡する形をとった方が安く上がると思います。

もう一つ購入して登記してから間もないのであれば、本来は初めから妻より４００万拠出する予定だったということで、その分について更正登記をかけられないかどうかです。更正登記でよければ登録免許税はきわめて低くなります。これは税務署に相談してみてください。
「ローンは多めに借りて、その後妻の預金で４００万繰上返済するつもりだったのだが、それだと贈与税かかかることに気がついたので、更正登記をかけて初めからその持分を修正したいが、それは認められるか？」
多分、、、これは本当に多分ですが、認めてくれる可能性はあります。
更正登記の場合は、初めからその持分という形になります。登録免許税は2000円です。

お礼

早速、お返事頂きありがとうございます。
しかも、とても分り易くて大変感謝しております。
しかし、更に疑問が出て来てしまいましたので補足させて頂きます。
答えて頂ければ、幸いです。

補足

建物価格は1700万だったので、2割となると340万となります。
少ないのですが大丈夫でしょうか？

贈与税はどのように証明すればいいのか、分らなくなってしまいました。
確かに、妻の親から妻に400万を渡されたのですが
100万は妻の口座に直接振り込んで、残りは手渡しなので妻に渡したという証拠がありません。
（手渡しされたものを夫の口座に入金して、頭金にあてました）
このような場合でも、申告時に夫に贈与したと思われないでしょうか？

回答No.2

noname#11476

>建物価格は1700万だったので、2割となると340万となります。
>少ないのですが大丈夫でしょうか？
それでは申告時には妻は親から３４０万を贈与してもらい、夫は妻の親から６０万贈与してもらったことにすればよいでしょう。妻の親から夫への贈与は住宅特例はありませんが、６０万ならば１１０万／年の非課税の範囲ですから問題になりません。

>贈与税はどのように証明すればいいのか、分らなくなってしまいました。
証明は必要ありません。申告するだけです。あとは疑問があれば税務署がお金の流れをたどります。

>このような場合でも、申告時に夫に贈与したと思われないでしょうか？
心配ありません。申告と異なると税務署が主張するためには、妻に対してお金が手渡しされず、直接夫に手渡されたことを「税務署が証明しなければなりません」。
そんなことは出来ませんので申告どおりとなります。

お礼

これで、悩みが解決してすっきりしました。
いろいろ検索してみても、自分にあった用例が見つからず、大変困っておりましたので本当に助かりました。
ありがとうございました。